COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AE

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/03000 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XF5U

AFFAIRE :

[A] [Q] veuve [S]

C/

[D] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-001005

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 22/09/26

à :

Me Philippe CHATEAUNEUF

Me Arnault BENSOUSSAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [A] [Q] veuve [S]

née le 31 Janvier 1952

à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2025063

Plaidant : Me Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocat au barreau de LORIENT –

****************

INTIME

Monsieur [D] [T]

né le 16 Novembre 1978 à [Localité 3] (22)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Arnault BENSOUSSAN, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408

Plaidant : Me Alexandre SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2588

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2018, Mme [A] [S] née [Q] a donné à bail à M. [J] [T], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du même jour, un logement situé [Adresse 3] (studio au 1er étage droite sur cour) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 520 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 520 euros.

Lors de l’entrée du locataire, le 12 février 2018, les parties au contrat de bail ont établi un état des lieux contradictoire.

Suite au congé délivré par M. [T], le logement a été restitué à la bailleresse le 26 avril 2023, date à laquelle l’état des lieux a été constaté par un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 août 2023, Mme [S] a assigné M. [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de le voir :

– condamner à lui payer la somme de 5 667,50 euros au titre du remboursement du coût des réparations locatives lui incombant, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2023, date du courrier recommandé de mise en demeure,

– condamner à supporter la charge des dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

– condamné Mme [S] à payer à M. [T] la somme de 282,40 euros au titre du solde du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail du 12 février 2018, après déduction de la somme de 237,60 euros retenue au titre de réparations imputables au locataire,

– débouté Mme [S] de ses demandes de dommages-intérêts formées à l’encontre de M. [T],

– condamné Mme [S] à supporter la charge des dépens,

– dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, débouté Mme [S], d’une part, et M. [T], d’autre part, de leur demande formée à ce titre ;

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

– débouté Mme [S], d’une part, et M. [T], d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 12 mai 2025, Mme [S] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, Mme [S], appelante, demande à la cour :

– de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

– de débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes,

– d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 7 mars 2025 (RG n°11-23-1005) en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à M. [T] la somme de 282,40 euros au titre du solde du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail du 12 février 2018, après déduction de la somme de 237,60 euros retenue au titre de réparations imputables au locataire ;

* l’a déboutée de ses demandes en dommages-intérêts formées à l’encontre de M. [T],

* l’a condamnée à supporter la charge des dépens,

* dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, l’a déboutée de sa demande formée à ce titre,

* a rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

* l’a déboutée de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision,

statuant à nouveau, de ;

– condamner M. [T] à lui payer la somme de 5 147, 50 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2023, date de la mise en demeure,

– condamner M. [T] à lui payer la somme de 6 760 euros à titre d’immobilisation du local,

– condamner M. [T] à lui payer la somme de 500 euros pour les troubles et tracas subis,

– condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

– condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles pour la présente procédure, outre les dépens de l’appel qui seront recouvrés par Me Philippe Chateauneuf, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, M. [T], intimé, demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

en conséquence,

– débouter Mme [S] de ses demandes à son encontre,

– condamner Mme [S] à lui rembourser le dépôt de garantie contractuel d’un montant de 520 euros,

– condamner Mme [S] à lui verser une somme supplémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [S] aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [A] [Q] veuve [S].

Au soutien de son appel, Mme [A] [Q] veuve [S] expose que M. [J] [T] n’a pas respecté ses obligations de preneur et notamment d’entretien puisque l’appartement a été restitué dans un état déplorable et impossible à relouer en l’état, ce que n’a pas relevé le premier juge. Elle s’estime fondée en ses demandes indemnitaires, faisant valoir que M. [T] a failli à son obligation d’user de la chose convenablement, de sorte qu’il doit désormais répondre intégralement des désordres constatés, que le manque d’entretien imputable au locataire a accéléré la dégradation du bien, et a nécessité par voie de conséquence le remplacement de certains éléments.

M. [J] [T] réplique que, par son action, Mme [A] [Q] veuve [S] tente de lui faire supporter la remise à neuf intégrale de son appartement. Il rappelle que, lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, si l’état du studio a pu être qualifié de bon sur certains aspects, il l’a été surtout de moyen sur beaucoup d’autres. Il fait observer que la peinture a été écaillée par suite d’une défaillance de la VMC dont il s’est plaint verbalement à plusieurs reprises, que le remplacement du bac à douche, du lavabo et des toilettes n’est pas nécessaire, dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils soient hors d’usage, qu’il en est de même des WC dont le commissaire de justice n’évoque que l’état de saleté, ainsi que de la kitchenette.

Sur ce,

L’article 1728 du code civil dispose que ’le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail’.

L’article 1730 du même code prévoit que ’s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure’.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ’le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail’.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice, étant néanmoins observé à cet égard que les bailleurs ont, in fine, produit la facture de travaux.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, le premier juge, après avoir relevé que M. [J] [T] a occupé les lieux du 12 février 2018 au 26 avril 2023, soit pendant plus de cinq ans, a retenu, au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, que :

* s’agissant de la peinture :

– les murs et plafonds de la pièce principale étaient en bon état lors de l’entrée en jouissance, à l’exception de quelques différences de teintes dans la couleur à certains endroits, et les murs de la salle de bains étaient en état d’usage mais propres,

– lors de la sortie, la peinture des murs de la pièce principale est fortement défraîchie et sale, il en est de même de celle du plafond de cette pièce qui est écaillée, la présence de moisissures étant au surplus relevée, la peinture des murs de la salle de bains présente des moisissures et est écaillée sur toute sa surface,

* la fourniture et le remplacement du bac à douche, et ceux du lavabo et sa robinetterie, ne sont pas nécessaires et donc non justifiés, dès lors qu’ils étaient en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et que leur état lors de la sortie était dans un état compatible avec celui résultant de la simple vétusté après cinq années d’occupation, qu’aucune dégradation du bac à douche n’a été constatée dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie, qu’il en est de même pour le lavabo et sa robinetterie,

* s’agissant de la fourniture et du remplacement des WC, il n’apparaît pas que cet élément est totalement hors d’usage lors de la restitution des lieux, que compte tenu de l’encrassement de la cuvette et du fait que l’abattant est cassé, seuls le nettoyage de la cuvette et le remplacement de l’abattant doivent être mis à la charge du locataire,

* s’agissant de la fourniture et du remplacement des éléments de la kitchenette qui étaient en bon état général lors de l’entrée, le robinet de l’évier est cassé, les deux plaques électriques sont encrassées, la porte du réfrigérateur est jaunie et la hotte est fortement encrassée, ce qui ne permet pas de justifier l’imputation au locataire le coût de la rénovation à neuf de ces éléments, même s’il peut lui être reproché un manquement à son obligation général d’entretien des lieux.

La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour limiter, sur le principe, la demande de Mme [A] [Q] veuve [S] au titre des réparations locatives, les moyens développés par l’appelante au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu. Cependant, la cour estime, que sur le montant, il y a lieu de retenir un coefficient de vétusté de 25% sur les travaux de remise en état des peintures et non de 10%, ainsi que retenu par le premier juge.

Il s’ensuit que M. [J] [T] doit être condamné à verser à Mme [A] [Q] veuve [S] la somme de 594 euros TTC au titre du coût des travaux de peinture, le jugement étant confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de ses autres demandes.

Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros, M. [J] [T] doit en définitive être condamné à verser à Mme [A] [Q] veuve [S] la somme de 74 euros.

– Sur la demande de dommages-intérêts.

* pour immobilisation du bien.

Mme [A] [Q] veuve [S] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de l’immobilisation de son bien, lié à la réalisation des travaux rendus nécessaires. Elle fait valoir que l’immobilisation de son studio a duré treize mois, ce qui a eu un impact évident sur sa situation économique puisqu’elle est retraitée.

M. [J] [T] conclut à la confirmation du jugement sur ce point, estimant que Mme [A] [Q] veuve [S] ne justifie nullement son préjudice, ni dans son principe, ni dans son montant.

Sur ce,

Mme [A] [Q] veuve [S] qui ne justifie pas que l’impossibilité de relouer son studio soit directement lié à la réalisation des travaux pendant treize mois, durée dont la cour estime qu’elle est au surplus excessive, compte tenu de la teneur des travaux, doit être déboutée de sa demande de ce chef, le jugement étant confirmé sur ce point.

* sur l’indemnisation du préjudice moral.

Mme [A] [Q] veuve [S] qui ne justifie pas du préjudice moral dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de la somme de 500 euros doit être également déboutée de sa demande de ce chef, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires.

M. [J] [T] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [A] [Q] veuve [S] au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant M. [J] [T] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [T] doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 7 mars 2025 en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation de M. [J] [T] au paiement des réparations locatives et sur les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [J] [T] à verser à Mme [A] [Q] veuve [S] la somme de 74 euros au titre du coût des réparations locatives, déduction étant faite de la somme de 520 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie,

Condamne M. [J] [T] à verser à Mme [A] [Q] veuve [S] la somme de 2 000 euros au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président