COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05685 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3LJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 NOVEMBRE 2025

JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 1] – N° RG 24/01648

APPELANTE :

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), société anonyme au capital de 124.821.703 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est située [Adresse 1], représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (B.P.I.) société anonyme, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 381 804 905, dont le siège social est sis [Adresse 2], par suite de fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017 publiée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS en date du 26 mai 2017 avec date d’effet au 1er mai 2017

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et Me CASTINETTI, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [C] [P]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Me CODERCH substituant Me Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [M] [W] épouse [P]

née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me CODERCH substituant Me Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 27 Août 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Madame Agathe BUONO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

Greffier lors de la mise à disposition: Mme Audrey NICLOUX

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Audrey NICLOUX, greffière placée.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] ont acquis, en l’état futur d’achèvement à usage locatif, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, deux biens immobiliers:

– un appartement dans la [Adresse 6] sise sur la commune de [Localité 6] aux termes d’un acte authentique reçu le 15 octobre 2007 par Maître [T], notaire associé à [Localité 7] (69)

– un appartement dans la [Adresse 7] sise sur la commune de [Localité 8] (Haute- Savoie), aux termes d’un acte authentique reçu le 18 décembre 2007 par Maître [E], notaire associé à [Localité 9] (13).

Ces acquisitions immobilières étant financées au moyen de deux prêts consentis par la Banque Patrimoine & Immobilier (BPI), aux droits de laquelle vient le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), la première pour un montant en principal de 105.000 euros, remboursable sur une durée globale de 276 mois, la seconde pour un montant en principal de 305.628 euros, remboursable sur une durée globale de 252 mois.

En garantie des sommes prêtées, la SA BPI bénéficie notamment d’une hypothèque conventionnelle inscrite sur les biens financés, ainsi que d’un privilège de deniers sur le second bien financé.

S’estimant victimes d’une escroquerie de la société Apollonia, M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] ont déposé plainte avec constitution de partie civile contre X auprès du Procureur de la République du tribunal de grande instance de Marseille le 10 avril 2008, ainsi que de nombreux autres investisseurs, clients de la société Appollonia, pour un certain nombre de délits.

Ils ont également fait assigner entre 2009 et 2011 les différents intervenants impliqués dans l’affaire (organismes bancaires, les notaires rédacteurs des actes, dont Me [E] et Me [T] et la société Apollonia) devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir engager leur responsabilité civile.

Une instruction ouverte devant le juge d’instruction de [Localité 10] le 2 juin 2008 a donné lieu à la mise en examen de diverses personnes notamment des chefs d’escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux, exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opération de banque et abus de confiance et à celle de plusieurs notaires, dont Maître [E] du chef de complicité d’escroquerie.

Par arrêt en date du 15 mars 2023, la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance rendue par le juge dinstruction du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 avril 2022 ayant prononcé un non-lieu au profit de Me [E] pour les faits de faux et usage de faux en écriture publique, requalifié et renvoyé devant le tribunal correctionnel aux fins de jugement ce dernier, ainsi que notamment la société Apollonia et ses dirigeants, des chefs d’escroquerie en bande organisée et l’a infirmée, renvoyant également M. [B], notaire devant le tribunal.

Par jugement en date du 15 janvier 2026, le tribunal correctionnel de Marseille a condamné sur l’action publique notamment Me [E] pour complicité d’escroquerie en bande organisée et a statué sur les demandes des parties civiles, dont font partie les époux [P] et les banques, tel le CIFD. A l’égard des demandes formées par les époux [P], le tribunal a entre autres dispositions

– déclaré recevables leurs constitutions de partie civile

– déclaré Me [E], ainsi que d’autres prévenus entièrement responsables du dommage subi par les époux [P]

– condamné solidairement Me [E], ainsi que d’autres prévenus à payer à chacun des époux [P] la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral

– déclaré Me [E], ainsi que d’autres prévenus partiellement responsables du dommage subi par le CIFD venant aux droits de la CIFRAA et entièrement responsables du dommage subi par le CIFD venant aux droits de BPI, CIF-Med et CIF-IDF

– condamné notamment Me [E], ainsi que d’autres prévenus à payer au CIFD venant aux droits de l’ensemble des sociétés ou filiales précitées la somme globale de 147 770 654, 42 euros au titre du capital restant dû , dont celle de 383 974, 34 € au titre des prêts consentis aux époux [P] par la BPI

– condamné solidairement [E], ainsi que d’autres prévenus à payer au CIFD venant aux droits de l’ensemble des sociétés ou filiales précitées la somme de 26 millions d’euros au titre de son préjudice lié à son refinancement, celle de 1,5 millions d’euros au titre de son préjudice de désorganisation et de 5000 euros au titre de son préjudice d’image.

Un appel est en cours à l’encontre de cette décision.

Parallèlement, M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] ayant cessé d’honorer les mensualités du prêt, la déchéance du terme des deux prêts susmentionnés a été prononcée par la BPI par lettres recommandées en date du 16 mai 2011, dont les débiteurs ont accusé réception.

