DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Octobre 2026

N° RG 24/03722 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N3OD
Code NAC : 50Z

S.A.R.L. AU [Localité 1] DES [Localité 2]
C/
[G] [S]
S.E.L.A.R.L. [I], mandataire judiciaire de KV IMMO
S.A.S. KV IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 Mars 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, lequel a été prorogé au 12 octobre 2026.

–==o0§0o==–

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AU [Localité 1] DES [Localité 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 491 380,580 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabienne DEHAECK, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Ingrid CHANTRIER avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSES

Madame [G] [S], née le 24 janvier 1988 [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

S.E.L.A.R.L. [I], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de Me [W] [F], mandataire judiciaire de S.A.S. KV IMMO

n’ayant pas constitué avocat

S.A.S. KV IMMO ([Adresse 4]), immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 897 837 621 dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

–==o0§0o==–
EXPOSE DU LITIGE :

Faits constants :

Le 9 novembre 2023, la société AU [Localité 1] DES [Localité 2], représentée par sa gérante Mme [Q] [D], a confié à Mme [B] [H] [Z], membre du réseau IAD, un mandat de vendre son fonds de commerce salon de beauté, soins esthétiques et parfumerie.

Mme [B] s’est rapprochée de l’agence immobilière KV IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 5].

Suivant compromis de vente régularisé le 17 janvier 2023 avec le concours de la société KV IMMO représentée par [X] [P], la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] sise [Adresse 6] représentée par sa gérante Mme [D] [Q], a promis de vendre son fonds de commerce à la SCI H&B INVEST, représentée par M. [S] [L], pour le prix de 60.000 euros, sous diverses conditions suspensives, notamment, celle de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, devant être réalisée au plus tard le 10 mars 2023, la réitération de l’acte authentique étant prévue pour le 30 mars 2023. Le compromis prévoyait la constitution d’un séquestre de 10% du prix de vente, soit 6000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.
Le même jour, ce compromis de vente a été finalement conclu avec la société en formation MY INSTITUT BY DC, représentée par Mme [S] [G], substituée à la SCI H&B INVEST. Cette personne morale en formation ne sera jamais constituée.

Un courrier de refus de prêt daté du 9 mars 2023 a été communiqué à la mandataire de la venderesse le 24 mars 2023 après relance, puis ont été fournies ultérieurement, après plusieurs relances, une lettre d’information de l’annulation de la vente par l’acquéreur pour non obtention des prêts et trois lettres de refus de prêts datées des 30, 31 mars et 3 avril 2023. La venderesse ou son mandataire ont pris acte de la tardiveté des informations reçues et ont suspecté de faux les documents de refus de prêts communiqués.

Par courriers des 21 avril et 30 mai 2023, l’assureur protection juridique de la SARL AU [Localité 1] DES [Localité 2] a mis Mme [G] [S] en demeure de régler le montant de l’indemnité d’immobilisation jamais versée, prévue en cas de non réalisation des conditions de la promesse de vente par la faute de l’acquéreur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2024, l’avocat de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a mis en demeure Mme [G] [S] de verser les 6000 euros d’indemnité d’immobilisation dans les 10 jours de la présentation de cette lettre tout en lui signalant que le faux et usage de faux constituait un délit pénal, et, par courrier recommandé du 16 mai 2024, distribué le 17 mai suivant, cet avocat a adressé une mise en demeure à la société KV IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], mettant en cause sa responsabilité et la sommant de justifier sous 48 heures des diligences accomplies en tant que rédacteur du compromis pour la constitution du séquestre.

Les tentatives de recouvrement amiable de l’indemnité d’immobilisation n’ont pas abouti.

Procédure :

Par exploit du 1er juillet 2024, la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a fait assigner Mme [S] [G] et la SAS KV IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’immobilisation et des dommages-intérêts.

Par assignation du 17 juillet 2025, la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a appelé en intervention forcée la SELARL [I] désignée en qualité de mandataire judiciaire de la société KV IMMO placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 23 mai 2025.

La société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a déclaré sa créance auprès des organes de la procédure collective par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juillet 2025.

Les procédures enrôlées sous les numéros RG 24-3722 et RG 25-4969 ont été jointes par ordonnance du 6 novembre 2025.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 mars 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 16 mars 2026.
Le délibéré a été fixé au 15 juin 2026, prorogé en dernier lieu au 12 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, non signifiées aux défendeurs défaillants, la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] demande au tribunal de :
juger que la non réalisation de la vente est imputable à Mme [S]juger que la société KV IMO a manqué à son obligation de résultat en sa qualité d’agent immobilier rédacteur d’acteprononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 17 janvier 2023 aux torts exclusifs de Mme [S] et de la société KV IMMOBILIEREn conséquence
condamner solidairement Mme [S] et la société KV IMMO au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 6000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la réception de la mise en demeure du 21 avril 2023condamner solidairement Mme [S] et la société KV IMMO au paiement de dommages-intérêts de 10.000 euros au titre de l’article 1240 du code civildébouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes reconventionnellescondamner solidairement Mme [S] et la société KV IMMO au paiement de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La demanderesse fait valoir que la vente était conclue sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur réglementée par l’article 12 stipulant que l’acquéreur devait solliciter un prêt auprès de plusieurs établissements, en justifier avant le 17 février 2023 et prévenir le vendeur dans les 8 jours de la réception des offres ou d’un refus, qu’en tout cas cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 10 mars 2023, que Mme [S] a transmis, postérieurement à la date d’échéance de la condition suspensive, un premier refus de prêt puis trois autres refus de prêts encore beaucoup plus tard et qu’en outre les documents fournis sont faux, qu’ainsi, Mme [S] a manqué à ses engagements contractuels et de façon déloyale, de sorte que le compromis, qui n’est pas du tout caduc du fait de la non obtention des prêts par Mme [S], doit être résolu aux torts exclusifs de celle-ci.
Elle estime que le compromis n’est pas non plus caduc pour non-respect de la condition suspensive prévue à l’article 5 dès lors qu’il appartenait à Mme [S] de solliciter un état d’endettement si la société venderesse n’en fournissait pas et que l’état des inscriptions, privilèges et nantissement ne révèle aucun endettement ni aucune charge grevant le fonds de commerce supérieur au prix de vente principal.
Par ailleurs, elle considère que l’agence immobilière KV IMMO, rédactrice du compromis, a manqué à son obligation de résultat d’assurer l’efficacité de l’acte en ne sollicitant pas le versement de l’indemnité d’immobilisation auprès du séquestre, et a manqué à ses obligations déontologiques.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, signifiées le 2 juin 2025 à la SELARL [I] et le 3 juin 2025 à la SAS KV IMMO ([Adresse 4]), Mme [S] [G] demande au tribunal de :
juger que le compromis de vente du 17 janvier 2023 est caduc, faute de production d’un état d’endettement conformément au compromis, et faute de réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, protégeant l’emprunteur immobilierdébouter la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] de toutes ses prétentionsSubsidiairement :
réduire le montant de la clause pénale à un euro symbolique en l’absence de préjudice justifiérejeter toute autre demande non justifiéecondamner la société KV IMMO ([Adresse 4]) à la garantir indemne de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontreEn tout état de cause :
condamner la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] et la société KV IMMO ([Adresse 4]) à lui verser une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
La défenderesse soutient que le compromis est caduc :
depuis le 4 février 2023 en raison de la non fourniture de l’état d’endettement par la venderesse conformément à l’article 5,depuis le 30 mars 2023 en raison de la non obtention des prêts qu’elle a sollicités en application de l’article 12, affirmant qu’elle a rempli ses obligations et en a averti la venderesse comme l’agence en charge de la vente dans les délais fixés par le compromis.Elle estime en tout état de cause que la venderesse, qui pouvait remettre le bien en vente dès l’expiration des délais, n’a pas subi de préjudice.
A l’appui de sa demande en garantie, elle indique que, la vente étant réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel, la transmission des informations devait être effectuée par l’agence KV IMMO, que celle-ci a manqué à cette obligation et doit être déclarée responsable de son préjudice né d’un défaut d’informations ou de leur tardiveté.

Dans son assignation en intervention forcée de la SELARL [I] ès qualité, en date du 17 juillet 2025, la SAS AU [Localité 1] DES [Localité 2] formule les mêmes demandes que celles récapitulées dans ses dernières conclusions et précise que, concernant les condamnations de la société KV IMMO, les FIXER au passif de la procédure de redressement judiciaire de celle-ci.

Pour le surplus il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur lors de la clôture de l’instruction.

La SAS KV IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4] et la SELARL [I] ès qualité de mandataire judiciaire de la société KV IMMO, n’ont pas constitué avocat et n’ont donc pas conclu.

La production ultérieure du BODACC du 11 février 2026 révèle que la procédure collective ouverte à l’égard de la société KV IMMO a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 30 janvier 2026 avec pour liquidateur la SELARL [I].

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être rappelé que le juge n’est tenu de statuer que sur les demandes formulées par les parties dans le dispositif de leurs conclusions, et que les « constater que », « dire et juger que » ne constituent pas des demandes mais des moyens développés au soutien de celles-ci.

Sur l’absence de comparution des défendeurs:

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur lors de la clôture de l’instruction, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au cas présent, la SAS KV IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], a été assignée par la SAS LE [Localité 1] DES [Localité 2] le 1/7/2024 à l’étude du commissaire de justice. Mme [S] lui a signifié ses conclusions le 3/6/2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La SELARL [I] ès qualités de mandataire judiciaire de la société KV IMMO à l’époque, a été assignée par la SAS LE [Localité 1] DES [Localité 2] le 17/7/2025 à personne morale et Mme [S] lui a signifié ses conclusions le 2/6/2025 à personne morale.

Aucun de ces défendeurs n’a constitué avocat.

Les dernières conclusions de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] n’ont pas été signifiées à la société KV IMMO ([Adresse 4]). En application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, elles ne sont pas contradictoires et sont irrecevables à l’égard de cette partie défaillante.
Il convient donc de s’en tenir aux demandes formulées dans l’assignation délivrée à ce défendeur, étant toutefois observé que, à son encontre, elles sont identiques à celles des dernières conclusions.

Il peut donc être statué sur l’ensemble des demandes formées à l’encontre de ces deux parties défaillantes.

Sur le redressement judiciaire, converti en liquidation, de la société KV IMMO ([Adresse 4]) et les conséquences sur les demandes :

Selon l’article L622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture (d’une procédure collective) interdit toute action de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L622-17 et tendant, notamment, à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Il s’agit pour l’essentiel des créances ayant leur origine antérieurement au jugement d’ouverture.

En vertu de l’article L622-22, (…) les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait déclaré sa créance ; elles sont alors reprises de plein droit après mise en cause des organes de la procédure collective, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Au cas présent, il ressort des pièces produites et de la procédure que la société KV IMMO ([Adresse 4]) a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 23 mai 2025, avec désignation de la SELARL [I] comme mandataire judiciaire, que la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire par LR avec AR en date du 8 juillet 2025 et a appelé ce dernier dans la cause par assignation du 17 juillet 2025.

La créance invoquée par la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a une origine antérieure au jugement d’ouverture.

Il en résulte que la société KV IMMO ([Adresse 4]), aujourd’hui en liquidation judiciaire, ne peut pas être condamnée au paiement d’une somme d’argent et que la créance de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] ne pourra que faire l’objet d’une constatation et d’une fixation à la procédure collective de la débitrice dans la mesure où, après qu’il sera statué sur la responsabilité de la société KV IMMO ([Adresse 4]), elle sera, le cas échéant, reconnue en son principe et en son montant par le présent jugement.

Sur la caducité du compromis au regard de l’article 5 :

Mme [S] [G] invoque la caducité du compromis depuis le 4 février 2023 au regard de son article 5, dont l’examen apparaît préalable.

En son article 5 INSCRIPTIONS GREVANT LE FONDS DE COMMERCE, le compromis de vente du 17 janvier 2023 prévoit :
« La présente cession est conclue sous la condition suspensive que l’état des inscriptions des privilèges et nantissements grevant le fonds ne révèle aucune charge ou dette dont le montant total serait supérieur au prix principal de vente ci-après stipulé et que le prix principal de vente permette de désintéresser l’ensemble des créanciers inscrits.
Une demande d’état d’endettement sera effectuée par le vendeur dans les 15 jours à compter de la signature du présent compromis auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu de situation du fonds de commerce.
Le vendeur devra communiquer l’état ainsi obtenu à l’acquéreur dans les 30 jours de sa réception par lettre recommandée et au plus tard le 4 février 2023.
Si l’état n’est pas communiqué dans le délai ainsi déterminé, l’acquéreur effectuera immédiatement la demande. Les frais liés à l’obtention et l’envoi de l’état sont intégralement supportés par le vendeur.
Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, le présent compromis sera, sans autre formalité, caduc de plein droit, le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté. Si l’acquéreur a versé un acompte celui-ci lui sera restitué dans le délai maximum de 30 jours.
Cependant le vendeur remboursera immédiatement à l’acquéreur les sommes que celui-ci aura, le cas échéant, exposés pour l’obtention et l’envoi de l’état d’endettement ».

En l’occurrence, si le vendeur n’a pas communiqué l’état des inscriptions requis au plus tard le 4 février 2023, il revenait à l’acquéreur de le solliciter. Or ce dernier n’a jamais effectué lui-même cette demande comme prévu dans le compromis et n’a pas davantage mis le vendeur en demeure de réaliser la condition stipulée ni notifié à celui-ci la caducité du compromis après cette date en application de l’article 5.

En outre, l’article 1188 du code civil prescrit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.
En l’occurrence, la condition suspensive libellée était de justifier que l’état d’endettement du fonds de commerce ne dépassait pas le prix de vente principal et l’article 5 précisait, in fine, que le compromis serait caduc si la condition suspensive n’était pas réalisée, sans être très clair sur le point de savoir si la caducité naissait de la non-exécution des obligations du vendeur et de l’acquéreur dans les délais indiqués ou de l’existence d’un endettement supérieur au prix principal du fonds de commerce.

Or non seulement Mme [S] n’a jamais effectué de demande elle-même et ne s’est jamais inquiétée de cette situation, mais il résulte au contraire des pièces produites qu’elle s’est attachée à démontrer avoir tenté d’obtenir en vain un prêt pour l’acquisition du fonds de commerce par des documents adressés au vendeur postérieurement au 4 février 2023, estimant ainsi nécessairement que le contrat était toujours en vigueur à cette date.

Il apparaît donc que la commune intention des parties relativement à cet article 5 du compromis était tout simplement que le fonds de commerce soit vendu sous la condition suspensive d’un état d’endettement qui ne fût pas supérieur au prix principal.

En conséquence de ce qui précède, le compromis de vente du 17 février 2023 n’est pas caduc à la date du 4 février 2023 en application de son article 5.

Sur la caducité ou la résolution du compromis au regard de l’article 12 et son imputabilité :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l’article 1104, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1304-3, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au créancier de l’obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur de celle-ci, par sa faute, en a empêché la réalisation.
Il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Il sera ainsi en faute s’il a demandé un crédit d’un montant supérieur à celui prévu dans le compromis ou d’une durée et à un taux différent de ceux stipulés, sauf s’il rapporte la preuve qu’il n’aurait pas obtenu le prêt même s’il l’avait sollicité aux conditions de la promesse. Mais une seule demande conforme suffit, sauf convention contraire.

En l’espèce, en son article 12 CONDITIONS SUSPENSIVES, le compromis du 17 janvier 2023 stipule que « la présente convention est subordonnée aux conditions suspensives suivantes, qui devront être réalisées avant le 30 mars 2023 :
(…)
Condition suspensive d’obtention d’un prêt :
La réalisation de la cession est en outre soumise à la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt lui permettant de financer son acquisition à concurrence d’un montant minimum de 60.000 euros pour une durée minimum de 15 ans à un taux d’intérêt maximum hors assurance de 4,5 %. Il s’oblige à déposer des dossiers de demande de prêt auprès d’au moins 3 établissements financiers de son choix dans le délai de 30 jours à compter de la date de signature des présentes.
L’acquéreur informera le vendeur de la réalisation de cette condition suspensive dans les huit jours de la réception de l’offre ou des offres définitives de prêt. Il l’informera dans le même délai de tout refus en lui adressant la justification de ce refus par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Cette condition devra être réalisée au plus tard le 10 mars 2023.
La condition sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura reçu au moins une offre définitive de prêt remplissant les caractéristiques indiquées ci-dessus. Elle le sera également en l’absence de toute information concernant l’obtention ou un refus des prêts sollicités portée à la connaissance du vendeur dans les délais et formes prévus ci-avant.
Prorogation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt : au cas où les parties décideraient d’un commun accord de proroger conventionnellement la durée de validité de la présente condition, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur et acceptation écrite du vendeur.
Dispositions finales applicables à l’ensemble des conditions suspensives stipulées ci-dessus :
A défaut d’accomplissement dans les conditions et délais prévus de l’une quelconque des conditions suspensives et ci-dessus stipulées :
– les présentes seront caduques et de nul effet, chacune des parties se trouvant déliées de ses engagements sans indemnité de part et d’autre
– le montant de l’acompte sera restitué à l’acquéreur ou à son substitué, sans intérêt
– les honoraires et frais engagés par les rédacteurs resteront cependant acquis
(…).
Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives susmentionnées résulte de la faute de l’acquéreur, notamment absence de demande, non production des justifications utiles, fausses déclarations, la condition suspensive sera, conformément à l’article 1178 du code civil, réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation conservée par le vendeur.
Il est expressément convenu cependant que ces conditions suspensives étant stipulées en faveur de l’acquéreur, ce dernier ou ses héritiers ou ayants droit auront la faculté d’y renoncer et de réaliser la présente cession malgré la non réalisation d’une ou plusieurs des conditions, en informant le vendeur de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l’expiration du délai ci-dessus mentionné ».

L’article 10 du compromis SEQUESTRE DU PRIX DE VENTE précise que le montant du séquestre sera de 10% du montant de 60.000 euros (soit 6000 euros).

Ainsi, l’acquéreur devait former des demandes de prêts dans les 30 jours de la date du compromis et informer le vendeur dans les huit jours de l’obtention d’une offre d’un établissement prêteur ou d’un refus de prêt. La condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 10 mars 2023.

Il ressort des pièces produites, notamment le courriel récapitulatif en date du 27 mars 2023 de Mme [B] à sa cliente la venderesse, les courriels que cette mandataire a échangés avec le responsable de ERA [Localité 5] VILLAGES les 22 et 24 mars 2023, les documents joints à ces courriels, les éléments suivants :
L’agence ERA [Localité 5] VILLAGES a informé par téléphone Mme [B] le 21 mars 2023 que son acquéreur n’achètera finalement pas le fonds de commerce faute d’accord de prêt. Mme [B] lui a demandé de fournir, entre autres documents, les 3 justificatifs de refus de prêt, de formaliser l’annulation de la vente par mail ou par courrier pour l’information de sa cliente.
Mme [B] a reçu le 22 mars 2023 un justificatif de refus de prêt daté du 9 mars 2023 avec mention qu’il émanait du LCL le crédit lyonnais mais non signé. L’examen de cette pièce fait apparaître que le prêt sollicité était de 60 mois (5 ans) et non de 15 ans, un défaut dans l’alignement et la disposition du texte ainsi qu’une faute d’orthographe (« lettré de refus »), un logo non identifiable, une superposition du texte relatif au code postal et d’un autre code le rendant illisible. Mme [B] a fait part de ses doutes à sa cliente dans le courriel du 27 mars, précisant qu’elle suspectait un faux document.
Mme [B] a réclamé le 24 mars à l’agence ERA [Localité 5] VILLAGES les 2 autres refus de prêt, une confirmation formalisée du retrait de l’acquisition du fonds de commerce par l’acquéreur, toujours pas transmis ainsi que la lettre recommandée que l’agence aurait dû envoyer à son acquéreur sur l’expiration de la date de la condition suspensive.
A la date du 27 mars, les documents réclamés n’avaient toujours pas été fournis.

C’est plus tard, à une date inconnue, que seront envoyés :
une lettre de refus de prêt de la BRED BANQUE POPULAIRE datée du 30 mars 2023, mais portant un cachet du 30 mars 2022une lettre de refus de prêt datée du 31 mars 2023 de la CAISSE D’EPARGNE IDF une lettre de refus de prêt de la SOCIETE GENERALE en date du 3 avril 2023un courrier de ERA IMMOBILIER à l’attention de Mme [D] [Q], non daté, lui annonçant que l’acquéreuse Mme [G] [S] est dans l’impossibilité d’obtenir un prêt pour acquérir le fonds de commerce, joignant les lettres de refus.
Il ressort également de courriels en date des 11 avril 2023 et 13 avril 2023, que la gérante de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] a interrogé le conseiller de la SOCIETE GENERALE auteur du courrier de refus de prêt du 3 avril 2023, lequel a indiqué avoir été approché par le conseiller auteur de la lettre de refus de prêt du LCL datée du 9 mars 2023, « une connaissance et confrère », qui lui a transmis le compromis de vente le 30/03/2023 en vue d’éditer un refus de prêt dont le financement ne pouvait aboutir au regard des documents fournis et du délai prévu au compromis.

Il résulte de tout ce qui précède que l’acquéreur, par l’intermédiaire de l’agence [Adresse 4] et seulement après relance, a transmis à la venderesse le 22 mars 2023, 12 jours après l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive qui prenait fin le 10 mars et sans respecter les formalités d’envoi par LR AR dans les 8 jours, un refus de prêt daté du 9 mars 2023 relatant une demande de prêt à des conditions différentes de celles requises dans le compromis, comportant des incohérences de nature à le suspecter de faux, qu’ont ensuite été envoyés, après d’autres relances, des lettres de refus de prêts émises trois semaines après la défaillance de la condition suspensive dont l’une comportait un cachet de l’année 2022 et l’autre avait été éditée suite à un rapprochement suspect entre deux conseillers bancaires, l’un d’eux étant l’auteur du courrier douteux du 9 mars 2023.

Ces transmissions tardives recelant des documents suspects attestent déjà du non-respect des exigences contractuelles par l’acquéreur ou son mandataire. Mais elles révèlent aussi que cette situation est le fruit de leurs agissements délibérés.

Ainsi, c’est bien l’attitude fautive de l’acquéreur qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensive à la date stipulée, étant observé qu’il n’a, à aucun moment, formé de demande expresse de prorogation de cette condition alors que le compromis lui en donnait la possibilité.

Mme [S] [G] soutient que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ayant été stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur et cette condition ayant défailli à la date du 10 mars 2023 faute d’avoir obtenu un prêt, le compromis est tout simplement caduc depuis cette date.
Toutefois, si la condition de l’obtention d’un prêt est bien prévue dans l’intérêt de l’acquéreur, le compromis prévoit expressément que si le défaut de réalisation de la condition suspensive résulte de la faute de l’acquéreur, cette condition sera réputée accomplie et il sera redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Dès lors, il y a lieu de constater, non la caducité du compromis de vente du 17 janvier 2023, mais que la condition suspensive est réputée accomplie par la faute de l’acquéreur et de prononcer en conséquence la résolution du compromis aux torts de l’acquéreur.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

A l’égard de Mme [S] [G] :

Le compromis de vente prévoit que si le défaut de réalisation de la condition suspensive résulte de la faute de l’acquéreur, il sera redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

En son article 10 SEQUESTRE DU PRIX DE VENTE, le compromis désigne « l’avocat » comme séquestre du prix de vente et précise que le montant du séquestre sera de 10 % du montant de 60.000 euros.
L’acte stipule donc le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 6000 euros.

Il n’est pas contesté qu’aucune somme correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation n’a été versée entre les mains d’un séquestre.

L’indemnité d’immobilisation est donc due par Mme [S] [G], étant rappelé que celle-ci a agi en qualité de représentant de la société en formation MY INSTITUT BY DC qui n’a jamais été constituée ni immatriculée.

Mme [S] [G] demande que cette indemnité, qu’elle qualifie de clause pénale, soit réduite à l’euro symbolique en raison de l’absence de préjudice subi par la venderesse qui, selon elle, pouvait vendre le fonds de commerce dès l’expiration des délais.

Selon l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

En application de l’article 1103, le contrat légalement formé fait la loi des parties.

La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution de la convention, s’engage à verser à son cocontractant une somme évaluée forfaitairement et d’avance comme dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation contractée.

L’indemnité d’immobilisation est versée pour compenser l’exclusivité accordée à l’acquéreur pendant la promesse de vente. Le vendeur retire son bien du marché pendant le délai du compromis, le temps que l’acquéreur réalise ses démarches comme, par exemple, celle de l’obtention d’un financement.

En l’espèce, la clause du compromis dont l’application est demandée par la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] prévoit que si le défaut de réalisation de la condition suspensive résulte de la faute de l’acquéreur, il sera redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, fixée par ailleurs au montant du séquestre égal à 10 % du prix de vente de 60.000 euros.
Cette indemnité d’immobilisation représente la contrepartie de l’interdiction pour le vendeur de vendre son fonds de commerce à un tiers pendant la durée du compromis.
Elle ne peut donc être qualifiée de clause pénale.

Dès lors, Mme [S] [G] sera condamnée à verser à la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] la somme de 6000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure reçue par la destinataire le 24 avril 2023.

A l’égard de la société KV IMMO ([Adresse 4]) :

La société AU [Localité 1] DES [Localité 2] demande la condamnation solidaire de la société KV IMMO ([Adresse 4]) au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier, agissant comme intermédiaire mandaté par l’une des parties, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, est tenu, comme tout professionnel rédacteur d’actes, d’assurer l’efficacité de la convention qu’il rédige, même à l’égard de l’autre partie.

Le compromis de vente, établi sous l’enseigne et le logo ERA IMMOBILIER, a été rédigé avec le concours de la société KV IMMO (ERA [Localité 5] VILLAGES) qui était l’agent immobilier mandataire de l’acquéreur.

Dans le cadre de sa mission de rédacteur de l’acte, la société KV IMMO a prévu, à l’article 10 du compromis, un séquestre d’une somme égale à 10 % du prix de vente, correspondant au versement d’une indemnité d’immobilisation de 6000 euros entre les mains de « l’avocat », sans autre précision.
Or, aucune somme n’a été versée et la société KV IMMO n’a pas veillé à l’exécution de ce versement. Elle n’a d’ailleurs même pas identifié l’avocat qu’elle désignait comme séquestre.

Cette négligence constitue une faute n’ayant pas permis d’assurer l’efficacité de l’acte puisque aucune somme n’a été séquestrée, privant ainsi la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] de la possibilité d’activer ce séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation due par l’acquéreur ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Cette faute engage la responsabilité délictuelle de la société KV IMMO envers la société AU [Localité 1] DES [Localité 2].

Par ailleurs, l’agent immobilier est soumis à des obligations déontologiques fixées par le décret n°2015-1090 du 28 août 2015 et notamment son article 8, lui prescrivant, en substance, de remplir sa mission avec diligence, en respectant les droits et intérêts de toutes les parties à l’opération pour laquelle il a été mandaté, sans que l’une d’entre elles en tire seule les avantages et sans mettre en péril la situation de l’une ou l’autre partie.
A défaut, il est susceptible d’engager sa responsabilité, certes contractuelle à l’égard de son client, mais aussi délictuelle à l’égard de toute partie à une opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles.

Or en l’occurrence, il résulte des développements qui précèdent que la société KV IMMO, qui était en relations avec Mme [B] mandataire du vendeur, a manqué à ses propres devoirs en ne sollicitant pas en temps utile de l’acquéreur les justificatifs de refus de prêt, ne s’exécutant, en transmettant des documents douteux, qu’après relances du vendeur et une fois les délais de la condition suspensive expirés.
Ce manque de professionnalisme dans l’accompagnement de sa cliente dans l’exécution de la condition suspensive d’obtention d’un prêt a contribué à l’échec de l’opération et porté préjudice au vendeur.

En conséquence, la société KV IMMO ([Adresse 4]) sera déclarée responsable du préjudice subi par la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] à hauteur du montant de l’indemnité d’immobilisation que l’acquéreur n’a jamais séquestrée.
Ses manquements ayant participé entièrement à cette situation avec ceux de Mme [S] [G], sa responsabilité sera retenue in solidum.

Compte tenu de la mise en redressement judiciaire de cette société depuis le 23 mai 2025, puis de sa liquidation prononcée le 30 janvier 2026, il convient d’évaluer la créance de la société KV IMMO ([Adresse 4]) à la somme de 6000 euros et de la fixer à hauteur de ce montant au passif de la procédure collective la créance de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2].

Sur la demande de dommages-intérêts :

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] réclame solidairement à Mme [S] [G] et à la société KV IMMO ([Adresse 4]) une somme de 10.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral. Elle invoque des menaces et intimidations dont Mmes [D] et [B] ont été victimes pour dissuader la société de faire valoir ses droits et de révéler aux banques les agissements de l’acquéreur, le stress occasionné par les démarches en vue de récupérer l’indemnité d’immobilisation et la résistance abusive au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Si Mmes [B] et [D] ont déposé chacune une main courante le 12 avril 2023 en invoquant avoir été victimes de menaces et d’intimidation de la part de Monsieur [S] [L] et qu’ « on leur a dit de faire attention et qu’on ne savait pas ce qui pouvait (leur) arriver », Monsieur [S] n’est pas l’acquéreur ni défendeur à la présente instance. Même s’il a des liens de parenté avec Mme [S] [G], les faits dénoncés n’incriminent pas directement celle-ci.

Par ailleurs, la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct des faits et de la situation juridique justifiant le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 6000 euros prononcé à son profit.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande en garantie de Mme [S] contre la société KV IMMO ([Adresse 4]) :

Mme [S] [G] demande à être garantie de toutes condamnations par la société KV IMMO ([Adresse 4]).

Une demande en garantie de toutes condamnations équivaut à une demande en paiement des sommes auxquelles elle a elle-même été condamnée envers un tiers.

La demande de Mme [S] [R] a pour origine une créance antérieure à la mise en redressement judiciaire de la société KV IMMO ([Adresse 4]) par jugement du 23 mai 2025, converti en liquidation judiciaire par jugement du 30 janvier 2026.
Sa demande ne peut tendre qu’à la fixation au passif de la procédure collective d’une créance de garantie des sommes auxquelles elle est condamnée.

Mme [S] [R] connaît, depuis l’assignation dont elle a fait l’objet le 1er juillet 2024, l’origine de cette créance et sait depuis cette date qu’elle est susceptible de solliciter, si elle est condamnée, la garantie de cet agent immobilier au titre de son concours apporté à la rédaction du compromis de vente et des actes accomplis pour elle en sa qualité d’intermédiaire.
En application de l’article L622-22 du code de commerce précédemment visé, il lui appartenait de déclarer préalablement sa créance auprès des organes de la procédure collective de la société KV IMMO ([Adresse 4]). Elle ne justifie pas l’avoir fait.
En l’absence de déclaration, une telle créance est inopposable à la procédure collective (v. article L622-26 du code de commerce) et ne peut donc être inscrite à son passif.

La demande de Mme [S] [R] en garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre est donc irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

Mme [S] [R], qui est condamnée, et la société KV IMMO ([Adresse 4]), en liquidation judiciaire représentée par son liquidateur la SELARL [I], qui succombe, supporteront les dépens de l’instance qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

L’une et l’autre devront également participer aux frais hors dépens engagés par la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 3000 euros.

Les défenderesses ayant contribué ensemble à cette situation, elles seront tenues in solidum.

La présente instance ayant été introduite avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société KV IMMO ([Adresse 4]), aujourd’hui en liquidation, en application des articles L622-17 et L622-22 du code de commerce, les dépens ainsi que la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront fixés au passif de la procédure collective.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déclare irrecevables les dernières conclusions de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] à l’égard de la société KV IMMO ([Adresse 4]) ;

Constate que la société KV IMMO ([Adresse 4]) est en redressement judiciaire depuis le 23 mai 2025, converti en liquidation judiciaire le 30 janvier 2026 ;

Déclare irrecevable toute demande en condamnation de la société KV IMMO ([Adresse 4]) au paiement d’une somme d’argent ;

Dit que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt contenue dans le compromis de vente du 17 janvier 2023 est réputée accomplie par la faute de l’acquéreur ou de son mandataire ;

Prononce, aux torts de l’acquéreur, la résolution du compromis de vente du 17 janvier 2023 ;

Condamne Mme [S] [G] à verser à la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] la somme de 6000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure reçue par la destinataire le 24 avril 2023 ;

Déclare la société KV IMMO ([Adresse 4]) solidairement responsable et débitrice de ce montant envers la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] ;

Fixe la créance de la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] à hauteur de 6000 euros au passif de la procédure collective de la société KV IMMO ([Adresse 4]), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er juillet 2024 ;

Déboute la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] de sa demande supplémentaire en paiement de dommages-intérêts ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [S] [G] tendant à être garantie par la société KV IMMO ([Adresse 4]) de toutes condamnations prononcées contre elle ;

Condamne Mme [S] [G] à verser à la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [G] aux dépens et Dit que ceux-ci seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déclare la société KV IMMO ([Adresse 4]) débitrice in solidum avec Mme [S] [R] des sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’inscription au passif de la procédure collective de la société KV IMMO ([Adresse 4]) de la somme de 3000 euros allouée à la société AU [Localité 1] DES [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que du montant des dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé le 12 octobre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY