COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 24/05143 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWDS

AFFAIRE :

[I] [Z] [U]

C/

[O] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/09330

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Fanny LE BUZULIER,

Me Sandrine NELSOM,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, Plaidant, avocat au barreau de l’ESSONNE

APPELANT

****************

Madame [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Sandrine NELSOM, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0966

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Suivant acte notarié en date du 12 août 2020, Mme [W] a consenti à M. [U] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), [Adresse 3] et [Adresse 4], au prix de 243 000 euros, pour une durée expirant le 23 novembre 2020 à 16 heures, sous diverses conditions suspensives, notamment celle d’obtention d’un prêt de 220 000 euros en capital maximum.

L’acte stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 24 300 euros au profit du promettant, dont 12 150 euros étaient versés entre les mains du notaire au plus tard le 24 août 2020, et le surplus au plus tard dans un délai de huit jours à compter de la date fixée pour la régularisation de la vente.

Par avenant du 23 novembre 2020, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la vente au 23 décembre 2020.

La vente n’a finalement pas été réitérée dans les délais convenus, faute pour le bénéficiaire d’avoir obtenu un financement.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 17 novembre 2021, M. [U] a assigné Mme [W] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en restitution de l’indemnité d’immobilisation et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement en date du 23 mai 2024, le Tribunal a :

– rejeté la demande formée par M. [U] tendant à la restitution de la somme de 12 150 euros ;

– condamné M. [U] à payer à Mme [W] la somme de 24 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 12 août 2020 ;

– dit que la somme de 12 150 euros séquestrée entre les mains de Maître [K] [C], notaire membre de la SCP [H] [P], [M] [N], [A] [D] et [K] [C] à Sèvres, sera libérée au profit de Mme [W] au vu d’une copie de la décision, et qu’elle viendra en déduction de la condamnation mise à la charge de M. [U] ;

– dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 10 février 2021 ;

– condamné M. [U] aux dépens ;

– condamné M. [U] à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que M. [U] avait transmis, dans les délais convenus, un seul refus de prêt daté du 9 septembre 2020 émanant du Crédit Agricole et répondant aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, alors qu’il ne pouvait se prévaloir de l’accord de financement de la Société générale du 16 septembre 2020, qui avait été donné au profit d’une société tierce, laquelle ne lui avait pas été substituée dans le bénéfice de la promesse de vente.

Par déclaration en date du 1er août 2024, M. [U] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 20 avril 2026, il expose :

– qu’il a immédiatement entrepris des diligences pour obtenir le financement requis, ayant déposé une demande auprès du Crédit Agricole qui sera rejetée le 9 septembre 2020, et s’étant adressé à un courtier qui a explicité les raisons du refus d’obtention du prêt, alors que par ailleurs, une tentative de financement a été faite via une société ASC IMMO spécialement constituée pour l’occasion, la Société Générale proposant à celle-ci un prêt qui ne répondait pas aux conditions contractuelles (car portant sur un capital moindre), ce qui caractérisait un refus de financement ; qu’il avait été ainsi fait usage de la faculté de substitution, laquelle n’était soumise à aucun formalisme ; que les conditions d’application de l’article 1304-3 du code civil ne sont donc pas réunies, la condition suspensive ayant défailli pour des causes qui lui sont étrangères ;

– qu’il a dû en conséquence renoncer à l’acquisition ;

– que Mme [W] n’a subi aucun préjudice, car elle était sur le point de prendre sa retraite et cédait son bien pour cette raison ; que de plus, le montant de l’indemnité réclamée par elle est manifestement excessif.

M. [U] demande en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– dire que la condition suspensive a défailli sans faute de sa part ;

– ordonner la restitution de la somme de 12 150 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2021 et capitalisation desdits intérêts ;

– condamner Mme [W] à lui restituer les sommes déjà payées (4 500 euros) avec intérêts au taux légal à dater de chaque versement et capitalisation ;

– subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à 0 ;

– condamner Mme [W] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– la condamner à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 23 mars 2026, Mme [W] réplique :

– qu’elle a été informée de l’acceptation de la demande de prêt par la Société générale, non pas au profit de M. [U] mais d’une société tierce, l’accord portant de surcroît sur un crédit qui n’était pas conforme aux clauses du contrat (soit 200 000 euros en capital au lieu de 220 000 euros, et un taux d’intérêt de 3 % au lieu de 1,5 %) ;

– qu’ensuite, M. [U] a justifié d’un refus de prêt du Crédit Agricole du 9 septembre 2020 ;

– que la promesse de vente lui faisait obligation de justifier de refus de prêt émanant d’au moins deux banques ; que toutefois il n’a transmis qu’un seul refus de prêt ;

– qu’il ne saurait, en effet, être tenu compte du courrier de la Société Générale qui ne constituait nullement un refus de prêt, et en outre n’était pas destiné à M. [U] en personne, mais à une société ;

– que s’il existait une faculté de substitution dans la promesse de vente, il était prévu que le tiers devait financer l’opération dans les conditions précédemment stipulées ; que tel n’était pas le cas en l’espèce ;

– que le document émanant du courtier qui est produit par la partie adverse ne mentionne pas les conditions visées au compromis de vente ; que le deuxième courrier produit n’a été communiqué que très tardivement ; qu’il est en outre antidaté ;

– que la condition suspensive est réputée réalisée, dès lors que l’acquéreur n’a pas effectué les démarches nécessaires et ne justifie pas de deux refus de prêt ;

– que l’appelant a fait croire, de mauvaise foi, à son notaire qu’il avait obtenu son crédit ;

– qu’il est dès lors redevable de l’indemnité d’immobilisation, dont le montant n’est nullement excessif ;

– que de plus elle a subi des préjudices, ayant dû reprendre son activité professionnelle et attendre un an avant de pouvoir revendre son bien ;

– que s’agissant de la demande reconventionnelle de M. [U], il doit être souligné qu’il n’a jamais réglé l’indemnité d’immobilisation de 24 300 euros ; qu’il n’a payé que la somme de 12 150 euros, soit la moitié, entre les mains du notaire.

Mme [W] demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement ;

– débouter M. [U] de ses prétentions ;

– le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner aux dépens d’appel.

Par ordonnance en date du 11 mars 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l’instance d’appel qui avait été formée par Mme [W].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

MOTIFS

La promesse de vente 12 août 2020 a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires répondant aux caractéristiques suivantes :

Montant maximum du prêt : 220 000 euros ;

Durée du prêt : 15 ans ;

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 1,50 % ;

[…]

L’obtention du ou des prêts devait, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L 313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 23 octobre 2020.

[…]

Le bénéficiaire ne serait redevable d’aucune indemnité s’il justifiait que le ou les prêts lui ont été refusés par au moins deux banques dès lors qu’il avait respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui au titre de l’indemnité d’immobilisation devait lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement.

M. [U] produit une lettre de la société Crédit agricole en date du 9 septembre 2020, faisant suite à une demande de prêt présentée par lui et portant sur un crédit de 220 000 euros en capital, amortissable sur 180 mois au taux de 1,50 %. Ainsi que l’a justement retenu le Tribunal, ce refus de prêt répondait aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

M. [U] produit également un accord de financement de la Société Générale, matérialisé par un message du 22 décembre 2020, mais dont cet organisme bancaire a attesté qu’il datait en réalité du 16 septembre 2020 ; l’emprunteur mentionné était une société ASC IMMO et non pas M. [U] ; si le montant du prêt était conforme (200 000 euros), le taux ne l’était pas (3 %) ce qui conduit à écarter cet accord de prêt, sans avoir à trancher la question de savoir si l’appelant s’était régulièrement substitué une personne morale, comme la promesse de vente (p. 2) lui en laissait la possibilité ou non. Il sera toutefois relevé que la clause susvisée prévoyait que l’acte de substitution devait être notifié en lettre recommandée avec avis de réception au promettant s’il n’intervenait pas à un acte authentique pour l’accepter, et que cette formalité n’a pas été respectée.

M. [U] verse aux débats, également :

– une ’lettre d’irrecevabilité’ de la Centrale de financement daté du 29 septembre 2020, selon laquelle sa demande de financement n’est pas accueillie, mais ce document reste taisant sur les caractéristiques du prêt demandé ;

– une autre ’lettre d’irrecevabilité’ de la Centrale de financement datée du même jour qui, elle, mentionnait le montant du prêt (220 000 euros), son taux (1,5 %) et sa durée (180 mois).

Il est permis de s’interroger sur les raisons qui auraient amené la Centrale de financement à rédiger deux lettres le même jour, ayant le même objet, dont l’une ne mentionnerait pas les caractéristiques du prêt demandé alors que l’autre les détaillerait. Curieusement, la première est produite en original et la seconde en copie. Au surplus, cette dernière n’a jamais été communiquée à Mme [W] lorsqu’elle a mis en demeure M. [U] de produire des justificatifs, non plus que lors des débats de première instance. Enfin, la clause figurant en page 6 de la promesse unilatérale de vente prévoyait que M. [U] devait justifier de deux refus émanant de banques, alors que la société susvisée et une société de courtage.

Dans ces conditions, il faut considérer que M. [U] ne justifie pas s’être heurté à deux refus de banques consécutifs à une demande de financement conforme. Il doit être fait application de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. M. [U] ne peut dès lors prétendre au remboursement de quelque somme que ce soit. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à la restitution de la somme de 12 150 euros ainsi que sa demande de dommages-intérêts accessoire.

L’intéressé est en outre redevable du montant de l’indemnité d’immobilisation, conformément à la clause y relative figurant en p. 17 qui stipulait que si la vente n’était pas réalisée, la totalité de ladite indemnité resterait acquise au promettant. M. [U] soutient qu’il s’agit là d’une clause pénale qu’il convient de réduire.

Les parties étaient liées par une promesse unilatérale de vente, contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre au bénéficiaire le bien si bon lui semble ; en conséquence le promettant s’interdisait, pendant toute la durée de ladite promesse de vente, de se rétracter. En revanche, le bénéficiaire (M. [U]) ne prenait aucun engagement ferme d’acquérir le bien, et il s’agissait là d’une simple faculté. Dans ces conditions, la circonstance que l’appelant n’ait en définitive pas acquis cet immeuble ne peut être regardée comme un manquement contractuel. Par suite, l’indemnité d’immobilisation qui lui est réclamée par Mme [W] ne constitue pas une clause pénale, et ne saurait donc être réduite.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer à Mme [W] la somme de 24 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et de façon plus générale en l’ensemble de ses dispositions.

M. [U], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– CONFIRME le jugement en date du 23 mai 2024 ;

– CONDAMNE M. [I] [U] à payer à Mme [O] [W] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE M. [I] [U] aux dépens d’appel ;

– REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT