RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12655 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJX25

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Avril 2024- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 23/07735

APPELANTE

Madame [J] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMÉ

Monsieur [U] [L]

né le 16 Octobre 1943 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Bruno GELIX de la SELEURL BRUNO GELIX CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0673

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 06 octobre 2026 puis prorogé au 13 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Mélissandre PHILÉAS, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er septembre 1997, M. [U] [L] a consenti à Mme [J] [Z] un bail portant sur un studio à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel en dernier lieu de 671,02 euros, outre une provision sur charges de 140 euros.

Mme [Z] n’ayant pas payé les loyers et provisions sur charges depuis le mois de janvier 2023, M. [L] l’a mise en demeure d’y procéder par courriel du 19 mars 2023, demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, M. [L] a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel, par jugement réputé contradictoire du 23 avril 2024, a :

-déclaré recevable l’action de M. [U] [L] ;

-condamné Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [L] la somme de 5 677,14 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus pour la période de janvier 2023 à juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

-prononcé la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er septembre 1997 consenti par M. [U] [L] à Mme [J] [Z] pour un studio à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs de cette dernière ;

-autorisé M. [U] [L] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [J] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

-dit n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

-rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

-condamné Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros et une provision sur charges de 140 euros, soit 840 euros par mois au total, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

-débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

-condamné Mme [J] [Z] aux dépens de l’instance ;

-condamné Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [L] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ce jugement a été signifié à Mme [Z], à personne, le 10 juin 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2024, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 10 octobre 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

-la recevoir en son appel et l’y dire fondée ;

-infirmer le jugement entrepris ;

-statuant à nouveau, dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

-lui accorder des délais raisonnables pour s’acquitter du reliquat de sa dette ;

-condamner M. [L] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 15 mai 2026, M. [L] demande à la cour de :

-confirmer le jugement du 23 avril 2024 ;

y ajoutant,

-en cas de confirmation de la résiliation prononcée par le jugement, condamner Mme [Z] au paiement des arriérés de loyers et provisions sur charges constatés au 24 avril 2024, date du jugement, pour leur montant de 12 793,19 euros (au lieu de 5 677,14 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 5 677,14 euros et de l’arrêt à intervenir pour le surplus ;

-en cas d’anéantissement de la résiliation, valider le congé pour vente délivré le 21 février 2024 à effet du 31 août 2024 et condamner Mme [Z] au paiement des arriérés de loyers et provisions sur charges constatés au 31 août 2024, pour leur montant de 17 031,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 5 677,14 euros et de l’arrêt à intervenir pour le surplus, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 140 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux (23 juin 2025) ;

-en toute hypothèse, condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 6 897 euros au titre des frais de déblaiement du logement et de mise en décharge ;

-débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande d’infirmation du jugement et d’anéantissement de la résiliation du bail, ainsi que de sa demande de délais de paiement ;

-condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’étendue de la saisine de la cour,

En application de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Aux termes de l’article 954, alinéa 3, du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les chefs du jugement ayant dit n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte et débouté les parties du surplus de leurs demandes n’ont pas été critiqués par la déclaration d’appel et ne font l’objet d’aucun appel incident. Ils ne sont donc pas dévolus à la cour.

Par ailleurs, le dispositif des conclusions de Mme [Z] tend exclusivement à l’infirmation du jugement, au rejet de la demande de résiliation du bail et à l’octroi de délais de paiement. Il ne contient aucune demande d’annulation du jugement, ni aucune contestation du principe ou du montant de la créance locative, l’appelante sollicitant au contraire des délais  » pour s’acquitter du reliquat de sa dette « .

2. Sur le moyen tiré de la méconnaissance du principe de la contradiction en première instance,

Mme [Z] fait valoir, dans la discussion de ses conclusions, qu’elle n’aurait pas été mise en mesure de faire valoir sa défense en première instance, faute d’avoir été destinataire de la convocation à l’audience.

Ce moyen, qui n’est le soutien d’aucune demande d’annulation du jugement formée au dispositif de ses conclusions, ne saurait en tout état de cause prospérer.

Il résulte en effet des pièces versées aux débats que l’assignation du 9 août 2023 pour l’audience du 24 novembre 2023, accompagnée des pièces invoquées à son soutien, a été remise par le commissaire de justice à Mme [Z] en personne, que les conclusions du bailleur lui ont été adressées par courriel du 16 novembre 2023 en vue de cette audience et que, l’affaire ayant été renvoyée au 25 mars 2024, M. [L] lui a fait délivrer le 7 mars 2024, soit dix-huit jours avant l’audience de renvoi, une citation à comparaître accompagnée de ses conclusions récapitulatives, de son bordereau de communication et de ses nouvelles pièces, signifiée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Le premier juge a ainsi exactement relevé que Mme [Z], citée à personne, n’avait ni comparu ni été représentée, et a statué par jugement réputé contradictoire conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile.

Mme [Z] a donc été régulièrement appelée à l’instance et mise en mesure de connaître en temps utile les prétentions et les pièces de son adversaire, conformément aux articles 14 à 16 du code de procédure civile.

Au surplus, en vertu de l’effet dévolutif de l’appel prévu à l’article 561 du même code, la chose jugée est remise en question devant la cour pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit, de sorte que l’appelante a été en mesure de présenter devant la cour l’ensemble de ses moyens et de ses pièces.

Le moyen sera en conséquence écarté.

3. Sur la résiliation judiciaire du bail,

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Lorsque, comme en matière de bail, les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la résolution est qualifiée de résiliation en application de l’article 1229 du code civil.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation constitue l’obligation essentielle du locataire, contrepartie directe de la jouissance des lieux qui lui est assurée.

Il appartient au bailleur qui sollicite la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve du manquement allégué et de sa gravité. Celle-ci s’apprécie souverainement par les juges du fond, au regard de l’ensemble des circonstances de la cause et en tenant compte de l’évolution du comportement du preneur jusqu’au jour où ils statuent ; la cour, statuant en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, apprécie ainsi la gravité des manquements en considération de leur persistance ou de leur éventuelle régularisation à la date de sa décision.

Il est constant, et au demeurant non contesté par l’appelante qui sollicite des délais pour apurer sa dette, que Mme [Z] a cessé de régler tout loyer et toute provision sur charges à compter du mois de janvier 2023.

Il ressort du décompte produit par le bailleur, qui n’est critiqué par l’appelante ni dans son principe ni dans ses modalités de calcul, que la dette locative s’élevait déjà, à la date du jugement ayant prononcé la résiliation, à la somme de 12 793,19 euros, représentant plus de quinze échéances mensuelles de loyer et de provision sur charges intégralement impayées.

Loin d’avoir été régularisée, cette situation s’est poursuivie et aggravée après le jugement, Mme [Z] n’ayant pas davantage acquitté les indemnités d’occupation et provisions sur charges mises à sa charge jusqu’à son expulsion, intervenue le 23 juin 2025. Selon le même décompte, la dette cumulée de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges atteint ainsi la somme de 24 546,86 euros, correspondant à trente mois consécutifs d’impayés, sans qu’aucun versement ne soit intervenu depuis le mois de janvier 2023, soit depuis plus de trois ans à la date à laquelle la cour statue.

Ce défaut de paiement total et persistant ne revêt pas un caractère accidentel ou isolé. Il s’inscrit dans un contexte d’irrégularités antérieures dans l’exécution de l’obligation de paiement, dont témoignent les retards et les incidents de paiement survenus en 2015 et 2016, ainsi que l’arriéré de plus de six mois qui n’a été apuré en 2022 qu’après mise en demeure par lettre recommandée et saisine du bâtonnier de l’ordre des avocats.

Par son montant, par sa durée et par l’absence de toute régularisation, même partielle, la carence de Mme [Z] dans l’exécution de son obligation essentielle caractérise une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Le jugement déféré est confirmé sur ce point.

Pour contester la gravité de ses manquements, Mme [Z] invoque une agression dont elle indique avoir été victime le 1er octobre 2020 et les difficultés de santé et professionnelles qui en seraient résultées.

Cependant, les certificats médicaux visés dans son bordereau sous les numéros 4 et 8 ne sont pas produits. Les justificatifs d’incapacité de travail versés aux débats sont anciens et les arrêts de travail des mois de novembre 2021 à janvier 2022 ne se rattachent pas de manière certaine aux faits invoqués. Aucune pièce n’établit l’existence de séquelles durables faisant obstacle à l’exercice de sa profession d’avocat, ni, plus généralement, une incapacité de travail contemporaine de la période d’impayés.

Surtout, Mme [Z] ne produit aucun élément relatif à sa situation financière : ni avis d’imposition, ni justificatif de revenus professionnels ou de revenus de remplacement, ni justificatif de ses charges, de son patrimoine ou de son endettement. Elle ne justifie ainsi en rien des difficultés financières qu’elle allègue, ni de leur lien avec la cessation totale des paiements à compter de janvier 2023.

La cour relève que Mme [Z] s’est acquittée des loyers des années 2020 à 2022, soit durant la période la plus proche des faits dont elle se prévaut, de sorte que ceux-ci ne sauraient expliquer l’interruption complète des paiements intervenue plus de deux ans plus tard.

Elle ne justifie pas davantage d’une quelconque démarche en vue d’apurer sa dette, qu’il s’agisse d’un versement même partiel, d’une proposition d’échéancier chiffrée adressée au bailleur, d’une sollicitation d’aide auprès d’un organisme social ou du fonds de solidarité pour le logement, ou encore de la saisine de la commission de surendettement des particuliers. Ses conclusions se bornent à des protestations de bonne volonté que ne corrobore aucun commencement d’exécution.

En tout état de cause, les difficultés personnelles ou financières du preneur, à les supposer établies, ne sont pas de nature à l’exonérer de son obligation de payer le loyer, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne pouvant s’en affranchir en invoquant un cas de force majeure, ni à retirer à un défaut de paiement d’une telle ampleur et d’une telle durée son caractère de gravité. Le bailleur, âgé de plus de quatre-vingts ans et privé de tout revenu locatif depuis janvier 2023, n’a pas à supporter les conséquences de l’insolvabilité alléguée de sa locataire.

En application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Les attestations de la MACIF des 3 août 2020 et 2 juillet 2022 produites par Mme [Z] ne justifient d’aucune couverture d’assurance à compter du 1er avril 2023, de sorte que le manquement retenu à ce titre par le premier juge demeure caractérisé. Et le jugement merite aussi confirmation sur ce point.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [Z], à effet de la date du jugement. Le jugement sera confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qu’il a autorisé l’expulsion de l’intéressée, laquelle a au demeurant été exécutée le 23 juin 2025, et rappelé les dispositions régissant le sort des meubles.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Z] au paiement, à compter de son prononcé et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros outre une provision sur charges de 140 euros, destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien. Mme [Z], qui en sollicite l’infirmation sans développer aucun moyen à cet égard, ne critique pas le montant de cette indemnité.

4. Sur l’actualisation de l’arriéré locatif,

Il résulte du décompte produit, non contesté et dont aucun paiement ne vient réduire le montant, que Mme [Z] reste redevable, au titre des loyers de 671,02 euros et des provisions sur charges de 140 euros, soit 811,02 euros par mois, des échéances de janvier 2023 à mars 2024 incluses, soit quinze échéances représentant 12 165,30 euros, outre l’échéance d’avril 2024 calculée prorata temporis jusqu’au 24 avril 2024, soit 627,89 euros, et ainsi d’une somme totale de 12 793,19 euros.

Le jugement sera en conséquence confirmé, sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée au titre de l’arriéré locatif, et Mme [Z] sera condamnée à payer à M. [L] la somme de 12 793,19 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges arrêté au 24 avril 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2023 à concurrence de 5 677,14 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Les indemnités d’occupation et provisions sur charges échues postérieurement, jusqu’à la libération des lieux le 23 juin 2025, demeurent dues en vertu de la condamnation prononcée par le premier juge, confirmée par le présent arrêt.

5. Sur la demande de délais de paiement,

Le bail étant résilié et Mme [Z] ayant quitté les lieux, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de justifier de sa situation et de sa capacité à apurer sa dette dans le délai légal.

En l’espèce, Mme [Z] ne produit aucune pièce justificative de ses ressources, de ses charges, de son patrimoine ou de son endettement, et ne formule aucune proposition d’apurement chiffrée. Elle n’a procédé à aucun versement, même partiel, depuis le mois de janvier 2023, et a ainsi bénéficié de fait, depuis la mise en demeure du 19 mars 2023, de délais supérieurs à ceux que la loi permet au juge d’accorder.

Au regard du montant de la dette, qui s’établit en principal, pour les seuls loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges, à 24 546,86 euros, auxquels s’ajoutent les frais de remise en état ci-après alloués ainsi que les accessoires, son apurement dans le délai maximal de vingt-quatre mois imposerait des versements mensuels supérieurs à 1 000 euros, dont rien ne permet de considérer que l’appelante serait en mesure de les assumer alors qu’elle s’est abstenue de régler un loyer mensuel de 811,02 euros depuis plus de trois ans.

Enfin, les besoins du créancier, âgé de plus de quatre-vingts ans, retraité et privé de tout revenu locatif depuis janvier 2023, s’opposent à ce que soit imposé un nouveau report du paiement de sommes dont il attend le règlement depuis plus de trois ans.

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

7. Sur les frais de déblaiement du logement,

En application des articles 1730 à 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de rendre les lieux dans l’état où il les a reçus, sauf ce qui a péri par vétusté ou force majeure, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’occupant qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail demeure tenu de les restituer libres et dans un état permettant leur relocation, et répond du préjudice causé par la méconnaissance de cette obligation.

Il résulte du procès-verbal d’expulsion dressé le 23 juin 2025 par le commissaire de justice, que le logement et la cave ont été laissés par Mme [Z] dans un état d’encombrement et d’insalubrité extrêmes, les lieux étant remplis de détritus, d’objets dégradés, d’ordures et d’excréments. M. [L] justifie par la production de la facture correspondante avoir exposé la somme de 6 897 euros pour faire procéder au déblaiement des locaux et à la mise en décharge des déchets.

Ces constatations ne sont contredites par aucun élément, Mme [Z] n’ayant pas conclu depuis le 10 octobre 2024 et n’ayant ainsi formulé aucune observation sur cette demande. Les frais exposés, qui sont la conséquence directe du manquement de l’appelante à son obligation de restituer les lieux en bon état, sont justifiés dans leur principe comme dans leur montant.

Mme [Z] sera en conséquence condamnée à payer à M. [L] la somme de 6 897 euros au titre des frais de déblaiement du logement et de mise en décharge.

8. Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées par le premier juge, seront confirmées.

Mme [Z], partie perdante en appel, supportera les entiers dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à M. [L] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 23 avril 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [L] la somme de 12 793,19 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges arrêté au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2023 sur la somme de 5 677,14 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [J] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [L] la somme de 6 897 euros au titre des frais de déblaiement du logement et de mise en décharge ;

DÉBOUTE Mme [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à M. [U] [L] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] aux entiers dépens d’appel ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,