COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/03858 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V5DX

AFFAIRE :

S.C.I. L’EUPHRATE

C/

S.E.L.A.R.L. PJA représentée par Maître [Y], ès-qualités de liquidateur de Madame [F] [S] née [L] et de Monsieur [X] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Chartres

N° RG : 22/01318

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me François CARE,

Me Frédérique VANNIER,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. L’EUPHRATE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me François CARE de la SCP CARE PETITJEAN PERSON, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000039

APPELANTE

****************

S.E.L.A.R.L. PJA représentée par Maître [Y], ès-qualités de liquidateur de Madame [F] [S] née [L] et de Monsieur [X] [T], demeurant ensemble [Adresse 2] à [Localité 2], fonction à laquelle il a été désignée par jugement du 09/11/2020

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034

SARL PAOLA IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : Me Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034

INTIMÉES

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique de vente du 6 décembre 2005, reçu par Maître [D], notaire [Localité 5], M. et Mme [F] ont acquis une maison à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], à [Localité 6][Adresse 6] [Localité 7], cadastrée section ZI n° [Cadastre 1] et ZI n° [Cadastre 2], au prix de 100’000 euros.

Par jugement du tribunal d’instance de Chartres daté du 20 décembre 2019, une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire au profit des époux [F] a été ouverte, Maître [Y] étant désigné en qualité de mandataire social, afin notamment de réaliser un bilan économique et social des débiteurs.

Suivant jugement daté du 9 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] a arrêté l’état des créances et a ordonné la liquidation judiciaire du patrimoine personnel des époux [F], désignant Maître [Y] en qualité de liquidateur, avec pour mission, dans un délai de douze mois, de vendre les biens des débiteurs à l’amiable ou, à défaut, d’organiser une vente forcée dans les conditions prévues au code des procédures civiles d’exécution.

Maître [Y] a fait appel à la société à responsabilité limitée Paola immobilier, agence immobilière, pour procéder à l’estimation de la maison des époux [F]. Le bien a été évalué à la somme de 59’500 euros prix honoraire inclus.

La société civile immobilière l’Euphrate, dirigée par M. [N] [M], a indiqué à l’agence Paola Immobilier être intéressée par l’acquisition de la maison et a, par mail daté du 22 mars 2021, formulé une offre, sans condition, à hauteur de 35’000 euros.

Par la suite, un compromis de vente a été régularisé le 11 mai 2021 pour la somme de 30’000 euros net vendeur et celle de 43’000 euros tous frais compris, incluant la somme de 9’000 euros à payer à la société Paola Immobilier à titre d’honoraires de négociation. La SCI l’Euphrate a déclaré effectuer l’acquisition sans recourir à aucun prêt.

Suivant ordonnance du 25 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] a fixé à la somme de 28’000 euros net vendeur le prix minimum de la vente de gré à gré de la maison d’habitation des époux [F], et dit que le versement de l’intégralité du prix de vente serait effectué entre les mains de la Selarl PJA ès-qualités au jour de la signature de l’acte de cession, à charge pour elle de répartir les fonds selon l’ordre des privilèges.

Une date de signature de l’acte authentique a été fixée au 7 décembre 2021, et repoussée au 14 décembre 2021, puis au 7 février 2022, la SCI l’Euphrate indiquant à chaque fois ne pas disposer des fonds nécessaires pour l’acquisition. Puis, quelques jours avant la date fixée pour la signature de l’acte, Maître [O], notaire de l’acquéreur, a de nouveau sollicité un report de la signature de l’acte de vente à fin mars 2022 afin de permettre à la SCI l’Euphrate d’obtenir son prêt immobilier.

Cette condition n’étant pas prévue dans le compromis de vente, une mise en demeure lui a donc été adressée, par lettre recommandée datée du 22 février 2022, d’avoir à régulariser l’acte de vente devant notaire dans les 15 jours de la réception de ladite lettre, en vain.

C’est dans ces conditions que par acte du 19 mai 2022, la Selarl PJA ès-qualités de liquidateur des époux [F] et la société Paola Immobilier ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Chartres la SCI l’Euphrate, à titre principal, en vente judiciaire du bien immobilier litigieux, à titre subsidiaire, en réitération forcée de la vente, et à titre infiniment subsidiaire, en résolution du compromis de vente.

