Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 8 OCTOBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/20134 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMMVQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Novembre 2025 -Président du TJ de PARIS – RG n° 25/56218

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6] représenté par son syndic, la SARL WARREN & ASSOCIES, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E586

INTIMÉE

S.C.I. SCI LOUISE, RCS de Paris sous le n°842873093, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 Septembre 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lucas DEGODEZ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI Louise est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 2], au 7e étage du bâtiment sur cour. Cet appartement est occupé par sa gérante, Mme [V].

Se plaignant de ce que depuis plusieurs années cet appartement souffre de nombreux désordres du fait du défaut d’entretien généralisé de l’immeuble, auxquels le syndicat des copropriétaires ne remédie pas, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025 la société SCI Louise a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Warren & associés, devant le juge des référés du tribunal de Paris aux fins de voir, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

– Enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sous astreinte de 200 euros par jour du retard à compter du 10e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir de :

– diligenter une entreprise qualifiée afin, d’une part, de reprendre et consolider le garde-corps et, d’autre part, purger l’infiltration d’eau stagnante due à son inclinaison inadéquate ;

– justifier du bon état de fonctionnement du système de chauffage ;

– réparer le châssis ouvrant entre le 7ème et 8ème étage ;

– enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sous astreinte de 200 euros par jour du retard à compter du 15e jour suivant la notification par courrier recommandé avec accusé de réception du premier compte rendu de visite de l’expert constatant les désordres, de prendre les mesures conservatoires suivantes :

– diligenter une entreprise qualifiée pour reprendre les lézardes en façade situées à l’aplomb de l’appartement de la société SCI Louise ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer une provision de 5 000 euros en réparation du préjudice moral et de jouissance subi par la société SCI Louise et causé par sa résistance abusive ;

– Dire et juger que la société SCI Louise sera dispensée de participer à toute éventuelle condamnation résultant de la présente procédure ;

– Désigner tel expert qui lui plaira aux fins de :

– Se rendre [Adresse 6] à [Localité 2] ;

– Convoquer les parties ;

– recueillir les explications des parties et faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

– préciser les causes des désordres (infiltrations et dégâts des eaux) constatés dans la buanderie, le dressing, la salle de bains et la cuisine ;

– chiffrer le coût du traitement des désordres et spécialement des travaux de remise en état dans l’appartement de la requérante, mais aussi dans les parties communes de l’immeuble ;

– donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic en exercice dans la survenance de ces désordres ;

– chiffrer l’ensemble des préjudices subis par la requérante, matériel et de jouissance ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 4 novembre 2025 (le syndicat des copropriétaires n’ayant pas constitué avocat), le juge des référés a :

– Ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Warren & associés, de diligenter une entreprise qualifiée afin de reprendre et consolider le garde-corps du balcon de l’appartement appartenant à la société SCI Louise situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes d’injonction de la société SCI Louise ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société SCI Louise ;

– Ordonné une mesure d’expertise ;

– Désigné en qualité d’expert Mme [Y] [R], laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– Se rendre sur les lieux des désordres sis [Adresse 6] à [Localité 2], après y avoir convoqué les parties ;

– Décrire les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations et aux dégâts des eaux ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

– Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible, en rechercher la ou les causes ;

– Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

– Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d »uvre, le coût de ces travaux ;

– Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

– Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

– Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

(’) ;

– Fixé à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 5 janvier 2026 ;

– Dit que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

– Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

– Dit que lorsque l’expert sera en mesure d’apporter aux parties les premières réponses techniques sur l’existence et les causes des nuisances alléguées et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, il en informera le médiateur ;

– Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

À ce stade des opérations d’expertise,

Statuant par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours,

– Donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, et désigné Mme [W] [I] (’) ;

– Condamné, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Warren & associés, aux dépens ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Warren & associés, à verser à la société SCI Louise la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté toutes autres demandes ;

– Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 août 2026, au visa des articles 15, 16, 132, 564, 834, 835 et 700 du code de procédure civile, des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 15 décembre 1977, il demande à la cour, de :

– Prononcer l’annulation de l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

Subsidiairement :

– Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions et notamment ce qu’elle a :

– ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de diligenter une entreprise qualifiée afin de reprendre et consolider le garde-corps du balcon de l’appartement appartenant à la société SCI Louise situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens ;

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à verser à la société SCI Louise la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

Statuant à nouveau :

– Dire que la détermination du caractère privatif ou commun du garde-corps du balcon de l’appartement de la société SCI Louise et de l’existence d’une obligation de travaux du syndicat des copropriétaires sur cet ouvrage se heurtent à une contestation sérieuse ;

En conséquence,

– Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à diligenter une entreprise afin de consolider le garde-corps du balcon de l’appartement appartenant à la société SCI Louise situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] sous astreinte ;

– Renvoyer la société SCI Louise à se pourvoir au fond ;

– Déclarer irrecevable la demande de relogement formée en cause d’appel par la société SCI Louise, et l’en débouter ;

Subsidiairement :

– Débouter la société SCI Louise de sa demande de relogement mal fondée ;

– Débouter la société SCI Louise de ses demandes d’infirmation de l’ordonnance au titre des infiltrations en provenance du balcon et des baies vitrées, et au titre du chauffage collectif ;

– Débouter la société SCI Louise de ses demandes d’injonction portant sur les  » infiltration  » et sur le fonctionnement des installations de chauffage collectif ;

– Débouter la société SCI Louise de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure et condamnations, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Y ajoutant :

– Condamner la société SCI Louise à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société SCI Louise aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens engagés dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance de référé du 4 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 août 2026, au visa des articles 15, 16, 132, 566 et 835 du code de procédure civile et des articles 3 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société SCI Louise demande à la cour, de :

Sur l’appel du syndicat des copropriétaires :

– Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 1] ;

– Débouter le syndicat de sa demande d’annulation de l’ordonnance entreprise pour prétendue violation du contradictoire ;

– Confirmer l’ordonnance de référé du 4 novembre 2025 en toutes ses dispositions favorables à la société SCI Louise ;

– Et notamment :

– Confirmer l’injonction faite au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de procéder à la reprise du garde-corps du balcon sous astreinte ;

À titre d’appel incident de la SCI Louise :

– Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant les infiltrations en provenance des balcons et des baies vitrées ;

Statuant à nouveau :

– Enjoindre au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir :

– de faire procéder sans délai à toutes investigations techniques utiles concernant les infiltrations en provenance des balcons et des baies vitrées et affectant l’appartement de la société SCI Louise ;

– de faire réaliser tous travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations en provenance des balcons, de leur étanchéité et des baies vitrées qui y sont incorporées;

Au surplus :

– Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande relative au dysfonctionnement du chauffage collectif ;

Statuant à nouveau :

– Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sous astreinte de 200 euros par jour de retard :

– de prendre toutes mesures utiles pour assurer le fonctionnement normal et effectif du système de chauffage collectif ;

– et de procéder, le cas échéant, aux réparations nécessaires sur le réseau collectif et la chaudière ;

Sur la demande de relogement :

– Dire et juger recevable la demande de relogement comme constituant l’accessoire et l’aggravation des prétentions initiales ;

– Ordonner, à titre conservatoire, le relogement provisoire de Mme [V], dans un logement décent et adapté, aux frais du syndicat des copropriétaires, et ce jusqu’à la réalisation complète des travaux nécessaires et au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause :

– Dire et juger que la société SCI Louise sera dispensée de toute participation aux frais de procédure et condamnations, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société SCI Louise la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2026.

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise

L’appelant sollicite l’annulation de l’ordonnance entreprise, au motif que la société SCI Louise ne lui a pas communiqué les pièces visées à son assignation introductive d’instance, ce qui s’imposait quand bien même le syndicat des copropriétaires n’avait pas constitué avocat, la communication spontanée imposée par l’article 132 du code de procédure civile ne souffrant d’aucune exception.

La société SCI Louise objecte principalement, jurisprudence à l’appui, que dans le cadre d’une procédure avec représentation obligatoire, une partie n’est pas tenue de communiquer ses pièces à son adversaire qui n’a pas constitué avocat.

