TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 12 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 25/12492 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CH6

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] ( Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [E] [G] (défaillant)

Grosse délivrée le
12 Octobre 2026
À
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES

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–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 22 juin 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 1er juillet 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, l SASU FONCIA [Localité 1], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 069800464 et dont le siège social est sis [Adresse 3], en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [E] [G], né le 16 octobre 1967 à [Localité 2] (93), domicilié et demeurant [Adresse 4]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [I] [G] est propriétaire du lot n°9 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été délivré le 20 décembre 2024 pour la somme au principal de 45 510,14 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 15 mai 2025 pour la somme au principal de 48 091,33 euros.

*

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1], a assigné Monsieur [E] [I] [G] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

– CONDAMNER Monsieur [E] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], les sommes suivantes :

o 48 335,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes.
o 1 540,93 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

o 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, l’attitude du requis ayant aggravé la situation de ce syndicat.
o 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– CONDAMNER Monsieur [E] [I] [G] au paiement des entiers dépens, y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.
– CONDAMNER Monsieur [E] [I] [G] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

– REJETER toute demande de délai éventuel de paiement.

– DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

*

Régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [I] [G] n’a pas constitué avocat.

Des pièces ont été déposées au Tribunal judiciaire de Marseille, le 22 juin 2026, dans une pochette portant le nom de Monsieur [G]. Conformément aux articles 16 et 760 du code de procédure civile, en l’absence de constitution d’avocat et de communication contradictoire, ces pièces seront écartées des débats.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12492.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur le retrait des pièces produites par Monsieur [G]

Des pièces ont été déposées au SAUJ du Tribunal judiciaire de Marseille, le 22 juin 2026, dans une pochette portant le nom de Monsieur [G]. Ces pièces concernant effectivement le défendeur et sont des pièces justificatives relatives à sa situation personnelle. Toutefois conformément aux articles 16 et 760 du code de procédure civile, en l’absence de constitution d’avocat, alors que la représentation par avocat est obligatoire comme le précise l’assignation délivrée à Monsieur [G], et en l’absence de communication contradictoire, ces pièces seront écartées des débats.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– La fiche d’immeuble et le titre de propriété
– Le relevé de propriété
– Le commandement de payer du 20/12/2024
– Le décompte arrêté au 20 octobre 2025
– Les procès-verbaux des assemblées générales du 19 octobre 2020, du 10 octobre 2022, du 18 juillet 2023, du 16 mai 2025, du 1er juillet 2024, du 5 avril 2024 et du 16 octobre 2024
– Les attestations de non-recours pour les assemblées générales de 2020 à 2025
– Les appels de fonds
– Le contrat de syndic en cours
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 20 octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

En conséquence, il y aura lieu de condamner Monsieur [E] [I] [G] à payer la somme de 48 335,62 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par ailleurs, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

– Les frais de  » relance  » du 05/09/2022 (70,00 euros)
– Les frais  » d’intérêts de retard  » du 05/09/2022 (1,14 euros)
– Les frais de  » constitution dossier transmis à l’huissier  » du 06/12/2024 (350,00 euros), du  » constitution de dossier transmis à l’avocat  » du 02/05/2025 (350,00 euros) et de  » constitution d’hypothèque  » du 02/05/2025 (336,00 euros)
Pour un montant total de 1 107,14 euros.
En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [E] [I] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 48 335,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 45 301,14 euros, exigible au titre des charges à cette date, et à compter du 1er décembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus, ainsi que la somme de 433,79 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement,

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.
Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ainsi, au regard du montant des charges impayés, de l’ancienneté de la dette qui caractérise une absence de paiement systématique depuis plusieurs années, il ne peut être contesté que la copropriété subit un préjudice certain, qui obère son équilibre financier, et fait peser sur les autres copropriétaires la charge de la défaillance du défendeur. De sorte, qu’il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2000 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [I] [G], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris le coût du commandement de payer du 20/12/2024 dont le montant est compris dans les frais de recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [E] [I] [G] supportera les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats le dossier de pièces déposé au Tribunal judiciaire de Marseille le 22 juin 2026 par Monsieur [E] [G],

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], la somme de 48 335,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 45 301,14 euros, et à compter du 1er décembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], la somme de 433,79 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires,

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [G] aux dépens de l’instance, en ceux non compris les frais du commandement de payer émis,

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [G] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Me Anne-Cécile NAUDIN,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 octobre 2026.
Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.