Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/12141 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLVJ3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Avril 2025 -Tribunal judicaire de Paris – RG n° 24/08124

APPELANTE

Mme [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-015707 du 01/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Frédérique GUIMELCHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0843

INTIMÉS

M. [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B1099

S.A. RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque: B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 5 février 2020, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] (ci-après ’RIVP’) a consenti un bail d’habitation à Mme [V] et M. [W] portant sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.122,45 euros outre une provision mensuelle sur charges de 135 euros, payables à terme échu.

Par acte du 20 juin 2024, la RIVP a fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 3.130,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024.

Par acte du 23 août 2024, la RIVP a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, Mme [V] aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de cette dernière et paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par acte du 8 janvier 2025, la RIVP a fait assigner M. [W] afin d’obtenir sa condamnation solidaire ou in solidum avec Mme [V] au paiement, notamment, des loyers et charges jusqu’au 4 février 2026.

Par ordonnance du 29 avril 2025, le premier juge a :

– constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

– constaté en conséquence que le bail du 5 février 2020 concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 août 2024 ;

– rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [V] ;

– ordonné à Mme [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

– dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– condamné Mme [V] à payer à la RIVP la somme de 8.215,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

– condamné Mme [V] à payer à la RIVP, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

– rejeté les demandes à l’encontre de M. [W] ;

– débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [V] aux dépens de l’instance, à l’exclusion de l’assignation délivrée à M. [W] qui restera à la charge de la demanderesse, les dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer.

Par déclaration du 9 juillet 2025, Mme [V] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2025, Mme [V] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Et statuant à nouveau,

– débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

– dire que la résiliation du bail en date du 5 février 2020 entre la RIVP, M. [W] et elle-même n’est pas fondée en l’absence de commandement de payer adressé à M. [W] ;

– dire que M. [W] doit être tenu solidairement au paiement des loyers et des charges en vertu de la solidarité figurant au bail ;

Subsidiairement,

– dire qu’elle peut bénéficier d’un délai de trois ans pour apurer sa dette de loyers.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 avril 2026, M. [W] demande à la cour de :

A titre principal,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé que la solidarité a pris fin six mois après la date d’effet de son congé en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

– dire que son congé a pris effet le 25 juin 2023, conformément aux courriers de la RIVP des 25 mai 2023 et que sa solidarité s’est éteinte le 25 décembre 2023 ;

– dire qu’au 25 décembre 2023, le compte locatif présentait un solde créditeur en faveur du locataire de sorte qu’il ne doit aucune somme, même au titre de la période de solidarité ;

– débouter la RIVP et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre lui ;

A titre subsidiaire, si la cour retenait la solidarité au-delà du 25 décembre 2023,

– dire que la clause résolutoire lui est inopposable, faute de commandement de payer délivré à son encontre ;

– dire que la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du contrat ;

En tout état de cause,

– condamner à titre provisionnel Mme [V] à le relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre et à lui rembourser toute somme exposée en exécution de l’arrêt à intervenir ;

– condamner la RIVP et/ou Mme [V] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les parties adverses aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2026, la RIVP demande à la cour de :

– dire Mme [V] mal fondée en son appel ;

– la débouter de toutes ses demandes ;

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant limité la clause de solidarité à 6 mois à compter du congé et l’ayant déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces derniers chefs et y ajoutant,

– dire que M. [W] doit être tenu solidairement au paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges en application de la clause de solidarité figurant au bail, et ce jusqu’au 4 février 2026 ;

– condamner ’conjointement et solidairement’ ou, à défaut, in solidum M. [W] et Mme [V] à lui payer la somme de 13.116,10 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation arrêtés au 5 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus ;

– condamner Mme [V] à lui verser une indemnité de 1.700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en cause d’appel ;

– La condamner aux dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 juin 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’étant plus payés, la RIVP a fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 3.130,98 euros. Au regard des décomptes postérieurs produits, il apparaît que cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti, la dette locative n’ayant cessé d’augmenter.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement, Mme [V] fait valoir qu’aucun commandement de payer n’a été délivré à M. [W], cotitulaire du bail. Mais, il est constant que par lettre datée du 23 mai 2023 et reçu le 25 mai suivant, M. [W] a donné congé et que par lettre en réponse du 25 mai 2023, la RIVP a accusé réception de ce congé à effet du 25 juin 2023 tout en lui précisant qu’il restait ’solidairement tenu au paiement des loyers, charges locatives, indemnités et, plus généralement de toute somme à la charge du locataire en vertu du contrat de location signé le 5 février 2020 avec Mme [V]’ et que son ’obligation solidaire s’éteindra à la prochaine échéance du bail, soit le 04/02/2026’.