Il est constant que la procédure de première instance était soumise à la représentation obligatoire et que bien que régulièrement assigné à personne, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

L’obligation prévue à l’article 56 du code de procédure civile d’énumérer, dans l’assignation et par bordereau annexé, les pièces sur lesquelles la demande est fondée n’est assortie d’aucune sanction et ne constitue pas une formalité substantielle ou d’ordre public. Dès lors, le défendeur qui s’abstient de comparaître à l’audience alors qu’il a été appelé à l’instance conformément à l’article 14 du code de procédure civile, ne peut invoquer utilement un défaut de communication de pièces qui n’est que la conséquence de son défaut de comparution. (2e Civ., 3 avril 2003, pourvoi n° 00-22.066, Bull. 2003, II, n° 94)

En conséquence, l’appelant est au cas présent mal fondé à se prévaloir du non-respect du contradictoire en première instance. Sa demande d’annulation de l’ordonnance entreprise sera rejetée.

Sur le fond du référé

A titre liminaire, il doit être précisé que la décision entreprise n’est pas critiquée par les parties en ce qu’elle a ordonné une expertise aux frais avancé de la société SCI Louise.

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Comme rappelé par le premier juge, le défaut d’entretien d’une partie commune causant un dommage au copropriétaire qui l’invoque constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Selon l’article 3 de la même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

– le gros ’uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

– les locaux des services communs ;

– les passages et corridors ;

– tout élément incorporé dans les parties communes .

Sur la demande relative au garde-corps du balcon

Le premier juge a fait droit à cette demande de la SCI Louise, ordonnant dans le délai de deux mois puis sous astreinte au syndicat des copropriétaires de diligenter une entreprise qualifiée afin de reprendre et consolider le garde-corps du balcon de l’appartement de la société SCI Louise.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation de l’ordonnance de ce chef, faisant valoir que le garde-corps des balcons est une partie privative selon l’article 3 du règlement de copropriété du 15 décembre 1977, qu’à tout le moins sa qualification de partie commune est sérieusement contestable, qu’en tout état de cause la démonstration n’est pas faite par la SCI Louise de ce que le garde-corps présente un risque évident pour la sécurité.

La SCI Louise fait valoir en réponse que le règlement de copropriété qualifie, de manière contradictoire, les balcons de commun et de privatif à ses articles 2 et 3, de sorte qu’il convient de se référer aux critères légaux de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment à la présomption de communauté attachée aux éléments incorporés aux parties communes, ce qui est le cas du garde-corps litigieux qui constitue un élément indissociable du balcon, d’autant que la partie endommagée n’est pas la lisse métallique, qui pourrait éventuellement être qualifiée de partie privative, mais le bloc maçonné en béton. Elle ajoute que l’absence de contestation sérieuse n’est pas une condition d’application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, et que les désordres dénoncés résultent clairement du constat du 12 mars 2026.

Comme l’a exactement relevé le premier juge, il ressort du rapport d’expertise amiable du 21 juillet 2023 établi par la société Saretec à la demande de l’assureur protection juridique de Mme [V] que le béton et l’enduit du garde-corps du balcon de l’appartement de la SCI Louise ont gonflé car l’acier n’est plus protégé et s’est oxydé, que le béton ne fait, de ce fait, que se dégrader, devient poreux et se fissure et qu’il est nécessaire de faire réparer en urgence ce balcon pour qu’il n’y ait pas de risque pour les personnes ; qu’il s’évince en outre du procès-verbal de constat établi le 1er octobre 2024 par un commissaire de justice à la demande de Mme [V] que le garde-corps en béton est fissuré, qu’un morceau du garde-corps à l’angle gauche du balcon se désolidarise et que quelques fissures sont visibles sur le garde-corps en partie droite du séjour.

En appel, la SCI Louise produit un nouveau procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 12 mars 2026, qui a constaté que la partie en béton du garde-corps est fissurée à plusieurs endroits, observant notamment une fissuration ouverte localisée à l’emplacement de l’implantation de la barre métallique surplombant la partie bétonnée du garde-corps, soit un éclatement localisé du béton qui se soulève et qui lui est resté dans la main. Il a en outre observé que la partie métallique en contact avec le béton est rouillée et que le béton environnant présente des traces d’oxydation.

La réalité des désordres n’est donc pas discutable ni le fait qu’ils affectent la partie bétonnée du garde-corps du balcon, laquelle est un élément du gros-’uvre du balcon, générant ainsi un risque pour les personnes.

Si l’article 3 du règlement de copropriété qualifie de parties privatives les barres d’appui, garde-corps, balustrades et balcons, l’article 2 qualifie les balcons de partie commune, ces deux articles se contredisant.

Du fait de cette contradiction et compte tenu de ce que les désordres affectent une partie du gros ’uvre du balcon, il convient de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute partie commune le gros ’uvre des bâtiments pour en conclure que d’évidence, les désordres affectent une partie commune et révèlent un défaut d’entretien du syndicat qui, à raison du risque qu’il occasionne à la personne de la gérante de la SCI Louise ainsi qu’aux tiers, caractérise un trouble manifestement illicite dont le premier juge a à bon droit ordonné la cessation par une mesure de remise en état dont la cour approuve les modalités.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande relative à l’inclinaison inadéquate du balcon

La SCI Louise se plaint d’infiltrations dans son appartement, en partie basse de la porte-fenêtre de la pièce de vie, du fait de l’inclinaison inadéquate du balcon provoquant la stagnation des eaux de pluie.

Le premier juge a rejeté sa demande de réalisation par le syndicat des copropriétaires des études et travaux de nature à remédier aux désordres, considérant qu’elle échouait à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite en ne produisant qu’une seule pièce, à savoir un courrier que la ville de [Localité 1] a adressé au syndic le 4 juillet 2025, insuffisante à démontrer que d’évidence le taux d’humidité constaté en partie basse de la porte-fenêtre de l’appartement de la SCI Louise est dû à une inclinaison inadéquate du balcon.

Au soutien de son appel incident, la SCI Louise fait valoir que les éléments qui ont été depuis communiqués par le syndicat des copropriétaires établissent que les désordres d’étanchéité et de stagnation affectant les balcons de l’immeuble sont anciens, collectifs et connus de la copropriété depuis les travaux réalisés par la société Soprema, et que l’expertise judiciaire en cours ne fait pas obstacle à ce que la cour ordonne les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite suffisamment caractérisé.

Le syndicat des copropriétaires objecte qu’aucun document technique n’est produit qui établirait la cause exacte de l’humidité, et que l’expertise judiciaire en cours doit déterminer cette cause.

Si les éléments communiqués par l’intimée en pièces 27 à 34 attestent de l’existence depuis plusieurs années de désordres affectant l’étanchéité des balcons de l’immeuble, cependant, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, aucun document technique n’est produit permettant d’établir avec l’évidence requise en référé, d’une part la réalité du désordre invoqué, à savoir un défaut de pente du balcon de l’appartement de la SCI Louise au regard des normes en vigueur, d’autre part le lien de causalité entre ces désordres et l’humidité présente en partie basse de la porte-fenêtre de la pièce de vie de l’appartement.

Il entre dans la mission de l’expert désigné en première instance d’examiner ce désordre.

En l’attente de ses conclusions, le trouble manifestement illicite dont se plaint la SCI Louise n’est pas caractérisé. L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande relative à la défaillance du chauffage

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI Louise tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à justifier du bon état de fonctionnement du système de chauffage, considérant qu’elle échoue à prouver cette défaillance par de simples courriers adressés au syndic, et relevant en outre que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2025, l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés en ce comprise la SCI Louise a voté contre la résolution concernant les travaux de rénovation de la chaufferie collective.

La SCI Louise forme appel incident de ce chef, exposant que la défaillance du système de chauffage collectif est bien démontrée, notamment par un procès-verbal de constat du 13 mars 2025 et que le vote négatif de la SCI Louise sur un projet coûteux est insuffisamment documenté et ne saurait être interprété comme une renonciation à bénéficier d’un chauffage normal ni exonérer le syndicat de son obligation d’assurer le fonctionnement des équipements collectifs.

Le dysfonctionnement du système de chauffage collectif de l’immeuble n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires, lequel justifie avoir présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2025 un projet de rénovation de la chaufferie collective, lequel a cependant été rejeté par les copropriétaires dont la SCI Louise.

Le syndicat justifie en outre en appel, par ses pièces n° 15, 16 et 17, que son syndic attend l’examen, par l’Agence parisienne du climat, de sa demande de subventions pour procéder dès réception de la décision à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de procéder au vote des travaux sur la base du dossier de consultation des entreprises qui a été établi par le cabinet LH Conseil en qualité de maître d »uvre, mandaté à cet effet par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en résulte que le manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien n’est pas caractérisé, ni par suite le trouble manifestement illicite dont se plaint la SCI Louise.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande relative au châssis ouvrant situé entre le 7ème et le 8ème étage

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI Louise tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer le châssis ouvrant entre le 7ème et le 8ème étage, considérant qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que les défauts affectant ce châssis, ressortant d’un procès-verbal de constat du 1er octobre 2024, sont à l’origine des désordres au sein de l’appartement de la SCI Louise.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 août 2026, la SCI Louise ne remet pas en cause cette décision, mais elle demande à ce que la mission de l’expert désigné soit étendue à l’examen de ce désordre.

Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions notifiées le 31 août 2026, avant celles de la SCI Louise notifiées le même jour, soutient que l’appel incident formé par la SCI Louise concernant le châssis situé entre les 7ème et 8ème étage est irrecevable car formé après l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 906-2 du code de procédure civile, ce nouvel appel incident n’ayant pas été formé dans les premières conclusions d’appel incident de l’intimée du 11 mars 2026.

Si l’appel incident relatif au châssis n’est plus formé par la SCI Louise dans ses dernières conclusions, il reste que la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire qu’elle formule dans ces conclusions n’a pas été présentée dès ses premières conclusions d’intimé et d’appel incident du 11 mars 2026, en violation du principe de la concentration des prétentions posé par l’article 915-2 du code de procédure civile, alors que cette demande ne résulte pas de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cette demande est par conséquent irrecevable comme l’appelant le soutient, mais la cour observe, à titre surabondant, qu’elle est sans objet. En effet, dès lors que ce désordre est mentionné dans l’assignation introductive d’instance, l’expert judiciaire en est déjà saisi puisqu’il entre dans sa mission initiale de  » Décrire les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations et aux dégâts des eaux ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile « .

Sur la demande de relogement formée par la SCI Louise

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel.

La SCI Louise réplique qu’elle est la conséquence directe et la complément nécessaire de ses prétentions initiales, et qu’en tout état de cause elle est également fondée sur la survenance ou la révélation de faits postérieurs à l’ordonnance entreprise du 4 novembre 2025, tenant notamment à l’aggravation de son état de santé désormais objectivée par le certificat médical d’un pneumologue qui recommande expressément un relogement immédiat, tenant aussi à l’aggravation des conditions d’occupation de l’appartement compte tenu de l’absence de chauffage persistante durant l’hiver 2025/2026.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, et selon l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il n’est pas discuté que la demande de relogement ne tend pas à opposer compensation ou faire écarter les prétentions adverses. Elle ne tend pas non plus aux mêmes fins que les demandes initiales ayant pour objet de voir condamner le syndicat à exécuter des travaux de nature à satisfaire son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble, elle n’en constitue nullement l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Elle ne résulte pas non plus de la survenance ou de la révélation d’un fait depuis que l’ordonnance entreprise a été rendue, l’aggravation de l’état de santé de la gérante de la SCI Louise et des conditions d’occupation du logement du fait des désordres dénoncés dans l’assignation constituant des faits prévisibles dès la première instance, l’assignation faisant déjà état de la santé fragile de la gérante de la SCI Louise.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur les mesures accessoires

Le sort des dépens et frais irrépétibles a été justement réglé par le premier juge. Sa décision sera confirmée de ce chef.

Chaque partie succombant en appel, chacune conservera la charge de ses dépens et frais d’instance.

Il n’y a pas lieu de dispenser la société SCI Louise de toute participation aux frais de procédure et condamnations conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

REJETTE la demande d’annulation de cette ordonnance,

DECLARE IRRECEVABLE et à titre surabondant sans objet la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire relative au châssis situé entre les 7ème et 8ème étages,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de relogement de la SCI Louise ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais d’instance exposés en appel,

DIT n’y avoir lieu de dispenser la société SCI Louise de toute participation aux frais de procédure et condamnations conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

LE GREFFIER

LA PRESIDENTE