Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10428 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJR2P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23-000257

APPELANTE

Madame [H] [K]

née le 1er mai 1997 à [Localité 2]

Chez Me Emilie BONVARLET

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Emilie BONVARLET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0018

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/509363 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉES

S.A.S. AM TRUST GROUP S.A.S AM TRUST GROUP

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 402 723 050, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité de locataire des lieux

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.C.I. NASHUA S.C.I. NASHUA

Immatriculée au RCS de [Localité 5] 519 423 784, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité de bailleur des lieux

[Adresse 3]

[Localité 6]

Toutes deux représentées par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

Mme Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre,

M. Jean-Yves PINOY, conseiller,

Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 07 juillet 2026 puis prorogé plusieurs fois juqu’au 13 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Mélissandre PHILÉAS, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Nashua est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] (Seine-[Localité 7]), donné à bail à la société par actions simplifiée Am Trust Group, qui y exerce son activité professionnelle.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 5 mai 2023, la société civile immobilière Nashua et la société par actions simplifiée Am Trust Group ont fait assigner Mme [T] [M], M. [W] [Q], M. [L] [D] et Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin afin de voir constater leur occupation sans droit ni titre des lieux et obtenir leur expulsion.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a :

– constaté que Mme [T] [M], M. [W] [Q], M. [L] [D] et Mme [H] [K] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

– ordonné la libération des lieux ;

– autorisé la société civile immobilière Nashua et la société par actions simplifiée Am Trust Group à faire procéder à leur expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

– réduit à un mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– réduit à deux mois le délai prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

– accordé à Mme [T] [M], M. [W] [Q] et Mme [H] [K] un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

– rappelé que le sort des meubles laissés sur place serait régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– rejeté la demande formée par la société civile immobilière Nashua au titre d’une indemnité d’occupation ;

– fixé à la somme mensuelle de 2 800 euros l’indemnité d’occupation due in solidum par Mme [T] [M], M. [W] [Q], M. [L] [D] et Mme [H] [K] à la société par actions simplifiée Am Trust Group, à compter du 7 avril 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

– dit que, dans l’hypothèse où l’un des occupants quitterait définitivement les lieux avant les autres en justifiant de son départ, seuls les occupants demeurant dans les lieux resteraient tenus au paiement intégral de cette indemnité jusqu’à leur propre départ ;

– dit que cette indemnité serait due au prorata temporis, payable à terme et au plus tard le cinquième jour de chaque mois ;

– débouté les sociétés civile immobilière Nashua et par actions simplifiée Am Trust Group de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum Mme [T] [M], M. [W] [Q], M. [L] [D] et Mme [H] [K] aux dépens ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

– rappelé que la décision était exécutoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 4 juin 2024, Mme [H] [K] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– réduit à un mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– réduit à deux mois le délai prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

– limité à un mois le délai supplémentaire qui lui a été accordé pour quitter les lieux ;

– fixé à la somme mensuelle de 2 800 euros l’indemnité d’occupation mise à sa charge in solidum à compter du 7 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2024, Mme [H] [K] demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

– annuler le jugement entrepris en ses dispositions critiquées ;

– statuant à nouveau,

– dire n’y avoir lieu au paiement d’aucune indemnité d’occupation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la société civile immobilière Nashua et la société par actions simplifiée Am Trust Group demandent à la cour de :

– rejeter l’appel comme étant mal fondé ;

– rejeter la demande d’annulation du jugement ;

– recevoir leur appel incident ;

– réformer le jugement en ce qu’il a limité à la somme mensuelle de 2 800 euros l’indemnité d’occupation et les a déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 22 666 euros, outre la quote-part mensuelle de taxe foncière de 4 542,58 euros, à compter du 7 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– subsidiairement, fixer cette indemnité à la somme mensuelle de 22 666 euros ;

– maintenir la condamnation in solidum des occupants ;

– condamner Mme [H] [K] à leur verser une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du jugement,

Il résulte des dispositions des articles 542, 562, 901, 954 et 955 du code de procédure civile que la cour d’appel n’est saisie que des chefs du jugement expressément critiqués par la déclaration d’appel et qu’elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, les moyens invoqués au soutien de celles-ci devant être développés dans les motifs des écritures.

L’annulation d’un jugement constitue une prétention distincte de sa réformation. Il appartient dès lors à la partie qui la sollicite d’invoquer et de démontrer l’existence d’une irrégularité affectant la décision entreprise ou la procédure ayant conduit à son prononcé.

En l’espèce, si Mme [H] [K] demande, dans le dispositif de ses conclusions, l’annulation du jugement entrepris, elle ne développe, dans la discussion de ses écritures, aucun moyen de fait ou de droit de nature à caractériser une cause de nullité du jugement ni une irrégularité susceptible d’en affecter la validité.

Ses développements portent exclusivement sur le bien-fondé de certaines dispositions du jugement relatives aux délais d’expulsion et au montant de l’indemnité d’occupation.

Faute de tout moyen venant au soutien de cette prétention, la demande d’annulation, qui n’est assortie d’aucune démonstration juridique, ne peut qu’être rejetée.

La cour du fait de l’effet dévolutif de l’appel n’est donc saisi au vu du dispositif des conclusions de l’appelant que de la question de l’indemnité d’occupation et de l’appel incident .

Sur le montant de l’indemnité d’occupation,

Il résulte des articles 544 et 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre est tenu de réparer le préjudice résultant de son occupation illicite.

Le droit de propriété confère à son titulaire le droit de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue, sous réserve des restrictions prévues par la loi.

L’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété et fait naître, au profit du propriétaire ainsi que, le cas échéant, du titulaire d’un droit de jouissance régulièrement constitué, un droit à réparation du préjudice résultant de l’indisponibilité du bien.

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation présente un double caractère, à la fois compensatoire et indemnitaire, en ce qu’elle tend non seulement à compenser la perte de jouissance de l’immeuble mais également à réparer l’ensemble des conséquences dommageables résultant de son occupation irrégulière. La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge de manière constante que cette indemnité trouve son fondement dans l’occupation fautive des lieux et relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels peuvent l’évaluer au regard de la valeur locative de l’immeuble et des circonstances particulières de l’espèce.

La valeur locative constitue ainsi le principal critère d’évaluation de l’indemnité d’occupation, sans toutefois lier le juge, lequel peut également tenir compte de l’ensemble des préjudices directement causés par l’occupation irrégulière.

En l’espèce, Mme [H] [K] ne conteste pas le principe de son occupation sans droit ni titre, définitivement retenu par le premier juge. Elle soutient uniquement que le montant de l’indemnité mise à sa charge serait excessif au regard, selon elle, de l’absence d’activité professionnelle exercée dans les locaux, du montage juridique existant entre la société civile immobilière Nashua et la société par actions simplifiée Am Trust Group, ainsi que du caractère prétendument fictif du loyer convenu entre ces deux sociétés.

Toutefois, ces développements sont sans incidence sur la solution du litige.

En effet, les relations contractuelles existant entre le propriétaire de l’immeuble et son locataire relèvent de la liberté contractuelle et sont étrangères aux droits dont peut se prévaloir un occupant dépourvu de tout titre. Celui-ci ne saurait utilement discuter la validité économique ou l’opportunité du contrat de bail ou du contrat de crédit-bail régulièrement conclus entre les intimées dès lors que ces conventions lui sont inopposables et qu’il ne justifie d’aucun droit sur les lieux.

De même, la circonstance alléguée selon laquelle les locaux n’auraient pas été effectivement exploités est indifférente à l’existence du préjudice subi. L’occupation sans droit ni titre prive nécessairement le propriétaire et le locataire de la libre disposition de leur bien, les empêchant d’en assurer l’exploitation, d’y exercer leur activité ou d’en disposer librement.

Il s’ensuit que les moyens développés par l’appelante sont inopérants et ne sont pas de nature à remettre en cause le principe de l’indemnisation.

En revanche au vu des pièces produites c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme de 2800 euros ,les nouvelles pièces soumise à la cour notamment le procès verbal de reprise des lieux dressé le 25 juin 2024 par un commissaire de justice étant insuffisant pour établir que les occupants ont investi l’intégralité des bâtiments composant l’ensemble immobilier et objet du crédit bail .

De même , la demande tendant à inclure dans cette indemnité une quote-part mensuelle correspondant à la taxe foncière ne peut être accueillie. En effet, cette taxe constitue une charge immobilière supportée par le propriétaire ou répercutée contractuellement sur le preneur en vertu de leurs seules conventions. Elle ne saurait, en l’absence de stipulation opposable aux occupants sans droit ni titre, être ajoutée forfaitairement au montant de l’indemnité d’occupation, laquelle est fixée à un montant forfaitaire souverainement apprécié par le juge pour assurer une réparation intégrale du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la société civile immobilière Nashua et la société par actions simplifiée Am Trust Group de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande, au regard des circonstances de la cause, de condamner Mme [H] [K] à verser à la société civile immobilière Nashua et à la société par actions simplifiée Am Trust Group la somme globale de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Il y a également lieu de condamner Mme [H] [K] à leur verser la somme globale de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Partie succombante en son appel principal, Mme [H] [K] supportera les dépens de l’instance d’appel.

Les dépens de première instance demeureront à la charge des occupants condamnés in solidum, conformément aux dispositions du jugement qui ne sont pas utilement remises en cause sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 25 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin,en toutes ses dispositions , sauf en ce qu’il a débouté la société civile immobilière Nashua et la société par actions simplifiée Am Trust Group de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

Condamne Mme [H] [K] à payer à la société civile immobilière Nashua et à la société par actions simplifiée Am Trust Group la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

Condamne Mme [H] [K] à payer à la société civile immobilière Nashua et à la société par actions simplifiée Am Trust Group la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel ;

Condamne Mme [H] [K] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,