Au regard de cet élément, la RIVP n’avait pas à adresser à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dès lors qu’en dépit de sa qualité de débiteur solidaire, il n’avait plus la qualité de locataire à la date de la délivrance du commandement de payer, seule Mme [V] ayant cette qualité.

Il en résulte que la contestation émise par cette dernière est dépourvue de tout caractère sérieux et ne peut faire obstacle aux effets du commandement de payer de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 août 2024.

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La RIVP sollicite la condamnation solidaire de Mme [V] et de M. [W] au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’au 4 février 2026, date d’échéance contractuelle du bail.

M. [W] soutient pour sa part, qu’en application des dispositions d’ordre public de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d’un cotitulaire du bail cesse à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé donné par un seul des cotitulaires ainsi que l’a retenu le premier juge.

L’article 8-1 de la loi susvisée dispose en I que ’la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat’ et en VI ’la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé’.

Le bail litigieux, applicable aux logements conventionnés en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’il est indiqué sur sa première page, contient un article 8 intitulé ’Solidarité’ ainsi rédigé ’chacun des colocataires sera personnellement et solidairement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités et, plus généralement, de toutes les sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat’.

La RIVP conteste l’application de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en invoquant son article 40 qui dispose, notamment, en III ’les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation’.

Au regard de ce texte et de la nature du bail conclu, c’est à raison que la RIVP demande d’écarter l’article 8-1 qui limite la période de solidarité à 6 mois à compter de la date d’effet du bail. L’obligation de M. [W] n’est donc pas sérieusement contestable au paiement des sommes dues jusqu’au 4 février 2026. L’ordonnance entreprise est donc infirmée de ce chef.

Il résulte du décompte arrêté au 5 mai 2026, que la dette locative s’élevait au 4 février 2026, à la somme de 13.080,75 euros, terme de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement M. [W] et Mme [V] dont l’obligation n’est pas davantage sérieusement contestable au paiement de cette somme.

Postérieurement à cette date, des paiements ont été effectués, de sorte que la dette s’élevait au 5 mai 2026, terme d’avril inclus à la somme de 13.116,10 euros. Mme [V] sera donc seule condamnée au paiement de la somme de 35,35 euros, restant due à cette date.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que ’le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.’

Mme [V] sollicite la possibilité de s’acquitter de sa dette pendant un délai de 3 ans, en faisant valoir qu’elle travaille en qualité de vendeuse en boulangerie, perçoit un salaire mensuel de 1.447 euros outre des allocations de la CAF de 254 euros. Elle précise faire des démarches auprès du fonds de solidarité pour pouvoir apurer sa dette et avoir sollicité un logement plus petit. Si la RIVP demande, dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation de l’ordonnance entreprise, elle indique toutefois dans les motifs de celles-ci qu’elle ’est cependant prête à accorder des délais sur 3 ans, à condition que les indemnités d’occupation soient réglées à échéance’.

Au regard de la situation de Mme [V], des règlements effectués qui apparaissent sur le dernier décompte de la RIVP (pièce n°10), il convient de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 300 euros chacune et la dernière devant solder la dette en principal et intérêts.

Il y a lieu de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Sur le recours en garantie de M. [W]

Il est constant que Mme [V] dispose de la jouissance exclusive du logement depuis juillet 2023 de sorte que le recours exercé par M. [W] à son encontre est justifié, la dette locative ayant pour origine les impayés imputables à Mme [V]. Il convient donc d’accueillir son recours ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il y a lieu de condamner Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 août 2024 et à l’application de l’article 700 du code civil ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l’évolution du litige,

Condamne solidairement M. [W] et Mme [V] à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] la somme provisionnelle de 13.080,75 euros, terme de janvier 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne Mme [V] à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] la somme provisionnelle de 35,35 euros au titre du solde de la créance locative due au 5 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que Mme [V] pourra s’acquitter de la somme globale de 13.116,10 euros, en plus des loyers courants, en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 300 euros chacune et la 36ème réglant le solde de la dette et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n’avoir jamais joué si Mme [V] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Mme [V] sera condamnée jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne, à titre provisionnel, Mme [V] à relever et garantir M. [W] de la condamnation prononcée à son encontre ;

Condamne Mme [V] aux dépens de première instance qui comprendront le coût le l’assignation délivrée à M. [W] mais ne comprendront pas le coût de la sommation adressé à ce dernier et aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT