LC / CS

Ordonnance N°
du 13 OCTOBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00312 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KSAX
du rôle général

[Z] [H] épouse [G]

c/

S.A.S. LA BRUXELLOISE

GROSSES le

– la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
, Me Nathalie TIXIER

Copies électroniques :

– la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
, Me Nathalie TIXIER

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [H] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. LA BRUXELLOISE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Nathalie TIXIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 novembre 2015, Mme [Z] [H] épouse [G] a donné à bail à la SAS LA BRUXELLOISE un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], cadastré section IK [Cadastre 1].

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années, moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges.

En février 2025, le montant du loyer a fait l’objet d’une révision et a été fixé à la somme mensuelle de 693,81 euros.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, Mme [H] a, par acte en date du 17 octobre 2025, fait signifier à la SAS LA BRUXELLOISE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 974,28 euros, lequel est demeuré infructueux.

Par acte en date du 15 avril 2026, Mme [Z] [H] épouse [G] a assigné la SAS LA BRUXELLOISE ([Adresse 5]) – [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal M. [B] [M] en référé aux fins de voir :
Au principal,
– RENVOYER les parties à se pourvoir comme elles aviseront ;
D’ores et déjà,
– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial régularisé entre la société SAS LA BRUXELLOISE et Madame [G], en application de l’article L145-41 du Code de commerce, en raison du défaut de paiement des loyers et du défaut de justification d’une assurance, un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux ;
En conséquence,
– CONSTATER la résiliation du bail commercial objet du litige au profit de Madame [G] concernant les locaux situés à [Adresse 7] ;
– ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SAS LA BRUXELLOISE des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;
D’ores et déjà,
– CONDAMNER la SAS LA BRUXELLOISE à payer et porter à Madame [G], une somme provisionnelle de 2 310,69 € au titre des loyers, charges et accessoires visés au commandement de payer délivré le 17 octobre 2025 ;
– CONDAMNER la SAS LA BRUXELLOISE à payer et porter à Madame [G] la somme provisionnelle de 1 859,43 € au titre des loyers, charges et accessoires échus postérieurement audit commandement de payer, arrêtée à la date du 31 mars 2026 ;
– FIXER une indemnité d’occupation d’un montant de 1387,62 € par mois, qui sera due par la
SAS LA BRUXELLOISE à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des locaux ;

– CONDAMNER la SAS LA BRUXELLOISE à payer et porter à Madame [G] une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– CONDAMNER enfin la même aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 puis elle a été renvoyée à la demande des parties à celles des 16 juin, 1er septembre et 15 septembre 2026 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la SAS LA BRUXELLOISE demande au juge des référés de :
À TITRE PRINCIPAL
– DIRE que la régularité et la portée de la révision du loyer, la composition du décompte de 4 170,12 €, l’imputation des règlements et la situation d’assurance soulèvent des contestations sérieuses ;
– CONSTATER que le contrat d’assurance du local a pris effet le 1er avril 2021 et s’est poursuivi sans interruption, notamment aux 17 octobre et 17 novembre 2025 ;
– DIRE que la remise tardive du justificatif ne caractérise pas une absence d’assurance et ne peut, dès lors, entraîner l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement ;
– DIRE n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion, la provision litigieuse et l’indemnité d’occupation majorée ;
– REJETER en conséquence les demandes de Mme [G] tendant à l’expulsion de la SAS LA BRUXELLOISE et au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 387,62 € par mois ;
– REJETER la provision de 4 170,12 € en l’absence de décompte intégral, intelligible et non sérieusement contestable, subsidiairement la limiter au seul solde net établi après imputation de tous les règlements ;
À TITRE SUBSIDIAIRE
– CONSTATER la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience pertinente, sous réserve du rapprochement avec le compte bailleur ;
– CONSTATER qu’en gage de bonne foi, la SAS LA BRUXELLOISE a d’ores et déjà consigné, à titre de séquestre, la somme de 2 085 euros sur le compte CARPA de son conseil et qu’elle s’engage à y consigner le solde au plus tard le jour du jugement ;
– ACCORDER à la SAS LA BRUXELLOISE un délai d’un mois pour régler le solde net définitivement arrêté, soldant la dette, en sus du loyer et des charges courants.
– SUSPENDRE pendant ces délais la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée par les commandements du 17 octobre 2025, tant au titre du paiement qu’au titre de la justification d’assurance ;
– DIRE que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la SAS LA BRUXELLOISE respecte les échéances fixées et acquitte ponctuellement les loyers et charges courants ;
– DIRE qu’en cas de défaut, la déchéance du terme ne pourra intervenir qu’après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant quinze jours ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
– REJETER toutes demandes plus amples ou contraires de Mme [G] ;
– CONDAMNER Mme [G] à verser à la SAS LA BRUXELLOISE la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER Mme [G] aux dépens, comprenant les frais qui peuvent légalement y être inclus.

Au dernier état de ses prétentions, Mme [H] éouse [G] sollicite de voir :
Au principal,
– RENVOYER les parties à se pourvoir comme elles aviseront ;
D’ores et déjà,
– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial régularisé entre la société SAS LA BRUXELLOISE et Madame [G], en application de l’article L145-41 du Code de commerce, en raison du défaut de paiement des loyers et du défaut de justification d’une assurance, un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux ;
En conséquence,
– CONSTATER la résiliation du bail commercial objet du litige au profit de Madame [G] concernant les locaux situés à [Adresse 7] ;
– ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SAS LA BRUXELLOISE des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;
D’ores et déjà,
– CONDAMNER la SAS LA BRUXELLOISE à payer et porter à Madame [G], une somme provisionnelle de 2 310,69 € au titre des loyers, charges et accessoires visés au commandement de payer délivré le 17 octobre 2025 ;
– CONDAMNER la SAS LA BRUXELLOISE à payer et porter à Madame [G] la somme provisionnelle de 1 859,43 € au titre des loyers, charges et accessoires échus postérieurement audit commandement de payer, arrêtée à la date du 31 mars 2026 ;
– FIXER une indemnité d’occupation d’un montant de 1387,62 € par mois, qui sera due par la
SAS LA BRUXELLOISE à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des locaux ;
– CONDAMNER la SAS LA BRUXELLOISE à payer et porter à Madame [G] une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– CONDAMNER enfin la même aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTER la SAS LA BRUXELLOISE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ;
– JUGER que le règlement partiel de 2 085,06 €, intervenu postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, ne peut avoir pour effet d’en effacer rétroactivement les conséquences ;
– JUGER que la SAS LA BRUXELLOISE ne démontre pas remplir les conditions posées par l’article L 145-41 du Code de commerce pour obtenir des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire ;
En conséquence,
– REJETER, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la SAS LA BRUXELLOISE ;
A titre subsidiaire et par extraordinaire,
– JUGER que, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés à la SAS LA BRUXELLOISE, ceux-ci seront subordonnés au paiement de l’arriéré et des loyers courants à leur échéance, à défaut de quoi la clause résolutoire reprendra effet.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] épouse [G] invoque un défaut de paiement des loyers et charges, ainsi qu’un défaut de justification d’assurance de la part de sa locataire.

La SAS LA BRUXELLOISE conteste quant à elle le montant de la dette locative, la régularité et le montant de la révision du loyer intervenue en février 2025, l’imputation des règlements et la composition du décompte. Elle soutient que le total de 4 170,12 euros réclamé ne peut être reconstitué à partir des seuls éléments communiqués. La défenderesse souligne qu’il existe une différence de 62,83 euros entre le loyer mensuel allégué de 693,81 euros et les versements de 630,98 euros et considère à ce titre qu’il est nécessaire à de contrôler, mois par mois, l’origine des postes réclamés, l’imputation des règlements, les charges, les pénalités et les frais d’acte. En outre, elle précise que la révision suppose la production de la demande du 21 janvier 2025 et de sa preuve de réception, en rappelant que son calcul et sa date d’effet doivent être vérifiables.

Sur ce,
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de la clause « Révision légale du loyer » contenue dans le bail liant les parties :
« Le loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties, tous les trois ans et dans les conditions prévues aux articles L.145-37 et L.145-38 du Code de Commerce et R145-20 et suivants du même Code ».
Aux termes de l’article R. 145-20 du code de commerce :
« La demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.
A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.
Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. »

En l’espèce, il n’est pas établi qu’une telle demande aurait été régulièrement adressée à la SAS LA BRUXELLOISE avant l’application du nouveau montant du loyer revendiqué depuis le mois de février 2025.
En effet, la demanderesse verse aux débats un courrier simple mais ne justifie pas de l’envoi d’une demande de révision par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il s’ensuit que la bailleresse succombe à justifier de l’accomplissement des formalités permettant de rendre opposable à sa locataire la révision du loyer au montant de 693,81 euros.
Pourtant, cet élément est déterminant dans le cadre du présent litige dès lors que le montant du loyer ainsi révisé a été pris en compte dans le décompte actualité produit au soutien de la demande en référé.
Autrement dit, la détermination exacte de la dette suppose notamment de vérifier le montant du loyer effectivement exigible, la régularité et la date d’effet de sa prétendue révision, ainsi que l’imputation des différents règlements intervenus entre les parties.
Or, il n’appartient pas au juge des référés de trancher définitivement l’ensemble de ces questions, lesquelles relèvent de l’appréciation du juge du fond.
Pour les mêmes motifs, les demandes de provision de 2 310,69 euros et de 1 859,43 euros se heurtent à une contestation sérieuse quant à leur principe et à leur montant.
Enfin, la résiliation du bail n’étant pas constatée, l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer est sans objet.
S’agissant du défaut de justification d’assurance invoqué par Mme [H], il convient d’observer que la SAS LA BRUXELLOISE communique un contrat d’assurance ayant pris effet le 1er avril 2021 et soutient que celui-ci s’est poursuivi sans interruption, notamment aux dates du 17 octobre et du 17 novembre 2025, dates de délivrance des deux commandements de payer.
En tout état de cause, la remise tardive du justificatif ne constitue pas une absence d’assurance et ne peut, dès lors, suffire à caractériser une faute susceptible de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec l’évidence requise en référé.
Il en résulte que le débat ne porte pas sur la seule remise matérielle d’une attestation, mais sur la réalité du manquement contractuel invoqué au soutien de la clause résolutoire.
Cette contestation suppose un examen approfondi des stipulations précisées au bail, de la portée de l’obligation d’assurance et des pièces produites par la locataire, et ne peut être tranchée en référé.
Dans ces conditions, l’ensemble des demandes se heurte à l’existence de contestations sérieuses.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les frais et les dépens

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement et en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT que l’ensemble des demandes se heurte à l’existence de contestations sérieuses,

DIT en conséquence n’y avoir lieu à référé,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

La Greffière, La Présidente,