DOSSIER N° RG 26/00163 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NSJ2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76001 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [O] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [X] [A]
11 Avenue de Grammont
Apt 507- etg 5
76100 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Septembre 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [X] [A] un appartement situé 11 avenue de Grammont – Apt 507 – 5ème étage à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 422,14 euros, 75,37 euros de provisions sur charges outre 3,20 euros de divers.

Par notification électronique reçue le 12 septembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [X] [A].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Madame [X] [A] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.722,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion de Madame [X] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner Madame [X] [A] au paiement des sommes suivantes :
– la somme de 2.176,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 janvier 2026 ;
– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce, avec intérêts de droit;
– la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 20 janvier 2026.

À l’audience du 4 septembre 2026, l’OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.084,96 euros.

L’OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 septembre 2025.

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH ROUEN HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. Il fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement effectué datant de juin 2026 pour un montant de 150 euros.

Madame [X] [A], comparant en personne, mentionne qu’elle est dans l’attente d’un rattrapage de la CAF depuis janvier 2026 d’un montant d’environ 3.000 euros.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 600 euros, comprenant le montant de son loyer et des charges ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Sur sa situation personnelle, elle fait valoir qu’elle a perdu son emploi, qu’elle n’a pas de solution de relogement, notamment car elle n’a plus de contact avec sa famille et qu’elle pourra régler son loyer en octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH ROUEN HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 17 septembre 2025 pour un montant en principal de 1.722,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 mai 2024 à compter du 30 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 30 octobre 2025, Madame [X] [A] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [A] à son paiement à compter de 30 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 31 mai 2024 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 28 août 2026, faisant état d’une dette locative de 4.084,96 euros, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 251,23 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [A] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 4.084,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 août 2026, mois de juillet 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025 sur la somme de 1.722,06 euros, de l’assignation du 19 janvier 2026 sur la somme de 2.176,13 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [A] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Elle mentionne attendre également un rappel important de la CAF. Toutefois, l’octroi de délais de paiement ne peut être subordonné à un hypothétique rappel de la CAF alors même que la locataire ne produit aucun élément ne le justifiant.

Egalement, il convient de constater que Madame [A] n’a pas repris le paiement du loyer courant, ayant effectué uniquement un versement de 300 euros le 19 mai 2026 et de 150 euros le 2 juin 2026, alors que le montant du loyer, sans les charges, est déjà de 440,43 euros.

En outre, ses revenus apparaissent insuffisants à couvrir le seul loyer. Enfin, aucune amélioration n’est envisagée.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Madame [X] [A] sera rejetée, ainsi que sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [X] [A] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2024 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Madame [X] [A] d’autre part, concernant les locaux situés 11 avenue de Grammont – Apt 507 – 5ème étage à ROUEN (76100), sont réunies à la date du 30 octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [A] à compter du 30 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNEMadame [X] [A] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 4.084,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 août 2026, échéance de juillet 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 1.722,06 euros, de l’assignation du 19 janvier 2026 sur la somme de 2.176,13 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNEMadame [X] [A] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 août 2026, échéance d’août 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Madame [X] [A] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [X] [A] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 septembre 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE