TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/02634 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HERZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [N] [H] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 3]
comparante à l’audience du 25 novembre 2025, non comparante ni représentée à l’audience du 30 juin 2026

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2020, la société [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [D] [S] un appartement sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 461,76 euros, provisions sur charges comprises, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 13 janvier 2025 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [D] [S]. Ce commandement portait sur la somme en principal de 664,60 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la SA D’HLM [Localité 2] HABITAT a fait assigner Madame [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [S] [D] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Madame [S] [D] au paiement de la somme de 778,74 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 14 mars 2025 ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;Voir condamner Madame [S] [D] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Voir condamner Madame [S] [D] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 et renvoyée au 30 juin 2026.

La SA D’HLM [Localité 2] HABITAT, représentée par Madame [N] [H], salariée dûment munie de pouvoir, a actualisé le montant de la dette à la somme de 6.677,15 euros et a indiqué que Madame [S] n’a pas fait les démarches et qu’il n’y a pas eu de règlement depuis 2024. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [D] [S] a comparu à l’audience du 25 novembre 2025 mais n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience du 30 juin 2026.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. La recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 9 janvier 2025.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 9 octobre 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelésle bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 13 janvier 2025 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [D] [S]. Il portait sur la somme en principal de 664,60 euros au titre des loyers et charges échus.

Madame [D] [S] n’a procédé à aucun règlement durant le délai de deux mois du commandement de payer.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 14 mars 2025.

L’expulsion de Madame [D] [S] sera ordonnée en conséquence.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Madame [D] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 13 mars 2025 et, à compter du 14 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 14 mars 2025, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

La SA D’HLM [Localité 2] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette au titre des loyers charges et indemnités d’occupation à la somme de 6.869,18 euros terme du mois de mai 2026 inclus.

De cette somme, il convient de déduire les frais de contentieux (77,88 euros et 98,91 euros, qui relèveront éventuellement des dépens), ainsi que les frais de pénalité d’enquête (deux fois 7,62 euros, non justifiés en procédure).

La dette locative restante s’élève à la somme de 6.677,15 euros.
Absente à l’audience, Madame [D] [S] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 6.677,15 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation terme du mois de mai 2026 inclus.

Madame [D] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner Madame [D] [S] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2020 entre la SA [Adresse 5] et Madame [D] [S] concernant un appartement sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [S], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 2] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [D] [S] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 6.677,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2026 inclus ;

CONDAMNE Madame [D] [S] à verser à la société [Localité 2] HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 24 juin 2026- à compter du 1er juin 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA D’HLM [Localité 2] HABITAT de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. RIZZO, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,