Le 11 avril 2024, en vertu de la copie exécutoire des actes authentiques précités, le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la BPI a fait procéder à l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 1] sous le n° 6604P01 V01355 sur le bien immobilier situé a [Adresse 8] cadastré section BC n° [Cadastre 1] et section BC n° [Cadastre 2], lots de copropriété n° 1,2,3,4 et 5 et appartenant à M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] pour un montant garanti de 160.000 euros en capital et intérêts

Cette inscription a été dénoncée à M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] par actes en date du 17 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] ont fait assigner le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la BPI devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan en vue notamment de voir ordonner la mainlevée de cette hypothèque judiciaire provisoire.

Par jugement contradictoire en date du 03 novembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan a :

– Ordonné la mainlevée de la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par le Crédit Immobilier de France Développement le 11 avril 2024 sur le bien situé [Adresse 9] cadastré section BC numéro [Cadastre 1] et section BC numéro [Cadastre 2], appartenant à M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] pour un montant garanti de 160.000 euros.

– Rejeté les demandes plus amples ou contraires

– Condamné le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens;

– Condamné le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement ;

Par déclaration reçu au greffe de la cour le 21 novembre 2025, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la SA BPI a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées par la voie électronique le 24 août 2026, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :

* Déclarer la société dénommée Crédit immobilier de France développement recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

* Infirmer le jugement dont appel en ses dispositions ayant :

– « Ordonne la mainlevée de la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par le Crédit immobilier de France Développement le 11 avril 2024 sur le bien situé à [Adresse 10] cadastré section BC numéro [Cadastre 1] et section BC numéro [Cadastre 2], appartenant à M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] pour un montant garanti de 160. 000 euros

– Condamne le Crédit immobilier de France Développement aux dépens

– Condamne le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile  »

* Statuant à nouveau,

– Débouter M. [C] [P] et Mme [M] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

– Condamner solidairement M. [C] [P] et Mme [K] [P], à payer à la SA Crédit immobilier de France développement (CIFD), la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance

– Condamner solidairement M. [C] [P] et Mme [K] [P] aux entiers dépens de première instance

* Y ajoutant,

– Condamner solidairement M. [C] [P] et Mme [K] [P], à payer à la SA Crédit immobilier de France développement (CIFD), la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel

– Condamner solidairement M. [C] [P] et Mme [M] [P] aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 25 août 2026, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [C] [P] et Mme [M] [W] épouse [P] demandent à la cour :

– Prononcer la disqualification en acte sous seing-privé de l’acte reçu le 18 décembre 2007 par Me [E],

– Constater que CIFD ne dispose pas de titre exécutoire,

– Dire que CIFD ne démontre ni un principe certain de créance, ni des menaces dans le recouvrement de cette dernière,

En conséquence, et quel que soit le fondement retenu par la Cour,

– Confirmer le jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] du 03 novembre 2025 en ce qu’il a ordonné la mainlevée de l’inscription judiciaire provisoire prise le 11 avril 2024 sur le bien appartenant à M. et Mme [P], et sis à [Localité 11] (66), cadastré BC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lots de copropriété 15,

– Condamner CIFD au paiement de la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire tirée de l’absence de titres exécutoires

Les époux [P] demandent la mainlevée de la mesure d’inscription d’hypothèque provisoire à défaut pour le CIFD de justifier de l’existence de titres exécutoires fondant la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse.

L`article L.511-1 du Code des procédures d’ exécution prévoit que ’Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.’

Aux termes de l’ article L.511-2 du Code des procédures d’ exécution, ’ Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.’

Conformément aux dispositions de l’ article R.512-1 du Code des procédures civiles d’ exécution , ’Si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’ article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation’.

Il n’est pas contesté par le CIFD qu’il n’a pas sollicité l’autorisation préalable du juge de l’exécution pour faire procéder à l’inscription en cause dès lors qu’il soutient avoir agi en exécution de deux actes authentiques de vente contenant prêt en date des 15 octobre 2007 et 18 décembre 2007 établis l’un par Maître [T] et l’autre par Maître [E] et valant titre exécutoire.

– sur l’absence de caractère exécutoire de l’acte du 18 décembre 2007 en raison de sa disqualification en acte sous seing privé

Les époux [P] font valoir que l’acte du 18 décembre 2007 établi par de Me [E] ne peut valoir que comme acte sous seing privé en vertu des articles 2 et 41 du décret 71-941 du 26 novembre 1971, Me [E] ayant agi dans son intérêt personnel, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 27 septembre 2012 statuant en matière disciplinaire ayant relevé une dérive professionnelle du notaire, lequel s’est associé personnellement à la stratégie commerciale du promoteur et a organisé en concertation avec celui-ci le recours massif des procurations authentiques, même non nécessaires, recueillies à la chaîne auprès des investisseurs sans vérifier la situation personnelle des emprunteurs ni les informer de leur droit de révocation et de liberté de choix du notaire. Ils estiment que ces agissements permettaient donc au notaire de lui assurer un courant d’affaires lui garantissant l’exclusivité des actes de vente et de financement moyennant la perception in fine d’une rémunération réglementée de l’ordre d’un million d’euros. Ils ajoutent de même que le tribunal correctionnel de Marseille a condamné les notaires pour escroquerie en bande organisée, ayant agi dans leur intérêt financier et non dans l’intérêt des emprunteurs, le discours de la banque dans cette instance pénale sur le comportement des notaires étant d’ailleurs en totale contradiction avec celle tenue dans le cadre de la présnete procédure. Ils font observer également que les juridictions qui ont été amenées à connaître de la question de la disqualification de l’acte et qui ont rejeté celle-ci ont statué avant le 15 janvier 2026, date de délibéré du jugement correctionnel précité et des pourvois en cassation étant en cours à l’encontre de telles décisions.

