ARRET N°

du 13 octobre 2026

N° RG 25/01245

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVYD

[P]

c/

[C]

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

Me Anne BAUDIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 11 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes

Madame [E] [P]

Née le 28 septembre 1999 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-003562 du 07 octobre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l’AUBE

INTIME :

Monsieur [O] [C]

Née le 28 septembre 1999 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-0035662 du 14 novembre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Représenté par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 08 septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2020, Monsieur [O] [C] a donné à bail à Madame [E] [P] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] (10).

Par acte du 11 juin 2020, Madame [I] [X] s’est portée caution solidaire de l’engagement.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 juin 2020.

Madame [P] a quitté les lieux en déposant les clés à l’agence, sans autre formalité, à une date non précisée.

Le 3 novembre 2022, un état des lieux de sortie a été établi par un huissier de justice.

Une sommation de payer a été délivrée à Mesdames [P] et [X] le 21 juin 2023, puis par acte du 6 février 2024, M. [C] les a assignées devant le juge des contentieux de protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir leur condamnation solidaire comme suit :

-la somme de 6.894,74 euros au titre des réparations locatives,

-la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts,

-la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [C] a contesté le caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie estimant qu’il ne lui était pas opposable. Elle a subsidiairement demandé à pouvoir s’acquitter de sa dette par mensualités de 300 € pendant 23 mois le solde devant être réglé à la 24ème mensualité. Elle a réclamé une indemnité pour frais irrépétibles de 1 000 € et la condamnation de M. [C] aux dépens.

Régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice remis en l’étude le 6 février 2024, Mme [X] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Par jugement réputé contradictoire en date du 11 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a statué comme suit :

’- DECLARE irrecevables les demandes de Madame [E] [P] ;

– CONDAMNE solidairement Mme [E] [P] et Mme [I] [X] à verser à M. [O] [C] la somme de 5440.82 € (CINQ MILLE QUATRE CENT QUARANTE EUROS ET QUATREVINGT-DEUX CENTIMES) au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 ;

– CONDAMNE solidairement Mme [E] [P] et Mme [I] [X] à verser à M. [O] [C] la somme de 154.60 € (CENT CINQUANTE QUATRE EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

– AUTORISE Mme [E] [P] à s’acquitter de ces sommes en 18 mensualités de 300 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la notification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

– CONDAMNE Mme [E] [P] et Mme [I] [X] à verser à M. [O] [C] la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNE in solidum Mme [E] [P] et Mme [I] [X] aux dépens’.

Madame [E] [P] a régulièrement interjeté appel de cette décision, recours portant sur les dispositions qui ont :

-déclaré irrecevables ses demandes ;

-condamné solidairement Mme [E] [P] et Mme [I] [X] à verser à M. [O] [C] la somme de 5440.82 € au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 ;

-condamné solidairement Mme [E] [P] et Mme [I] [X] à verser à M. [O] [C] la somme de 154.60 € au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

-autorisé Mme [E] [P] à s’acquitter de ces sommes en 18 mensualités de 300 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

-précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la notification du présent jugement ;

-dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

-condamné Mme [E] [P] et Mme [I] [X] à verser à M. [O] [C] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné in solidum Mme [E] [P] et Mme [I] [X] aux dépens.

Aux termes de ses écritures du 23 décembre 2025, Mme [P] demande à la cour de :

-la déclarer recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 11 juillet 2025, y faisant droit,

-infirmer le jugement sus-énoncé sur les points susvisés et statuant à nouveau,

A titre principal,

’juger de l’absence du caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie;

’juger en conséquence, de l’inopposabilité de l’état des lieux de sortie à Madame [E] [P] ;

A titre subsidiaire,

’ ordonner l’étalement de la dette de Madame [E] [P] par mensualités ;

’ ordonner que Madame [E] [P] s’acquitte de sa dette par mensualités de 200 € pendant 23 mois et le solde le 24 ème mois ;

En tout état de cause,

’ débouter Monsieur [O] [C] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

’ le condamner à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel et aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Suivant écritures du 19 mars 2026, M. [C] demande à la cour de confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions, et, y ajoutant de condamner Madame [P] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont ceux d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les réparations locatives

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

Il est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Le premier juge, opérant en pages 4 et 5 le comparatif entre l’état de lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, a arbitré le montant des réparations locatives, au vu des factures produites, à la somme de 5 990,82 € €.

A l’appui de son recours, Mme [P] fait valoir qu’à aucun moment, le premier juge ne traite de la contradiction de l’état des lieux de sortie, se contentant de dire qu’un état des lieux de sortie a été communiqué par Monsieur [O] [C], sans vérifier si ce dernier a respecté la législation pour convoquer la locataire.

Mme [P] indique que pour avoir une valeur probante et permettre au bailleur, le cas échéant, d’invoquer des dégradations imputables au locataire, l’état des lieux doit être établi de façon contradictoire et qu’à défaut, il n’est pas opposable au locataire qui est présumé avoir remis le bien en bon état.

Elle rappelle les dispositions de l’article 3.2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui dispose que :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage (….).

En l’espèce, Mme [P] soutient que contrairement aux fausses affirmations de la partie adverse, un état des lieux non contradictoire, pour ne l’avoir pas convoquée, a été établi. Elle argue de ce que la partie adverse ne démontre pas que qu’elle était présente ou régulièrement convoquée. Elle précise que M. [C] mentionne l’avoir convoquée sans le prouver, ni dans le constat d’huissier ni dans ses pièces, alors qu’un état des lieux non contradictoire et sans convocation des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins sept jours avant ledit état des lieux ne peut être opposé, et donc les désordres, aux parties non convoquées, de sorte que le locataire est alors présumé avoir remis le bien en bon état.

Elle précise encore qu’à aucun moment, la lettre recommandée ajoutée à la fin du constat d’huissier ne permet de savoir si c’est bien à elle que cette lettre a été adressée, puisqu’une lettre recommandée ’doit avoir, dans la logique des choses, la mention de l’adresse du destinataire, et que dans le cas présent on ne connaît pas l’adresse du destinataire qui pourrait être un tiers et non Madame [E] [P]’.

Sur ce,

L’huissier instrumentaire a adressé le 25 octobre 2022 à Mme [P] un courrier recommandé dans les termes suivants :

’pour satisfaire aux exigences de la loi du 6 juillet 1989, voulez vous bien noter qu’il sera dressé par mon Ministère constat d’état des lieux de l’appartement loué sis [Adresse 6], le jeudi 03 novembre 0222 à 10 h 00. Cet état des lieux sera effectué tant en votre présence qu’en votre absence’.

Ce courrier est revenu à l’expéditeur avec la mention ’pli avisé non réclamé’. L’étiquette dite de ’restitution de l’information à l’expéditeur’ a été collée sur l’adresse de la destinataire, ce qui fait dire à Mme [P] que l’on ne peut être certain de ce que ce soit bien son adresse qui soit indiquée.

Toutefois, l’huissier, personne habilitée et dont les indications font foi, a manifestement rattaché cet accusé de réception au courrier d’envoi susvisé, de sorte qu’il ne saurait être sérieusement allégué qu’il aurait été adressé à une autre adresse, alors même que dans le courrier de convocation susvisé l’adresse de Mme [P] est exactement libellée, sans que l’on puisse présumer d’une erreur sur l’adresse destinataire de l’accusé de réception.

Le délai de sept jours est par ailleurs respecté.

De surcroît, la cour observe que dans sa lettre de contestation au bailleur versée en pièce n°5, non datée mais manifestement postérieure à l’état des lieux et à la réclamation au titre des réparations locatives, Mme [P] ne se plaint nullement de ne pas avoir été avisée de la date de cet état des lieux.

Dans ces conditions, la cour juge ledit état des lieux opposable à Mme [P], dûment convoquée.

L’appelante ne forme aucune contestation autre que celle portant sur le défaut de contradiction de l’état des lieux de sortie.

Elle n’objecte aucune critique, sur le fond, relativement aux constats mentionnés dans cet acte et au chiffrage retenu par le premier juge, de sorte que la cour ne peut que confirmer, par adoption des motifs figurant en page 4 et 5 du jugement, l’évaluation du premier juge au titre des réparations locatives soit 5440,82 € (réparations locatives 5 990,82 € – dépôt de garantie 550 €).

Mme [P] ne conteste pas non plus, sur le fond, le partage par moitié des frais du constat d’huissier précité en application du texte susvisé de sorte que le jugement est encore confirmé en ce qu’il l’a condamnée à ce titre au paiement de la somme de 154,60 €.

II- Sur les délais de paiement

Le premier juge a autorisé Mme [P] à s’acquitter de sa dette en 18 mensualités de 300 €, la 19ème soldant la dette.

L’appelante demande que, par application de l’article 1344-5 du code civil, sa dette soit étalée sur 2 années soit 23 mensualité de 200 € la 24ème soldant la dette.

Elle fait valoir qu’une mensualité de 300 € est excessive eu égard aux difficultés financières qu’elle rencontre.

Pour autant, Mme [P] ne verse aucune pièce financière à l’appui de sa demande (revenus, charges, etc), de sorte que la cour, qui n’est pas à même d’examiner son budget, ne peut faire droit à la demande.

Le jugement qui n’est par ailleurs pas contesté sur le principe des délais par l’intimé est par conséquent également confirmé sur cette question.

III- Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ce qu’il condamne Mme [P] au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles de 700 € et aux dépens.

L’appelante qui succombe en son recours est tenue aux dépens d’appel, l’équité commandant de mettre à sa charge une nouvelle indemnité pour frais irrépétibles d’un montant de 300 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 11 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions querellées,

Y ajoutant,

Condamne Mme [E] [P] à payer à M. [O] [C] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [E] [P] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président de chambre