Par jugement en date du 17 mai 2023, le Tribunal a :

– ordonné la vente de la maison d’habitation située [Adresse 5], cadastrée section ZI n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] à Frétigny, Le Tartre, pour une contenance de 12 a et 80 ca, au prix de 30’000 euros net vendeur, entre la selarl PJA, représentée par Maître [Y], ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F] d’une part, et la SCI l’Euphrate d’autre part, avec transfert de propriété à la date du jugement’;

– condamné en conséquence la SCI l’Euphrate à payer à la Selarl PJA, représentée par Maître [Y], ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F], la somme de 30 000 euros correspondant au prix de vente du bien’;

– condamné la SCI l’Euphrate à payer à la société Paola Immobilier la somme de 9’000 euros au titre des frais de négociation prévus dans la promesse de vente du 11 mai 2021′;

– débouté la Selarl PJA et la société Paola Immobilier de leur demande en paiement par la SCI l’Euphrate de la somme de 4’000 euros au titre des frais afférents à la vente’;

– dit que le jugement vaut acte de vente’;

– ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 8]’;

– condamné la SCI l’Euphrate à payer à la Selarl PJA ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F] et à la société Paola Immobilier, unis d’intérêts, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

– condamné la SCI l’Euphrate aux dépens’;

– écarté l’exécution provisoire ;

– rejeté le surplus des prétentions.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que la promesse de vente qui avait été conclue constituait un compromis de vente puisqu’elle revêtait un caractère synallagmatique, que le prix avait été fixé à 30 000 euros alors qu’aucune condition suspensive n’avait été stipulée relativement à un financement à l’aide d’un prêt, que la vente devait intervenir au plus tard le 11 octobre 2021, et qu’en définitive, la SCI l’Euphrate n’avait pas signé l’acte faute de financement.

Par déclaration en date du 15 juin 2023, la SCI l’Euphrate a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 14 septembre 2023, elle expose :

– qu’il y a eu une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, dans la mesure où l’assainissement n’est pas conforme alors que la présence d’amiante a été décelée ; qu’elle n’en était pas informée ;

– que l’agence immobilière, la société Paola Immobilier, a manqué à son obligation pré-contractuelle d’information, dans la mesure où il n’avait jamais été question de ses honoraires dont le montant était d’ailleurs important, à savoir 9 000 euros pour un prix de vente de 30 000 euros ;

– qu’en tant qu’acquéreur elle a été victime de manoeuvres dolosives, dès lors que le prix proposé était de 39 000 euros, puis a été diminué à 35 000 euros sans que rien ne soit prévu concernant les frais ;

– qu’une condition suspensive relative à l’accord des créanciers avait été stipulée mais n’a pas été réalisée ;

– que la société Paola Immobilier, de son côté, ne justifie pas de son mandat.

La SCI l’Euphrate demande en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– débouter la Selarl PJA ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F] et la société Paola Immobilier de leurs prétentions ;

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 18 octobre 2023, la Selarl PJA ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F] et la société Paola Immobilier soutiennent :

– que la date limite pour signer l’acte de vente a été fixée au 14 décembre 2021 puis a été repoussée au 7 février 2022 ;

– que contrairement à ce qu’avance l’appelante, il n’existe pas d’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu ; qu’en effet la SCI l’Euphrate savait qu’il contenait de l’amiante, comme cela était indiqué dans un document annexé au compromis de vente ;

– que la SCI l’Euphrate détenait toutes les informations relatives aux frais d’agence, l’annonce de l’agence immobilière visant une somme honoraires inclus, tandis que le compromis de vente faisait également référence à ces frais ;

– que l’appelante n’a été victime d’aucune manoeuvre dolosive, l’intéressée confondant prix net vendeur et prix total frais inclus ; qu’elle a signé le compromis de vente en toute connaissance de cause ;

– que l’accord des créanciers a été demandé par la Selarl PJA, Maître [Y] les ayant informés du projet de vente ;

– que celle-ci est dès lors parfaite ;

– que la société Paola Immobilier, quant à elle, verse aux débats son mandat de vente ;

– que subsidiairement, les intimées réclament la réitération de la vente par acte notarié, et très subsidiairement la résolution de ladite vente avec condamnation de l’acquéreur au paiement de la clause pénale soit 3 000 euros.

La Selarl PJA ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F] et la société Paola Immobilier demandent en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

– condamner la SCI l’Euphrate à payer à la Selarl PJA ès-qualités la somme de 30 000 euros, outre les frais ;

– condamner la SCI l’Euphrate à payer à la société Paola Immobilier la somme de 9 000 euros ;

– ordonner la publication de la décision ;

– dire que le transfert de propriété se fera à la date du jugement ;

– subsidiairement, ordonner la réitération de la vente par acte notarié, en l’étude de Maître [C], notaire à [Localité 9] (28), sous astreinte journalière de 500 euros ;

– très subsidiairement, prononcer la résolution de la vente et condamner la SCI l’Euphrate à payer à la Selarl PJA ès-qualités la somme de 3 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022 ; condamner la SCI l’Euphrate à payer à la société Paola Immobilier la somme de 9 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022 ;

– condamner la SCI l’Euphrate à payer à la Selarl PJA ès-qualités la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI l’Euphrate à payer à la société Paola Immobilier la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS

L’appelante invoque une erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble vendu.

Selon l’article 1130 alinéa 1er du code civil, l’erreur vicie le consentement lorsqu’elle est de telle nature que sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

La SCI l’Euphrate fait valoire que l’assainissement n’est pas conforme alors que de l’amiante se trouve dans l’immeuble, mais en page 6 du compromis de vente il était expressément indiqué d’une part qu’il existait de l’amiante dans les parties privatives, d’autre part que le diagnostic assainissement réalisé le 18 mars 2021 n’était pas conforme à la législation et que des travaux de mise en conformité devraient être réalisés par l’acquéreur dans l’année de la signature de l’acte authentique.

L’appelante estime également avoir été victime de manoeuvres dolosives, motif pris de ce qu’elle n’avait jamais été informée tant du principe que du montant de la rémunération de l’agence immobilière, la société Paola Immobilier.

L’article 1137 du code civil dispose que :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le compromis de vente stipulait en page 8, dans la clause intitulée ’financement’, que le prix de vente s’élevait à 30 000 euros, la provision pour frais d’actes à 4 000 euros et les frais de négociation à 9 000 euros. De plus, en page 13 il était indiqué que la somme de 9 000 euros due au mandataire était à la charge de l’acquéreur, lequel ne pouvait ignorer qu’il s’agissait de la société Paola Immobilier vu que la première page comportait ses coordonnées complètes, au -dessous de la mention ’ mandataire’. La SCI L’Euphrate était donc parfaitement informée des conditions financières de la vente, et il ne tenait qu’à elle de refuser de signer le compromis de vente si elles ne lui convenaient pas.

Enfin la SCI l’Euphrate fait valoir que la condition suspensive relative à l’accord des créanciers inscrits a défailli. Une clause figurant en page 11 du compromis de vente mentionnait que la vente se ferait sous réserve de cet accord. Trois créanciers ont été avisés de la vente par le liquidateur, à savoir la société Banque Populaire Val de France, le Centre des finances publiques de [Localité 10], et la société Crédit agricole. Les deux premiers ont répondu qu’ils ne s’opposaient pas à cette vente, tandis que si le troisième n’a pas répondu cela manifeste un accord tacite. La société Crédit agricole n’avait du reste aucune raison de s’opposer à cette vente.

Celle-ci est donc parfaite, et le Tribunal doit être approuvé d’avoir rendu un jugement valant vente, et condamné la SCI L’Euphrate au paiement du prix et de la commission de l’agence immobilière.

Le jugement est confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

La SCI l’Euphrate, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile envers chacune des intimées, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– CONFIRME le jugement en date du 17 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

– CONDAMNE la SCI l’Euphrate à payer à la Selarl PJA ès-qualités de liquidateur de M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE la SCI l’Euphrate à payer à la société Paola Immobilier la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE la SCI l’Euphrate aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT