COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/10/26

la SELAS REFERENS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 13 OCTOBRE 2026

N° : – 26

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HEGT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 12 Novembre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11] représenté par son Syndic CITYA [Adresse 2], SARL inscrite au RCS de Tours sous le n° 498 661 099, dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Laurent LALOUM de la SELAS REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

S.A.R.L. CITYA [Adresse 2] société à responsabilité, inscrite au RCS de Tours sous le n° 498 661 099, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Laurent LALOUM de la SELAS REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉE :

Société CENTRE, société en nom collectif immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 414 529 834, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Claire de NICOLAY, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :02 Décembre 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 juillet 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 07 Septembre 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, et Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 13 OCTOBRE 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SNC Centre est propriétaire d’un local anciennement affecté à un cinéma, situés [Adresse 11] d’un ensemble soumis au statut de la copropriété comportant les[Adresse 11]P.

Elle a fait procéder à des travaux de transformation de ses locaux afin d’en faire un magasin. Suite à ces travaux diminuant le volume à chauffer, elle a missionné un géomètre, le cabinet Geoplus, pour procéder au calcul des volumes et des nouveaux tantièmes de chauffage correspondants.

La modification des tantièmes de chauffage telle que retenue par le cabinet Geoplus a été approuvée par l’assemblée générale de l'[Adresse 11] le 22 juin 2016. La répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété, concernant également les copropriétaires des [Adresse 11], la modification des tantièmes a été soumise à l’assemblée générale des [Adresse 11] du 5 décembre 2019, qui a rejeté la modification de l’état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage (résolution n° 11) et le remboursement des charges à la société Centre depuis le 12 octobre 2015 (résolution n° 12).

Le 28 février 2020, la société Centre a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et le syndic, la société Citya [Adresse 2], devant le tribunal judiciaire de Tours, aux fins d’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2019, et de déclarer non écrite la clause de répartition des charges telle que figurant au règlement de copropriété du 18 octobre 2009.

Par jugement en date du 14 décembre 2021, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C], géomètre, qui a déposé son rapport le 31 juillet 2023.

Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Tours a statué ainsi :

– déclare non-écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11] prévoyant pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 1], DZ[Cadastre 2], DZ[Cadastre 3] et DZ[Cadastre 4] volume 3, actuellement propriété de la société Centre, 7780 tantièmes de charges de chauffage correspondant à un volume de 8631 m³ ;

– procède sur la base de l’expertise de M. [C], faisant ressortir un volume global de 4 393,2 m³, pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 1], DZ[Cadastre 2], DZ[Cadastre 3] et DZ[Cadastre 4] volume 3, propriété de la société Centre, à une nouvelle répartition des charges en fixant une contribution de 3954 tantièmes pour les charges de chauffage ;

– dit que le tableau de détail des 3954 tantièmes sera annexé à la présente décision ;

– annule la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019, ainsi libellée : approbation du modificatif de l’état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage (Article 24) ;

– déboute la SNC Centre de sa demande d’annulation la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 afférente à la demande de remboursement des trop perçus de charges payées depuis le 12 octobre 2015 par la SNC Centre ;

– déboute la SNC Centre de sa demande en remboursement des charges de chauffage versées depuis le 12 octobre 2015 ;

– déboute la SNC Centre de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL Citya [Adresse 2] ;

– dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la SNC Centre ;

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à verser à la SNC Centre une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 5 406,02 euros ;

– dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

– accorde sur sa demande à la SCP Referens le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la société Citya [Adresse 2] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Centre de ses demandes.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la société Citya [Adresse 2] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement en ses chefs visés dans la déclaration d’appel ;

Et statuant à nouveau :

– débouter la SNC Centre de sa demande d’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 ;

– débouter la SNC Centre de sa demande visant à faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges ;

– débouter la SNC Centre de sa demande de procéder à la nouvelle répartition des charges ;

– condamner la SNC Centre à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance outre les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise dont distraction au profit de la SCP Referens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– confirmer le jugement pour le surplus ;

En tout état de cause,

– débouter la SNC Centre de son appel incident ;

– débouter la SNC Centre de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Dans l’hypothèse où il était fait droit en tout ou partie aux demandes formées par la SNC Centre,

– débouter la SNC Centre de sa demande de dispense de participer à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 65 ;

– condamner la SNC Centre à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel outre les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Referens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, la société Centre demande à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SNC Centre de sa demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2019 afférente à sa demande de remboursement des trop perçus de charges payées depuis le 12 octobre 2015 (article 24) ;

Statuant à nouveau,

– annuler la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2019 afférente à sa demande de remboursement des trop perçus de charges payées depuis le 12 octobre 2015 (article 24) ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SNC Centre de sa demande en remboursement des charges versée depuis le 12 octobre 2015 ;

Statuant à nouveau,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à lui rembourser le surplus des charges versé depuis octobre 2015 ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SNC Centre de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SARL Citya [Adresse 2] ;

Statuant à nouveau,

– condamner la SARL Citya [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Statuant à nouveau,

– dispenser la SNC Centre de participer à la dépense commune des frais de procédure ;

– confirmer le jugement pour le surplus ;

– rejeter l’appel formé par le syndicat des copropriétaires et la SARL Citya [Adresse 2] ;

Subsidiairement,

– désigner un expert pour procéder à la répartition des tantièmes de charges de chauffage sur tous les lots des îlots EMP ;

En tout état de cause,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 11] et la SARL Citya [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 5 406,02 euros.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la clause de répartition des charges

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que le juge ne peut déclarer une clause non écrite que si le critère de répartition est illégal ; qu’en l’espèce, le critère retenu est le « volume de chauffe » qui n’est nullement un critère illégal de sorte que le juge ne pouvait procéder à une nouvelle répartition ; que la modification du volume de chauffe n’a pas pour effet de rendre le critère de répartition illégal ; que tout au plus, le copropriétaire concerné peut solliciter une modification de la répartition des charges, ce qui a été fait mais refusé par l’assemblée générale souveraine ; que le tribunal ne pouvait pas considérer que la modification du volume de chauffe devait entraîner automatiquement l’illégalité du critère de répartition des charges de chauffage ; que ce n’est que dans l’hypothèse où l’on considère que cette modification du volume a un impact sur la réparation des charges qu’il faudrait alors considérer que ces travaux constituent une modification de la consistance du lot de la SNC Centre et que cette dernière aurait alors dû solliciter une autorisation de l’assemblée générale ; qu’en outre, le tribunal s’est contenté de baisser le nombre de tantièmes du seul lot de la SNC Centre sans se prononcer sur le total ou les autres lots, alors qu’on ne peut supprimer purement et simplement des tantièmes sans toucher au total ; que la suppression par le tribunal de 3 826 tantièmes (7780 ’ 3954) doit nécessairement être répercutée sur les autres copropriétaires, ce qui faute d’un vote à l’unanimité s’avère impossible ; qu’afin d’être parfaitement logique et pour pouvoir appliquer la décision ainsi retenue, le tribunal aurait dû considérer que le critère de répartition était dans son ensemble illégal lui permettant alors de prendre une nouvelle grille de répartition concernant non la seule SNC Centre, mais l’ensemble des lots ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point.

La société Centre réplique que les travaux de transformation entrepris dans ses locaux ont abouti à une réduction considérable des volumes et de la superficie du local et par voie de conséquence à une diminution considérable du volume de chauffe ; que le respect effectif des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 suppose non seulement d’avoir correctement défini les critères de la mesure de l’utilité objective de l’installation de chauffage mais également d’avoir correctement appliqué ces critères lors de leur traduction en tantièmes de charges spéciales pour chaque lot ; que le critère de l’utilité objective implique la participation aux charges des équipements communs en fonction de la potentialité du lot à pouvoir bénéficier des services collectifs ; que la répartition des charges de chauffage telle que prévue par le règlement de copropriété en considération de la configuration antérieure des lieux ne respecte plus le critère d’utilité posé par l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 puisque ne correspondant pas au volume de chauffe effectif de son local ; que selon le rapport d’expertise de M. [C], suite aux travaux réalisés, le volume de ses lots se trouve dorénavant réduit à 4 393,2 mètres cubes et par conséquent, les millièmes de chauffage doivent être modifiés pour correspondre au critère d’utilité objective prévu par l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’elle est donc parfaitement fondée solliciter à ce que la clause de répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété la concernant soit déclarée non écrite.

Réponse de la cour

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 1er dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

En l’espèce, l’article 5 bis du règlement de copropriété stipule, au titre de la réparation des charges communes :

« Tout copropriétaire sera tenu de participer aux charges communes dès lors que l’installation collective présente pour lui une utilité objective au sens de l’article 10 de la loi du 10/07/1965.

Les charges communes comprennent :

– Le P 1 combustible : cette prestation sera répartie à hauteur de 40 % conformément à la grille de répartition ci-après et à hauteur de 60 % en fonction de la consommation individuelle relevée aux compteurs ».

L’article 5 du règlement de copropriété précise que le montant des charges est réparti par les soins du syndic, conformément aux fractions afférentes à chaque propriétaire dans les charges d’entretien.

Selon la grille de répartition, le local de la société Centre représente 7 780 tantièmes de la copropriété.

La société Centre soutient que la clause de répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété est non-conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être déclarée non-écrite.

Il apparaît que dans l’ensemble immobilier, les charges de chauffage sont réparties entre les copropriétaires à hauteur de 40 % en fonction des tantièmes détenus par eux, et à hauteur de 60 % en fonction de la consommation relevée aux compteurs. La société Centre ne critique que la part des charges établie en fonction des tantièmes dont elle soutient qu’elle devrait être réduite au regard des travaux effectués dans son lot qui ont réduit le volume à chauffer.

Il n’est donc pas critiqué que le chauffage collectif présente une utilité pour les lots détenus par la société Centre. Or, l’utilité au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doit être appréciée objectivement, indépendamment de l’usage du lot qu’entend faire son copropriétaire.

En l’espèce, la facturation de charges de chauffage proportionnelle pour une part aux tantièmes et pour une part à la consommation telle qu’indiquée par le compteur collectif, est conforme au critère de l’utilité objective que le service de chauffage présente à l’égard du lot de la société Centre. Il n’y a donc pas lieu de prendre en compte les travaux effectués par la société Centre, diminuant le volume à chauffer de ses lots, pour apprécier l’utilité objective du chauffage pour ses propres lots, qui n’ont pour effet que de réduire la consommation globale de chauffage et non d’en modifier l’utilité que ce service présente pour ses lots.

En conséquence, la clause de répartition des charges de chauffage est conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’elle ne saurait être réputée non écrite.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré réputée non-écrite la dite clause du règlement de copropriété et fixé la nouvelle contribution de la société Centre aux charges de chauffage, sans par ailleurs prévoir la nouvelle répartition des charges au sein de l’ensemble de la copropriété.

II- Sur la nullité des résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que la société Centre avait, lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2018, déjà soumis au vote les résolutions aujourd’hui querellées, et avait elle-même voté contre ces résolutions ; que la cour ne pourra que constater que la société Centre est particulièrement malvenue de venir prétendre que l’assemblée générale des copropriétaires aurait commis un abus de majorité en rejetant les résolutions dont elle a sollicité l’inscription et pour lesquelles elle a voté contre en 2018 et n’était pas présente lors de l’assemblée générale de 2019 ; que la société Centre est défaillante à établir la preuve d’un abus de majorité ; que la société Centre a elle-même décidé de réduire le volume de son lot en créant ainsi un plafond plus bas que celui qui existait antérieurement ; que la décision de chaque copropriétaire d’installer des faux-plafonds et de diminuer ainsi la hauteur sous plafond est sans incidence sur la répartition des charges de chauffage au regard du volume chauffé ; que la demande de modification de la répartition des charges ne résulte nullement de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale de sorte que la résolution tendant à modifier la répartition des charges relevait de l’unanimité ; qu’en soumettant ces résolutions à la majorité simple largement inférieure à celle prévue par la loi, aucun abus de majorité ne saurait être caractérisé ; que l’éventuelle nullité des résolutions n° 11 et 12 sera sans effet dans la mesure où le juge n’a pas le pouvoir de changer le résultat du vote de l’assemblée générale ; que la société Centre ne pourra dès lors qu’être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 et de remboursement d’un trop-perçu.

La société Centre fait valoir que le syndicat des copropriétaires et le cabinet Citya [Adresse 2] ne sauraient tirer parti du vote émis par le mandataire de la société Centre à l’encontre de ces mêmes résolutions présentées lors d’une précédente assemblée générale du 13 décembre 2018 pour conclure à une prétendue mauvaise foi ; qu’il s’avère en réalité que ce vote avait été émis en violation des instructions données par elle quant à l’adoption des résolutions n° 12 et 13 de ladite assemblée et cela ne saurait l’empêcher, en droit, de solliciter la nullité des résolutions contestées de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 ; que les résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 constituent un abus de majorité, dès lors qu’il en résulte un préjudice pour elle résultant du fait de devoir assumer des charges de chauffage disproportionnées au regard des volumes privatifs chauffés, créant ainsi une rupture d’égalité avec les autres copropriétaires dont les tantièmes de charges, dernièrement modifiés par assemblée générale spéciale du 19 février 2009 ont été calculés en fonction des volumes chauffés de leurs lots respectifs ; que ces résolutions constituent de surcroît une violation du règlement de copropriété et de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la diminution conséquente du volume et de la surface de chauffe consécutive aux travaux effectués devrait nécessairement entraîner une modification de la répartition des charges de chauffage telles que prévues par le règlement de copropriété ; qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019.

Réponse de la cour

La théorie de l’abus de droit s’applique à l’assemblée générale des copropriétaires. Une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsque la preuve d’un abus de majorité voire de minorité est rapportée.

Il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bull. 2014, III, n° 168).

La preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire minoritaire qui s’estime lésé.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires des [Adresse 11], compétente en matière de répartition des charges, la résolution n° 11 relative à l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage proposée par la société Centre, a été rejetée. Il est de même de la résolution n° 12 relative à la demande de remboursement des trop perçus de charges qui était la conséquence de la résolution n° 11.

Le seul fait que l’assemblée générale n’ait pas souhaité modifier la répartition des charges de copropriété, suite aux travaux faits par la société Centre, dans son propre lot, ayant diminué le volume à chauffer, ne permet pas d’établir une atteinte aux intérêts collectifs des copropriétaires. En effet, les conditions de jouissance du lot privatif souhaitées par la société Centre, ne saurait conduire à majorer la part des charges des autres copropriétaires qui peuvent tout autant réaliser des travaux destinés à améliorer l’efficacité énergétique de leurs lots, étant en outre précisé qu’en cas de cession, le nouvel acquéreur des lots de la société Centre pourrait lui-même changer les aménagements réalisés, modifiant ainsi le volume à chauffer. Le calcul des charges par référence aux tantièmes de chaque lot permet de prendre en compte l’utilité objective du service de chauffage pour chaque lot, indépendamment des aménagements intérieurs réalisés par chaque copropriétaire. Il n’est donc pas établi d’atteinte aux intérêts collectifs des copropriétaires ni de violation des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La société Centre n’établit pas plus qu’elle aurait subi un traitement différent des autres copropriétaires placés dans une situation identique, de sorte que la rupture d’égalité alléguée n’est pas démontrée.

En conséquence, la société Centre n’établit pas la preuve d’un abus de majorité ni d’une non-conformité des résolutions litigieuses aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la demande d’annulation sera rejetée.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019, ainsi libellée : approbation du modificatif de l’état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage (Article 24). Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté la société Centre de sa demande d’annulation la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 afférente à la demande de remboursement des trop perçus de charges payées depuis le 12 octobre 2015 par la SNC Centre, et de sa demande en remboursement des charges de chauffage versées depuis le 12 octobre 2015, et dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la société Centre.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire aux fins de répartition des charges.

III- Sur la responsabilité du syndic

Moyens des parties

La société Centre indique qu’elle s’est conformée aux recommandations du cabinet Citya [Adresse 2], syndic, en recourant aux services du cabinet Geoplus, prestataire qui avait déjà procédé à la régularisation générale des charges de chauffage en 2009 ; qu’aux termes des échanges intervenus entre la société Centre et le cabinet Citya [Adresse 2], la régularisation à venir semblait être acquise ; que s’il a convoqué une assemblée spéciale en 2016, le syndic a néanmoins commis l’erreur de ne pas convoquer tous les copropriétaires concernés (uniquement les copropriétaires de l'[Adresse 11]) si bien que la décision favorable votée à l’issue de l’assemblée spéciale du 22 juin 2016 n’avait pas vocation à recevoir application ; qu’au lieu de reconnaître spontanément sa faute, le syndic a évoqué la nécessité d’attendre dans un souci d’économie de frais, la soumission d’un deuxième modificatif à une autre assemblée ; que cette négligence fautive de la part d’un syndic professionnel et son défaut d’information à son égard est constitutive d’un préjudice moral pour elle, qui pensait que sa cause avait été entendue alors qu’il n’en était rien ; que l’inertie du syndic l’a conduit par ailleurs à exposer des dépenses de charges de chauffage disproportionnées au regard des critères de répartition retenus par le règlement de copropriété.

Le syndic réplique que l’argumentation de la société Centre ne pourra qu’être rejetée faute pour elle de rapporter l’existence d’une faute, d’un préjudice subi et du lien de causalité ; qu’en tout état de cause, le syndic ne peut nullement s’immiscer dans les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et ne peut ainsi être tenu pour responsable du vote négatif de l’assemblée générale de 2019 ; qu’il convient par ailleurs de rappeler que les résolutions querellées ont été inscrites aux différentes assemblées générales, à la demande la société Centre elle-même de sorte qu’aucune faute ne saurait être caractérisée à l’égard du syndic ; que la société Centre a attendu l’assemblée générale de 2019 pour mettre à l’ordre du jour les résolutions de 2016 ; que la société Centre a elle-même voté contre ses propres résolutions lors de l’assemblée générale de 2018 et était défaillante lors de celle de 2019 de sorte qu’elle est particulièrement malvenue de rechercher à ce titre la responsabilité du syndic ; qu’il n’est pas inutile de rappeler que les résolutions querellées ont été votées à la majorité de l’article 24 (majorité simple) alors que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité ; qu’en soumettant ces résolutions à la majorité simple largement inférieure à celle prévue par la loi, le syndic a même au final favorisé la société Centre ; que les demandes formées à son encontre ne pourront qu’être rejetées.

Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil, il appartient à la société Centre d’établir une faute du syndic lui ayant causé préjudice.

La société Centre se prévaut du fait que l’assemblée générale des copropriétaires des [Adresse 11], seule compétente en matière de répartition des charges, a refusé la modification de celle-ci le 5 décembre 2019.

S’il est établi qu’en 2016, le syndic n’avait convoqué que les copropriétaires de l'[Adresse 11], de sorte que la délibération ne pouvait s’appliquer, la société Centre n’établit pas que dans le cas d’une convocation de l’ensemble des copropriétaires lors de cette assemblée générale en 2016, la modification de la répartition des charges de chauffage aurait été approuvée, alors qu’elle a été refusée à une très large majorité en 2019.

En conséquence, en l’absence de preuve d’un dommage causé par la faute du syndic, la société Centre sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

IV- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Centre sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les honoraires de l’expert judiciaire, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 12 novembre 2024 du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il :

– déclare non-écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11] prévoyant pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 1], DZ[Cadastre 2], DZ[Cadastre 3] et DZ[Cadastre 4] volume 3, actuellement propriété de la société Centre, 7780 tantièmes de charges de chauffage correspondant à un volume de 8 631 m³ ;

– procède sur la base de l’expertise de M. [C], faisant ressortir un volume global de 4 393,2 m³, pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 1], DZ[Cadastre 2], DZ[Cadastre 3] et DZ[Cadastre 4] volume 3, propriété de la société Centre, à une nouvelle répartition des charges en fixant une contribution de 3 954 tantièmes pour les charges de chauffage ;

– dit que le tableau de détail des 3954 tantièmes sera annexé à la présente décision ;

– annule la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019, ainsi libellée : approbation du modificatif de l’état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage (Article 24) ;

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à verser à la SNC Centre une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 5 406,02 euros ;

– accorde sur sa demande à la SCP Referens le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir à annulation de la clause 5 bis du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11] relative à la répartition des charges de chauffage et à fixation d’une nouvelle répartition de celles-ci ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner une expertise judiciaire ;

DÉBOUTE la société Centre de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Centre aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société Centre à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT