COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 351

Rôle N° RG 25/13232 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPKRH

[Y] [Q]

C/

S.A.R.L. IMMO CONSEIL (CENTURY 21

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Frédéric BERGANT

Me Joanne REINA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 18 Septembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01767.

APPELANTE

Madame [Y] [Q]

née le 28 Septembre 1959 à [Localité 2] (71)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Aurelie BEFVE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

S.A.R.L. IMMO CONSEIL (CENTURY 21 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Charlotte TASSY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Louise DE BECHILLON, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère,

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseillère, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 février 2011, Mme [P] [Q] a donné à bail à Mme [W] [S] et à M. [H] [K] [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du 22 février 2011, la société Immo conseil exerçant sous l’enseigne Century 21 étant en charge de la gestion du bien.

En raison d’impayés de loyers, Mme [Q] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers et charges d’un montant de 13 431,11 euros, demeuré infructueux.

Par courrier adressé le 10 mars 2017 à la société Century 21, Mme [Q] lui reprochant des manquements dans la gestion locative de son appartement, a mis un terme à leur relation contractuelle.

Ayant par ailleurs constaté que l’appartement loué était inoccupé, la bailleresse a saisi le président du tribunal d’instance d’Aix en Provence et par ordonnance du 7 septembre 2017, il a été constaté la résiliation du bail et la reprise des lieux au profit de la bailleresse a été ordonnée.

Par exploit du 31 mai 2018, Mme [Q] a ensuite assigné ses anciens locataires devant le même tribunal en condamnation au paiement des loyers et charges impayés, demande à laquelle il a été fait droit par jugement rendu le 21 septembre 2018, condamnant Mme [W] [S] et M. [H] [K] [N] à payer à Mme [Q] la somme de 15 997,99 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 7 septembre 2017.

Faute de paiement spontané des sommes mises à leur charge, le 18 octobre 2018, un commandement de payer aux fins de saisie vente leur a été délivré, demeuré infructueux, puis un procès-verbal de saisie attribution a été signifié à la banque Lyonnaise de Banque le 24 janvier 2019 et un second à la banque Société Générale le 6 mars 2019. L’ensemble de ces diligences sont restées vaines.

***

Par acte du 10 février 2023, Mme [P] [Q] a fait assigner la Sarl Immo Conseil, devant le tribunal judiciaire de Marseille en condamnation au paiement de la somme de 18.190,99 euros au titre des pertes de loyers et charges et frais d’huissiers.

Par conclusions d’incident du 6 mars 2025, la Sarl Immo Conseil a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [Q].

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a :

Déclaré Mme [Q] irrecevable comme prescrite en toute son action dirigée contre la Sarl Immo Conseil,

Condamné Mme [Q] aux entiers dépens,

Condamné Mme [Q] à verser à la Sarl Immo Conseil la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le juge de la mise en état a considéré qu’à la date du 10 mars 2017, date à laquelle Mme [Q] a adressé un courrier à la société Immo conseil lui reprochant d’avoir laissé s’accumuler des impayés et détaillant divers griefs à son encontre, celle-ci avait donc connaissance du préjudice d’impayés et des manquements reprochés à l’agence immobilière.

Il a estimé qu’aucun élément nouveau n’avait été découvert à la date de la décision du tribunal d’instance de Marseille statuant sur la demande de recouvrement de loyers justifiant de repousser le point de départ au 31 mai 2018.

Il a donc retenu que le délai de prescription avait commencé à courir à compter de cette date avant d’expirer au 10 mars 2022, de sorte que Mme [Q] ayant introduit son action le 10 février 2023, était prescrite.

Par déclaration en date du 13 novembre 2025, Mme [Q] a déféré cette ordonnance à la cour, en toutes ses dispositions.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 mai 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 16 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Q] demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé son appel,

Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Débouter la Sarl Immo de sa demande formulée au titre de la prescription de son action,

Débouter la Sarl Immo Conseil de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Condamner la Sarl Immo Conseil à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la Sarl Immo Conseil aux entiers dépens distraits au profit de Me Bergant de la Selarl Phare Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 13 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl Immo Conseil demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

Déclarer irrecevable comme prescrite l’action de Mme [Q] dirigée à son encontre,

Condamner Mme [Q] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Me Joanne Reina de la Selarl Plantavin Reina & Associés, avocats au barreau de Marseille.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Moyens des parties

La Sarl Immo Conseil fait valoir que l’action en paiement de l’appelante est prescrite, car elle a eu connaissance des prétendus manquements contractuels reprochés au 10 mars 2017, date à laquelle elle lui avait adressé un courrier en ce sens démontrant qu’elle était informée des impayés de loyers, et non à la date où elle s’est trouvée dans l’impossibilité de recouvrer ceux-ci, s’agissant d’une action en responsabilité contractuelle d’un gestionnaire de bien et non d’une procédure de recouvrement de loyers impayés, de sorte que son action introduite au 10 février 2023 est largement prescrite, le délai expirant au 10 mars 2022.

Elle estime enfin qu’elle est étrangère au caractère infructueux des tentatives d’exécution du jugement dont elle n’a pas été informée et ajoute que l’existence et l’ampleur de la dette étaient connues de Mme [Q] dès le 10 mars 2017.

Mme [Q] fait valoir que son action en paiement n’est pas prescrite, car elle n’a eu connaissance de l’impossibilité de recouvrer les sommes dues qu’en janvier et mars 2019, suite à des saisies-attributions demeurées infructueuses, date à laquelle elle a eu connaissance du dommage, du fait générateur de responsabilité et de son auteur, de sorte que le délai de prescription a débuté en mars 2019, puisqu’avant ces événements, les manquements de la société Immo conseil n’avaient entraîné aucun préjudice.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est justement relevé par la société Immo Conseil que les griefs formulés à son encontre par Mme [Q] sont majoritairement contenus dans le courrier adressé à l’agence immobilière le 10 mars 2017, lui reprochant notamment son inaction dans le recouvrement des loyers impayés.

Il s’évince des écritures de Mme [Q] que sa présente action à l’encontre de la société Immo conseil s’analyse en réalité en une perte de chance d’obtenir le paiement des loyers par ses locataires.

Il se déduit de la disposition sus-citée que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre ceux-ci.

Or, il est admis que lorsque le dommage invoqué dépend d’une procédure contentieuse opposant le demandeur à un tiers, ledit dommage n’est caractérisé qu’au jour où la partie est condamnée par une décision ayant autorité de la force jugée.

Si les manquements, ou faits générateurs de responsabilité civile, étaient bien contenus dans le courrier daté du 10 mars 2017, à cette date, le dommage n’était pas caractérisé, ce courrier étant antérieur aux multiples tentatives de recouvrement initiées par Mme [Q].

C’est donc injustement que le juge de la mise en état a considéré que ce courrier marquait le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité civile à l’encontre de l’agence immobilière.

En effet, par application de la règle sus-citée, les faits permettant à Mme [Q] d’agir à l’encontre de la société Immo conseil sont constitués par le jugement rendu le 21 septembre 2018 par le tribunal d’instance d’Aix en Provence condamnant les anciens locataires au paiement des arriérés de loyers, décision inexécutée en dépit des deux commandements de payer délivrés les 18 octobre 2018 et 24 janvier 2019.

Ainsi, en procédant à la délivrance de l’assignation litigieuse par exploit de commissaire de justice du 10 février 2023, l’appelante a agi dans le délai offert par les dispositions de l’article 2224 du code civil.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sera donc rejetée, de sorte que l’ordonnance déférée sera infirmée.

Sur les frais du procès

Les dispositions de l’ordonnance, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, la société Immo conseil sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à Mme [Q] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par Mme [Y] [Q] ;

Condamne la Sarl Immo Conseil aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne la Sarl Immo Conseil à régler à Mme [Y] [Q] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sarl Immo Conseil de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,