TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 09 Juin 2026

GROSSE :

Le 06 octobre 2026
à Me Florent VIGNY
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :

Le 06 octobre 2026
à Me Olivier CASTEL
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..

N° RG 23/07461 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HY5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PHH1
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [N] [A]
née le 02 Mars 1980 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 3]

représentée par Me Olivier CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2019 signé électroniquement le 23 novembre 2019, la société par actions simplifiées PowerHouse Habitat 1 (PHH1), représentée par son mandataire la société SCAPRIM, a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [A] et M. [Y] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 273 euros.

Par courrier du 3 juin 2021, M. [Y] [J] a donné congé et signalé sa désolidarisation du logement au plus tard six mois après la réception du courrier. Par courrier du 8 juin 2021, la société SCAPRIM a accusé réception dudit congé.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [N] [A] un commandement de payer la somme principale de 3 355,76 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [N] [A] un commandement de payer la somme principale de 3 730,76 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [A] le 28 avril 2023 puis le 11 juillet 2023.

Par assignation du 27 octobre 2023, la société PHH1 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– prononcer l’expulsion de Madame [N] [A],
– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 30 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tels garde-meubles et fourrière qu’il plaira au Juge des contentieux de la protection du Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [N] [A] en application des articles L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution (ancien article 65 de la loi du 9 juillet 1991) et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (ancien article 201 du décret du 31 juillet 1992),
– dire que les biens inventoriés par l’huissier dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l’article R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution,
– condamner Madame [N] [A] au paiement au profit de la société PHH1 de l’arriéré locatif dû au 9 octobre 2023, soit 3.908,74 euros, ainsi que celle de 390,87 euros, au titre de la pénalité de retard de 10% prévue au bail, ces deux sommes augmentées des intérêts de retard au taux légal, capitalisés, à compter de la date du commandement de payer du 10 juillet 2023 (Art.1231-6 et 1343-2 du Code Civil),
– condamner Madame [N] [A] au paiement au profit de la société PHH1, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du dernier loyer mensuel appelé, soit un minimum de 2.076.46 euros, charges comprises, en sus des taxes, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la parfaite libération des lieux – c’est-à-dire la remise des clés à une personne dûment mandatée par le bailleur.
– dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) (Art. 35 de la Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.
– autoriser le bailleur, la société PHH1, à conserver le dépôt de garantie,
– condamner Madame [N] [A] au paiement au profit de la société PHH1 de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner Madame [N] [A] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment les commandements de payer ainsi que tous les frais engagés jusqu’à son expulsion définitive des lieux loués (article 696 du Code de Procédure Civile),
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à la première audience du 25 mars 2024 et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 juin 2026, la société PHH1 maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juin 2026, s’élève désormais à 12972,83 euros.

Mme [N] [A], selon conclusions déposées par son conseil, sollicite 
de voir :
– juger que le bailleur n’a pas rempli ses obligations à l’égard du locataire en ne tenant pas compte de la réalité des versements effectués, et en en délivrant pas l’attestation sollicitée par la CAF, ou à mieux ne plaise, les quittances régulières,

– juger que l’arriéré de la dette locative est de 12.972,83 euros,
– suspendre l’application de la clause résolutoire,
– juger que le règlement de l’arriéré se fera en 36 mensualités,
– juger abusive la clause selon laquelle l’indemnité d’occupation conventionnelle sera égale à deux fois le loyer,
En conséquence,

– débouter la société PHH1 de sa demande visant à fixer une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer,
– la débouter de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation,
– rejeter toutes les autres demandes de la société PHH1,
-débouter la société PHH1 de sa demande visant à faire condamner madame [A] aux entiers dépens et à un article 700,
– condamner le bailleur aux entiers dépens de l’instance,
– écarter l’exécution provisoire de la décision.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PHH1 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3730,76 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2023.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société PHH1 se prévaut d’une clause du contrat de bail stipulant que : « Au cas où, après la résiliation dudit Bail, les lieux n’étaient pas restitués au jour convenu au bailleur vide et en parfait état d’entretien et de réparation, le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle conventionnelle égale à deux fois le dernier loyer mensuel appelé avant la résiliation.

Cette indemnité sera exigible dès le jour suivant la résiliation du contrat et jusqu’au jour de la restitution effective des locaux au bailleur ou à la personne mandatée par ses soins ; les charges demeurant dues jusqu’au jour où les lieux seront restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.».
Une telle disposition contractuelle prévoyant une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer contractuel, est constitutive d’une clause pénale susceptible, sur le fondement des dispositions de l’article 1152 du Code civil, d’être réduite par les juges du fond si elle s’avère manifestement excessive.

Dès lors, compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des parties, au regard du caractère manifestement excessif du doublement de l’indemnité par rapport au loyer a, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 1 162,04 euros et de la condamner à son paiement.

En revanche, aucun élément ne justifie d’écarter son indexation conformément au loyer.

Par conséquent l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PHH1 ou à son mandataire.

2.2. Sur la dette locative

La société PHH1 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2026, Mme [N] [A] lui devait la somme de 12 972,83 euros.

Mme [N] [A] reconnaît le montant de cette dette.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 3 730,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation.

2.3. Sur la clause pénale
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause aux termes de laquelle « En cas de non-paiement à leur échéance des sommes dues par le locataire au bailleur, une majoration de 10% des sommes dues sera automatiquement appliquée à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter du premier mois du terme ». Sur la base de laquelle la société PHH1 sollicite le versement d’une somme de 390,87 euros.
La demande de condamner Mme [N] [A] à payer la somme d’un montant de 390,87 euros au titre de la majoration de 10 % prévue au bail ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite. 
La société PHH1 sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale comprenant la condamnation à une majoration de 10 % des sommes dues.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [N] [A] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 360 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [N] [A] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Compte tenu de la suspension de la clause résolutoire, les demandes d’astreinte pour quitter les lieux, d’autorisation de vente de meubles, de conservation du dépôt de garantie et d’imputation des frais d’expulsion à venir, prématurées à ce stade seront rejetées.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société PHH1 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la suspension de la clause résolutoire et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 novembre 2019 entre la société PHH1, d’une part, et Mme [N] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], [Adresse 6] est résilié depuis le 10 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [N] [A] à payer à la société PHH1 la somme de 12972,83 euros (douze mille neuf cent soixante-douze euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 3 730,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE la société PHH1 de sa demande d’application de la clause pénale couvrant la majoration de 10 % des sommes dues, des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie,

AUTORISE Mme [N] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 360 euros (trois cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mai 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [N] [A] sera condamnée à verser à la société PHH1 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, indexée comme le loyer, soit à ce jour la somme de 1 162,04 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la société PHH1 de ses demandes d’astreinte pour quitter les lieux, de vente de meubles et de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [N] [A] à payer à la société PHH1 la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2023 et celui de l’assignation du 27 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
[Localité 1]
Pôle de Proximité
[Adresse 7]
[Localité 2]

N° R.G. : N° RG 23/07461 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HY5

Affaire :

S.A.S. PHH1
Me Florent VIGNY

Contre :

[N] [A]
Me Olivier CASTEL

Décision du 06 Octobre 2026

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

sur 11 pages
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu la décision dont la teneur suit :

EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me Florent VIGNY

Marseille, le 06 octobre 2026

Le Directeur des services de greffe judiciaires

Po/