Le CIFD fait valoir au contraire qu’au sens des textes précités, il n’est pas établi que Me [E] ait été intéressé à l’acte contesté, qui ne contient aucune disposition en sa faveur du notaire, qui n’a pas été passé pour son compte, la notion d’intéressement à l’acte supposant un intérêt à la réalisation de l’opération pour faire une affaire personnelle alors que si les notaires ont effectué de nombreux actes dans le cadre de l’affaire Appollonia en cause, ils n’étaient pas parties au programme immobilier vendu, ni membres des sociétés parties à l’acte et les emprunteurs n’étaient pas membres de leur famille. Il soutient que le fait de recevoir des émoluments pour les actes qu’ils reçoivent ne constitue pas un intérêt au sens des dispositions invoquées en relevant que ni les intérêts financiers ni le volume d’affaires, ni la mobilisation de l’étude notariale pour traiter les dossiers apportés par un tiers, ni l’état de dépendance économique, inhérente aux relations commerciales tant qu’elle n’est pas constitutive d’un abus, ne sont constitutifs d’un intérêt personnel mais relèvent de l’exercice normal de l’activité professionnelle du notaire.

Il expose également que si les notaires, dont Me [E] ont été condamnés par le tribunal correctionnel de Marseille le 15 janvier 2026 pour complicités d’escroquerie en bande organisée pour ne pas avoir exercé leur devoir de conseil alors qu’ils avaient connaissance du montant total des investissements effectués par les emprunteurs et de l’empilement des crédits, cette condamnation n’est en rien liée aux sommes perçues par eux dans le cadre de l’exercice de leur profession, le non-respect de son devoir de conseil par un notaire n’ayant jamais entraîné la disqualification d’un acte authentique. Il relève au surplus que cette décision pénale n’est pas exécutoire à titre provisoire et n’est pas définitive.

Aux termes de l’article 1318 ancien du code civil dans sa rédaction applicable à l’acte notarié du 22 novembre 2007, l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.

L’article 2 du décret du 26 novembre 1971 également dans sa version en vigueur à la date de l’acte litigieux stipule, quant à lui: ’Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en sa faveur.

Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés.’

Enfin, en vertu de l’ article 41 du même décret, tout acte fait en contravention de l’ article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

Il découle des dispositions de l’ article 2 précité que l’interdiction pour les notaires de recevoir un acte vise l’incapacité d’instumenter non seulement en raison d’un lien de parenté ou d’alliance avec l’une des parties à l’ acte mais également en raison d’un intérêt personnel à cet acte.

Contrairement aux moyens développés à ce titre par les époux [P], l’intérêt personnel du notaire à un acte n’est caractérisé que lorsqu’il est concerné par une stipulation particulière de l’ acte dont il tire un profit ou un avantage pour lui- même à titre privé. Un tel intérêt ne saurait se confondre avec l’intérêt résultant de la perception d’émoluments ou honoraires, aussi importants soient-ils, qui ne constituent que la rétribution de l’exercice des fonctions du notaire, en sa qualité de rédacteur des actes qu’il reçoit, honoraires règlementés par la puissance publique en conséquence de son statut d’officier public et ce, quand bien même l’objet de ces actes porterait sur le financement d’opérations réalisées par la même société de promotion immobilière, dés lors qu’il n’est pas établi ni même invoqué que Me [E] aurait procédé à titre personnel à des investissements dans les opérations en cause.

En outre, compte tenu de la gravité de la sanction de la perte d’authencité d’un acte notarié prévue par les dispositions de l’article 1318, qui ne visent qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme ’l’ acte qui n’est point authentique’, il y a lieu d’apprécier strictement la notion d’intérêt personnel en fonction de la seule considération des parties à l’acte et de son objet et non par rapport à une opération globale impliquant d’autres emprunteurs et organismes bancaires, même si comme en l’espèce, le notaire aurait instrumenté dans l’ensemble de ces actes. Ainsi, les époux [P] ne saurait invoquer utilement l’intérêt personnel de Me [E], au sens de l’ article 1318 ancien, à recevoir l’ acte de prêt qui leur a été consenti le 18 décembre 2007 par la BPI aux droits de laquelle vient aujourd’hui le CIFD de conserver la clientèle de la société Apollonia, en charge de la commercialisation du bien qu’ils ont acquis et objet de ce prêt, cette société n’étant pas partie à l’acte.

S’il est exact que la cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 12 décembre 2013 a sanctionné disciplinairement Me [E] par une interdiction temporaire d’exercer pour une durée d’un an, ainsi qu’il résulte de l’ordonnance de renvoi du 15 avril 2022 du juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille, il n’est pas contesté qu’elle a fondé sa décision sur le recours systématique du notaire à l’établissement de procurations à la chaîne sans vérification de la situation individuelle des clients, des déplacements non nécessairement justifiés pour les recueillir au domicile de ses clients, du comercialisateur, dans des hôtels ou aéroprots, cette pratique notariale ayant été de nature à porter atteinte tant à l’honneur et à la dignité de ses fonctions qu’à ses obligations déontologiques d’information, de renseignements et de conseil vis à vis de ses clients. Cependant, en aucun cas, cette seule décision, même si les manquements reprochés se sont insérés dans une activité importante d’établissement d’actes authentiques de ventes de biens immobiliers aux fins de défiscalisation dans des programmes dont la société Apollonia avait la commercialisation, ne fait état d’avantages financiers quelconques, non autorisés par la règlementation et procurés personnellement à Me [E] ou à un de ses parents ou alliés à la suite de ces opérations.

Il est exact, par ailleurs que Me [E] a été condamné sur l’action publique pour des faits de complicité d’escroquerie en bande organisée par jugement du tribunal correctionnel de Marseille en date du 15 janvier 2026 qui retient que Me [E] a privilégié son propre intérêt financier au détriment des acquéreurs en détournant son office et en violant la confiance du public en la profession de notaire et souligne son esprit de lucre, l’ayant conduit à multiplier les actes authentiques de prêt dans le cadre d’une activité intense de son étude au regard du volume et du nombre d’acquisitions authentifiées et de son rôle important dans le montage frauduleux organisé par la société Apollonia, auquel il s’est associé en suivant ses instructions, consacrant la majeure partie de son activité à la réalisation de ces actes, ayant généré un montant important d’émoluments et d’honoraires dans le cadre de prestations régulières d’organismes institutionnels et d’un chiffre d’affaire assuré et que c’est sa connaissance de l’empilement des crédits bancaires auprès de plusieurs établissements bancaires dans une période de temps donné, liée à l’absence totale de mise en garde des clients, lesquels étaient absents lors de la vente du fait du recours intensif à la procuration notariale, qui a permis à l’escroquerie de la société Apollonia de prospérer.

Il convient cependant de relever que cette décision pénale est frappée d’un appel de sorte qu’elle n’est pas défintive.

En outre, ces faits de complicité d’escroquerie ne peuvent être considérés comme ayant un lien avec l’existence d’un intérêt personnel du notaire, aucun élément de l’enquête pénale ne venant établir notamment que Me [E] aurait, en dehors des émoluments et honoraires tarifés par la loi, perçu à titre personnel ou sous couvert de la SCP dont il était associé, un intéressement sous la forme d’un pourcentage au titre de chaque opération conclue par son office. Le fait de s’être contenté de suivre les instructions de la société Apollonia ne saurait suffire à caractériser l’intérêt personnel invoqué du notaire à la signature de l’acte, de même que le fait d’avoir consacré la majeure partie de son activité à la réalisation des actes en cause génératrice d’un montant important d’émoluments et d’honoraires, qui lui permettait de bénéficier de prestations régulières d’organismes institutionnels et d’un chiffre d’affaire assuré, ce qui correspond à l’intérêt de tout professionnel dans le cadre de l’exercice de son activité libérale sans caractériser l’intérêt personnel du notaire proscrit. Il n’est, au surplus pas établi le lien de dépendance économique de Me [E] à l’égard de la société Apollonia alors que si les pièces de la procédure pénale et notamment la condamnation pénale intervenue le 15 janvier 2026 font apparaître qu’il a reçu 1670 actes de vente pour 2596 lots vendus et 1252 procurations entre 2000 et 2008 auprès de 274 clients, il n’est pas démontré pour autant que son chiffre d’affaire résultant de ces ventes qui se sont déroulées sur une période de temps de 10 annés représentait une part prépondérante de l’activité de son cabinet et que le pourcentage réglementaire perçu sur les prix d’acquisitions immobilières (de 0,5 % ou 1% par vente) permettrait de conclure à une dépendance économique à l’égard de la société Apollonia et à une perte d’indépendance ou d’impartialité lorsqu’il a reçu l’ acte en cause du 18 décembre 2007.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de mailnlevée de la mesure conservatoire tirée d’une disqualification de l’acte authentique en acte sous seing privé, cette mesure ayant été valablement engagée sur le fondement d’un acte authentique revêtu de la formule exécutoire constituant un titre exécutoire et ayant ainsi permis au CIFD de se dispenser de l’autorisation préalable du juge de l’exécution prévue à l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

– sur l’absence de caractère exécutoire de l’acte du 15 octobre 2007

Les époux [P] soutiennent que l’acte authentique en cause n’est pas assorti de la formule exécutoire et que si cette formule figurerait en page 52, l’ordre de présentation des pages qui ne se suivent pas a été modifié, remettant ainsi en cause son authenticité.

Ils ajoutent qu’ils n’étaient pas présents à l’étude de Me [T] lors de la signature de cet acte mais représentés par un clerc de notaire en vertu d’une procuration authentique établie par Me [E] qui est censé avoir reçu la procuration ayant été utilisée par Me [T] pour établir l’acte, les mêmes critiques pouvant donc être formulées contre cette procuration et donc contre l’acte de Me [T].

Le CIFD font valoir au contraire que la formule exécutoire est bien apposée en page 52 de l’acte et que les modifications relevées dans l’acte ou le désordre des pages concernent tous les actes authentiques qui ont été manipulés par de nombreuses personnes pendant les 14 années d’instruction. Il ajoute que même si la procuration a été reçu par Me [E], cela ne peut entraîner la disqualification de l’acte.

Aux termes de l’article 502 du code de procédure civile, nul jugement, nul acte ne peut être mis à execution que sur présentation d’une expédition revêtue de la formule exécutoire, à moins que la loi n’en dispose autrement.

En l’espèce et comme l’a relevé le premier juge, l’acte en cause est bien revêtu de la formule executoire figurant en page 52 avec l’apposition du sceau du notaire et de sa signature. Le seul désordre invoqué dans le nombre de pages ne permet pas de douter du caractère exécutoire de l’acte, alors que celui-ci comporte bien 52 pages.

En outre, les époux [P] ne précisent pas quelle est l’irrégularité formelle dont ils font grief à la procuration authentique établie par Me [E] et susceptible d’entraîner la perte du caractère exécutoire de l’acte établi par Me [T] alors qu’ils ne contestent pas avoir été représentés à l’acte par M. [Y] [D], clerc de notaire en vertu de cette procuration. La seule condamnation pénale de Me [E] pour des faits de complicité d’escroquerie en bande organisée est indifférente pour apprécier la régularité formelle de cette procuration et la validité de l’acte authentique de prêt dressé par Me [T], qui n’est pas concerné par la procédure pénale précitée.

C’est donc également à juste titre que le premier juge a retenu que l’acte en cause constituait bien un titre exécutoire permettant la mise en oeuvre de la mesure conservatoire litigieuse.

Sur la demande de mainlevée de la mesure conservatoire tirée de l’absence d’apparence de créance et de menace dans le recouvrement de celle-ci

La réunion des deux conditions cumulatives d’une créance fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement est exigée par l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, même dans l’hypothèse où comme en l’espèce, l’autorisation préalable du juge n’a pas été sollicitée, la charge de la preuve incombant au créancier.

-Sur la créance fondée en son principe

Le CIFD s’oppose à la demande de mainlevée de la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire alors qu’il dispose de deux titres exécutoires contenant une créance liquide et exigible. Il fait valoir qu’il a engagé une action en paiement au fond avant que la juridiction pénale écarte tout risque d’usage de faux en justice et que les créances hypothétiques que pourraient obtenir les emprunteurs dans le cadre de ces procédures au fond ne peuvent emporter compensation. Il fait observer que même dans l’hypothèse d’une compensation, il détiendrait à l’égard des débiteurs une créance de restitution à hauteur du capital restant dû de chacun des prêts. Il ajoute que les dispositions du code de la consommation notamment relatives à la déchéance du droit aux intérêts, telles qu’invoquées par les époux [P] sont inapplicables en vertu d’une jurisprudence constante de la cour de cassation qui refuse cette application aux emprunteurs Apollonia qui ont agi en qualité de professionnels en acquérant des biens immobiliers dans le but exclusif de les mettre en location sous la forme de baux commerciaux pour en tirer des revenus, leurs investissements s’étant inscrits dans le cadre d’un statut de loueur meublé professionnel, ce qui est le cas des époux [P]. Il soutient que ceux-ci ne peuvent donc être considérés comme des consommateurs, dès lors qu’ils ont acquis 9 lots de copropriété financés par 7 établissements de crédit différents pour un montant total de 2 517 336 euros, que M. [P] est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel depuis le 13 décembre 2007 et que les débiteurs ont pourtant mentionné dans les fiches de renseignements bancaires qu’ils acquéraient en qualité de loueur meublé non professionnel.

Il ajoute que les époux [P] ne démontrent pas que la banque connaissait la situation exacte et totale de leur endettement, ni la volonté de la banque pleinement et intégralement éclairée de soumettre ces prêts à la législation Scrivener.

Subsidiairement, il fait valoir que l’action des débiteurs sur le fondement de la violation des dispositions du code de la consommation est prescrite depuis au moins 2012 en application de l’article L 110-4 du code de commerce, le point de départ de la prescription quinquenale devant se situer à la date de l’acte.

Il précise encore concernant le TEG mentionné dans les actes de prêts et qui selon les intimés ne contient pas à tort le coût des sûretés, que les dits actes prévoient que les charges dont les crédits sont assortis et les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat et que donc, au moment de l’édition des offres de prêt, le coût des sûretés ne pouvait pas être connu avec précision.

Il expose, au surplus, que le juge de l’exécution ne peut se prononcer sur la réduction de l’indemnité d’exigibilité anticipée de 7% qui relève de la compétence du juge du fond et qu’en tout état de cause, les époux échouent à démontrer le caractère excessif de cette clause d’exigibilité anticipée, celle-ci résultant du comportement des débiteurs.

Il soutient enfin avoir fait réaliser un contrôle de tous les taux conventionnels applicables et produit un décompte actualisé avec une note explicative de sorte qu’il détient une créance fondée en son principe à l’encontre des époux [P] pour un montant de :

– 97 082, 58 € au titre du prêt du 15 octobre 2007

– 438 937, 40 € au tire du prêt du 18 décembre 2007

justifiant l’hypothèque judiciaire provisoire.

Les époux [P] invoquent l’absence de justification par le CIFD d’une créance fondée en son principe aux motifs que le CIFD a engagé une action en fond en paiement au titre des prêts litigieux, démontrant que les actes ne constituent pas un titre exécutoire valable et qu’il existe de nombreuses critiques quant au quantum des sommes réclamées alors que les manquements de la banque sont susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts venant en compensation des sommes éventuellement dues à la banque, que le CIFD a engagé différentes saisies de créance à exécution successives venant en déduction de sa prétendue créance, qu’il n’existe aucun décompte actualisé des sommes dues, que les intérêts réclamés ne sont pas dus, puisqu’ils ne respectent pas les dispositions du code de la consommation et n’intègrent pas le coût des sûretés,l’absence de mention de ce coût entraînant une déchéance au droit aux intérêts conventionnels en application des articles L 312-8 et L 312-33 ancien du code de la consommation et enfin que la clause pénale invoquée doit être réduite

Ils soutiennent que les dispositions du code de la consommation s’appliquent à leur égard dans la mesure où ils sont médecins et psychologue, où les offres de prêt et les actes authentiques visent les dispositions du code de la consommation entraînant soumission volontaire des parties et où il n’y a eu aucune contestation de l’application des dispositions du code de la consommation par le CIFD de 2010 jusqu’à 2020.

Ils ajoutent que le CIFD savait à la simple lecture des fiches de renseignements bancaires que le prêt s’inscrivait dans le cadre des investissements Apollonia puisque le nom de la société figurait sur la fiche de renseignements bancaires et que la banque ne pouvait ignorer que de nombreux prêts avaient été souscrits par les emprunteurs.

Ils font valoir que leurs demandes ne sont pas prescrites, aucune demande au fond n’ayant pu être présentée en l’état des exceptions de connexité et de sursis à statuer auxquelles les juridictions civiles ont fait droit dans l’attente de l’issue de la procédure.

Il convient de rappeler que le juge, auquel est déférée une mesure conservatoire, examine au jour où il statue l’apparence du principe de créance et non la certitude, la liquidité, l’exigibilité ou le montant de la créance.

Pour justifier de l’apparence de sa créance, le CIFD produit les copies exécutoires des deux actes authentiques précités et les offres préalables de prêt annexées à ces actes, desquels il ressort que les époux [P] ont contracté les prêts immobiliers en cause en vue d’acquérir des biens à usage locatif, ce qu’ils ne contestent pas. Ils ne contestent pas davantage avoir reçu les fonds empruntés et avoir commencé à honorer les mensualités avant de cesser totalement de les régler, de sorte que la banque a appliqué la déchéance du terme prévue aux contrats, ainsi qu’il résulte des courriers en date du 16 mai 2011 qui leur ont été adressés et dont ils ont accusé réception.

La banque produit également pour chacun de ces actes un décompte détaillé et réactualisé au 15 septembre 2025 des sommes dues, lesquelles s’élèvent à :

– 97 082, 58 € pour le prêt n° 209 4150 du 15 octobre 2007

– 441 501, 32 € pour le prêt n° 2094501 du 18 décembre 2007

Soit un total de créance de 538 583, 90 € en capital restant dû, échéances impayées, intérêts échus et indemnité contractuelle de 7 %, étant précisé que le montant de la créance dont il est demandé garantie a été limité par le créancier à la somme de 160 000 €.

Ces décomptes comportent le détail du calcul des intérêts et tiennent compte, contrairement aux affirmations des intimés des fonds reçus par la banque au titre des mesures d’exécution déjà pratiquées, dont la saisie-attribution des loyers invoquée par ces derniers ou des ventes d’autres immeubles appartenant aux débiteurs à hauteur de 51 592, 89 € pour le premier prêt et 12 010, 10 € pour le second prêt.

En application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient aux époux [P] et non au créancier d’apporter la preuve de ce qu’ils se sont libérés de partie ou de la totalité du montant invoqué au soutien de la mesure conservatoire.

Or, alors que le CIFD a versé aux débats l’ensemble des actes relatifs aux mesures d’exécution pratiquées à leur encontre, les déclarations des tiers saisis sur les montants saisies-attribués, le justificatif du règlement à la banque par le notaire du prix de vente d’un immeuble leur ayant appartenu, les époux [P] ne produisent aucune pièce de nature à démontrer que les versements opérés en faveur de la banque au titre de ces mesures d’exécution ont soldé intégralement leur dette ou sont supérieurs à ceux figurant sur les décomptes produits.

Le fait pour le CIFD d’avoir assigné au fond devant la juridiction civile les époux [P] en paiement des sommes dues au titre de ces deux actes de prêt ne saurait être considéré comme un renoncement à l’exécution des actes authentiques ou un aveu de défaut de validité de ces titres, alors qu’il est toujours loisible pour un créancier de saisir la juridiction du fond pour obtenir la délivrance d’un autre titre exécutoire sans pour autant remettre en cause la validité et le caractère exécutoire de l’acte authentique dont il est fondé à demander l’exécution tant que la décision judiciaire n’est pas rendue et n’est pas exécutoire, ce qui est le cas, en l’espèce.

S’agissant de la compensation au titre de dommages et intérêts que les époux [V] sont susceptibles d’obtenir au fond devant la juridiction civile, il convient de relever d’une part qu’ils ne produisent que leurs conclusions au fond relatives à un autre prêt notarié, non concerné par le présent litige, les époux [P] ne justifiant pas de leur demande de dommages et intérêts au titre des deux prêts litigieux et d’autre part que leur demande s’èlève à la somme de 200 000 €, montant qui même s’il devait venir en déduction de la créance de la banque ne solderait pas l’intégralité de la créance de la banque puisqu’il subsisterait un solde en faveur de celle-ci de 338 583, 90 €.

S’agissant de la déchéance du droit aux intérêts de la banque prévue par l’article L. 313-1 du code de la consommation lorsque le prêt est souscrit par un emprunteur ayant la qualité de consommateur, un tel moyen soulevé par les époux [P] constitue une défense au fond tendant à s’opposer aux demandes du CIFD dans le cadre du présent litige au sens de l’article 71 du code de procédure civile et n’est donc soumis à aucune prescription, contrairement à ce que soutient le CIFD.

Néanmoins, les dispositions du code de la consommation n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce alors que les acquisitions immobilières en cause se sont inscrites dans le cadre d’au moins sept autres opérations similaires, les acquisitions en cause ayant donné lieu à un investissement d’un montant total de 2. 517.336 € financés en grande partie par des emprunts contractés auprès de divers établissements prêteurs et ayant pour finalité la location d’immeubles, laquelle s’est réalisée de manière effective par la signature de contrats de bail, ainsi que le révèlent les procès-verbaux de saisie-attributions versés aux débats par la banque et qui portent sur des créances de loyers. Pour ces opérations, M. [P] s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel dés le 18 octobre 2007, ainsi qu’il résulte de l’extrait K-Bis versé aux débats, et le foyer fiscal du ménage a donc bénéficié de ce statut professionnel pour cette activité, même s’il n’est pas contestable que les époux [P] n’ont pas acquis les biens dans le cadre de leur activité professionnelle principale de médecin et de psychologue .

En conséquence, en multipliant les opérations similaires et en percevant le résultat de leurs investissements locatifs, ils ont bien exercé cette activité professionnelle accessoire à titre habituel dans le cadre d’une démarche purement économique exclusive d’un investissement destiné à terme à un usage purement personnel ou familial et ils ne peuvent être considérés comme de simples consommateurs.

Par ailleurs, et contrairement aux moyens développés par les époux [P] à ce titre, il ne peut s’induire du seul rappel dans les actes de certaines dispositions du code de la consommation l’existence d’une soumission volontaire et non équivoque des parties et particulièrement de la banque à ces dispositions. alors qu’il n’est nullement établi que la BPI aux droits desquels vient aujourd’hui le CIFD aurait accepté en connaissance de cause de placer les contrats de prêt lors de leur formation ou de leur exécution sous le régime du code de la consommation au regard de la multiplicité des opérations immobilières similaires effectuées par les débiteurs pour des montants aussi importants. En outre, sous réserve du caractère non équivoque de cette soumission volontaire, celle-ci n’a pas en tout état de cause pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt dés lors que l’opération financée ne ressortait pas en réalité des dispositions du code de la consommation, compte tenu des conditions précédemment décrites dans lesquelles ce financement a eu lieu.

Les époux [P] ne pouvant être considérés comme des consommateurs au sens de l’article L 137-2 du code de la consommation, ils ne sauraient donc prétendre à l’application des dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation en vigueur à la date de l’acte et qui prévoient la déchéance du droit aux intérêts en cas de mention d’un taux effectif global ne tenant pas compte du coût des sûretés.

En ce qui concerne la réduction de l’indemnité contractuelle de 7 % prévue au contrat et retenue pour un montant global au titre des deux prêts de 28 755, 12 euros, il convient de relever que quand bien même serait-elle réduite à néant, le solde de la créance subsisterait à hauteur de 509 828, 78 €.

Enfin, le fait pour le créancier de limiter le montant de la garantie à la somme de 160 000 € pour des raisons qui lui sont propres ne saurait démontrer que sa créance serait infondée en son principe et en son montant.

La condition d’une créance fondée en son principe et en son montant est donc satisfaite en l’espèce.

-Sur l’existence des circonstances menaçant le recouvrement de la créance

Le CIFD soutient l’existence de circonstances menaçant le recouvrement de sa créance représentant la somme globale de 539 621 euros en principal, frais et intérêts (97 751,91 + 441 869,09), dont à déduire les frais du commissaire de justice, soit un solde de 519 621 € en faveur de la banque alors que de l’aveu même des époux [P], les biens immobiliers acquis ont été largement surpayés au regard de leur valeur réelle, rendant illusoire toute revente sans pertes considérables et que malgré les mesures d’exécution engagées, celles -ci sont insuffisantes pour rembourser l’intégralité de la créance dès lors que:

– la banque n’a perçu que 43 009, 13 € de la vente du bien immobilier situé à [Localité 7] et la saisie-attribution des loyers portant sur ce bien qui a cessé ses effets depuis cette vente n’a donné lieu à une attribution de loyers qu’à hauteur de 51 592,89 euros, ayant permis seulement de régler les intérêts de retard, l’indemnité d’exigibilité, les échéances impayées et 1000 € à peine du capital restant dû .

– Le bien immobilier situé à [Localité 8] et financé par le prêt du 18 décembre 2007 qui fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière en cours ne représente qu’une valeur de 99 000 € pour un loyer annuel perçu de 5 348,12 euros TTC, lequel est bien inférieur au montant des intérêts dus sur le capital restant dû,

– Les trois saisies-attributions pratiquées sur les comptes bancaires des débiteurs ont permis de saisir la somme totale de 26 943,13 euros, mais elles ont été contestées devant le juge de l’exécution qui les a validé par jugement en date du 03 novembre 2025

– Les débiteurs ont acquis 9 lots de copropriété, financés par 7 établissements de crédit différents pour un montant total de 2 517 336 euros, ces biens ayant tous été acquis pour une valeur supérieure à leur valeur actuelle.

– il ne peut être procéder à une inscription d’hypothèque sur le patrimoine de Me [E] dont le patrimoine est sous le coup d’une saisie pénale.

Il ajoute que les débiteurs n’ont pas justifié être en possession de la somme de 160 000 euros à la suite de leur proposition de consignation, malgré la demande de la banque et qu’ils ne produisent aucun élément permettant de démontrer l’existence de revenus stables et actuels, étant précisé que tous deux sont retraités et âgés de 68 et 65 ans.

Il fait valoir enfin qu’il n’existe aucun risque de double paiement en faveur de la banque à la suite du jugement rendu par le tribunal correctionnel de Marseille alors que :

– l’indemnisation allouée au CIFD au titre de son préjudice n’a ni pour objet ni pour effet de dispenser les emprunteurs de leur obligation autonome et contractuelle de remboursement des prêts consentis, laquelle demeure pleinement exigible,

– cette indemnisation répare un préjudice de nature délictuelle causé par des tiers condamnés pénalement sur un fondement juridique distinct, le tribunal ayant retenu une méthode d’évaluation concrète et évolutive des préjudices, excluant toute double indemnisation (p. 133 à 135 du projet de motivation du jugement pénal) et une partie conséquente de la créance détenue par le CIFD à l’encontre des emprunteurs ayant été expressément exclue du quantum de son préjudice financier indemnisable (intérêts au taux contractuel et indemnités conventionnelles de résiliation), de sorte que l’indemnisation allouée au CIFD est strictement limitée à son équivalent en capital restant dû, soit à la somme de 383 974, 34 € pour un montant du de 539 621 €, soit un écart de 155 646, 66 € qui demeure donc recouvrable dans le cadre des procédures civiles d’exécution engagées par la banque.

– en tout état de cause, en l’absence d’exécution provisoire prononcée par le tribunal correctionnel et des appels en cours, cette décision n’est pas susceptible d’exécution et n’est pas définitive

Les époux [P] font valoir au contraire l’absence de menace dans le recouvrement de la créance du CIFD qui dispose d’un privilège de prêteur de deniers et d’hypothèques sur le bien acquis au moyen du prêt constaté dans l’acte du Me [E] du 18 décembre 2007, qui a pratiqué des saisies sur les loyers des biens immobiliers sans justification du détail des sommes encaissées et qui a pratiqué des saisies immobilières.

Ils ajoutent avoir vendu un bien à [Localité 7], dont le prix de vente de 51 000 € a été versé au CIFD et avoir proposé à la banque de séquestrer la somme de 160 000 euros, proposition qu’ils n’ont pu honorer en raison des saisies de leurs avoirs bancaires.

Ils exposent également qu’aux termes du jugement correctionnel du 15 janvier 2026, les prévenus ont été condamnés à verser au CIFD les sommes prêtées par la banque et que si cette décision n’est pas assortie de l’exécution provisoire, elle peut servir de fondement à la banque pour p

[…texte tronqué, 6153 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]