TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00349 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JYRQ

Minute : 2026/
Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 02 Octobre 2026

[J] [K]
[D] [K]

C/

[P] [Y] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Mme [P] [Y] épouse [B]
Me David ALEXANDRE – 70
Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 02 Octobre 2026

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection,
Assistée de Marie MBIH, Greffier,
En présence de [W] [S], auditeur de justice
Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Madame [J] [K]
née le 14 Juin 1963 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Monsieur [D] [K]
né le 29 Novembre 1963 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [Y] épouse [B]
née le 02 Août 1962 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Septembre 2026
Après débats à l’audience publique du 01 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2022, avec effet au 1er avril 2022, M. [D] [K] et Mme [J] [K] ont donné à bail à Mme [P] [Y] épouse [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – 1er étage – [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 620 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50 euros.

Par acte extrajudiciaire du 27 février 2026, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 4 mars 2026, M. [D] [K] et Mme [J] [K] ont fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 456,38 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice signifié en date du 5 juin 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le même jour, M. [D] [K] et Mme [J] [K] ont fait assigner Mme [P] [Y] épouse [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois et en conséquence, la résiliation du bail ;
– ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [P] [Y] épouse [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
– condamner Mme [P] [Y] épouse [B] au paiement provisionnel :
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires, pénalités de retard jusqu’au terme courant du départ effectif de la locataire et restitution des clés ;
* de la somme de 3 881,29 euros au titre des loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 27 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 27 février 2026 sur la somme de 1 634,52 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement ;
– condamner Mme [P] [Y] épouse [B] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 février 2026, de sa dénonciation à la CCAPEX et des actes de mesures conservatoires diligentés ;
– débouter Mme [P] [Y] épouse [B] de toutes demandes plus amples ou contraires.

À l’audience du 1er septembre 2026 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [D] [K] et Mme [J] [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement provisionnel au titre de la dette locative à la somme de 6 815,37 euros, selon décompte arrêté au 28 août 2026, terme de septembre 2026 inclus.

Mme [P] [Y] épouse [B], assignée par acte de commissaire de justice remis selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [K], au soutien de leur demande en paiement provisionnelle de la somme de 6 815,37 euros produisent notamment aux débats :
– le contrat de bail du 7 mars 2022, avec effet au 1er avril 2022 ;
– le commandement de payer du 27 février 2026, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 456,38 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus ;
– un décompte locatif, depuis l’origine du bail et actualisé au 28 août 2026, terme de septembre 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6 815,37 euros.

Il s’infère de ces éléments que, Mme [P] [Y] épouse [B] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 229,68 euros a été mise au débit du compte locatif en sus de l’échéance courante de mars 2026 au motif « frais commandement de payer huissier ». Or, il y a lieu de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative, dans la mesure où celui-ci est déjà inclus dans les dépens.
De sorte que, cette somme de 229,68 euros doit être déduite du solde locatif débiteur.

Par ailleurs, si les dispositions contractuelles du bail prévoient que le loyer est payable à terme à échoir et au plus tard le 1er de chaque mois, le décompte locatif actualisé produit par les bailleurs étant arrêté au 28 août 2026, le terme de septembre 2026 compris dans la dette locative actualisé n’est pourtant pas encore exigible.
Dès lors, le terme de loyer et charges de septembre 2026 sera ôté du solde locatif arrêté au 28 août 2026.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que, Mme [P] [Y] épouse [B] est débitrice d’une somme de 5 852,17 euros, calculée comme suit : (6 815,37 euros – (229,68 euros + 681,52 euros + 52 euros)), au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 août 2026, terme d’août 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [P] [Y] épouse [B] sera condamnée à payer à M. [D] [K] et Mme [J] [K] la somme provisionnelle de 5 852,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 août 2026, terme d’août 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 456,38 euros à compter du 27 février 2026 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 424,91 euros à compter du 5 juin 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [P] [Y] épouse [B] par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026 et portant sur la somme en principal de 1 456,38 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, durant ce délai aucun règlement n’a été effectué par la locataire ou pour son compte, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 avril 2026.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Mme [P] [Y] épouse [B], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 avril 2026, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [P] [Y] épouse [B] cause un préjudice à M. [D] [K] et Mme [J] [K] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et ce, à compter du 28 avril 2026 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [Y] épouse [B], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes de mesures conservatoires.

Mme [P] [Y] épouse [B] sera également condamnée à payer à M. [D] [K] et Mme [J] [K] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Mme [P] [Y] épouse [B] à payer à M. [D] [K] et Mme [J] [K] la somme provisionnelle de 5 852,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 août 2026, terme d’août 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 456,38 euros à compter du 27 février 2026, sur la somme de 2 424,91 euros à compter du 5 juin 2026 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu en date du 7 mars 2022, avec effet au 1er avril 2022, entre d’une part, M. [D] [K] et Mme [J] [K] et d’autre part, Mme [P] [Y] épouse [B], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date du 28 avril 2026, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Mme [P] [Y] épouse [B] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 avril 2026 ;

DISONS que Mme [P] [Y] épouse [B] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Mme [P] [Y] épouse [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS Mme [P] [Y] épouse [B] à payer à M. [D] [K] et Mme [J] [K], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et ce, à compter du 28 avril 2026, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [D] [K] et Mme [J] [K] ;

CONDAMNONS Mme [P] [Y] épouse [B] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes de mesures conservatoires ;

CONDAMNONS Mme [P] [Y] épouse [B] à payer à M. [D] [K] et Mme [J] [K], la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,