TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 12 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/00665 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7KQR

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] sis [Adresse 2] ( Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ M. [R] [G] (défaillant)

Grosse délivrée le
12 Octobre 2026
À
-la SELARL MASCARON AVOCATS

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–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 22 juin 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 1er juillet 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobillier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Madame [C] [J], dont le cabinet est sis [Adresse 4], désignée à cette fonction par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 10 novembre 2021, prorogée par ordonnance du 26 décembre 2024.

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G], né le 02 juin 1948 à [Localité 2] (Algérie) de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 5]

défaillant

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [G] est propriétaire des lots n°11 et n°75 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8].

A titre liminaire, il convient de préciser que la copropriété a été placée sous administration provisoire, par ordonnance du Tribunal judiciaire de Marseille le 10 novembre 2021, cette décision ayant fait l’objet de plusieurs prorogations en raison des difficultés financières persistantes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.
Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 9 mai 2025, pour un montant au principal de 6 714,78 euros.

*

Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire, Madame [C] [J], a assigné Monsieur [R] [G] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

– CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 9], les sommes suivantes :
o 8 177,78 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 décembre 2025.
o 90,00 euros au titre des frais nécessaires.
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025, date de la mise en demeure.

– CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 10] et [Adresse 8], la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

– CONDAMNER Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de
1 662,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

Régulièrement cité à étude, Monsieur [R] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/00665.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et

éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété et la fiche d’immeuble
– L’ordonnance du 10/11/2021 désignant l’administrateur provisoire ainsi que les ordonnances de prorogation
– La mise en demeure du 09/05/2025
– Le décompte arrêté au 12/12/2025
– Les appels de fonds pour la période s’étendant du 15 décembre 2020 au 30 juin 2026
– Les procès-verbaux des résolutions du 24/07/2023, du 22/01/2024, du 24/07/2024, du 02/01/2025, du 24/01/2025, du 26/03/2025, du 03/04/2025, du 30/09/2025
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 12 décembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

Par ailleurs, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

– Les frais de  » mise en demeure  » du 12/06/2024 (30,00 euros) et du 12/12/2024 (45,00 euros)
Pour un montant total de 75,00 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8 177,78 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 décembre 2025, ainsi que la somme de 15,00 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

A ce titre, il convient de rappeler que la copropriété est placée sous l’administration provisoire de Madame [C] [J] depuis l’ordonnance du Tribunal judiciaire de Marseille, rendue le 10 novembre 2021, en raison de grandes difficultés financières.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [G] supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [R] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de
1 662,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 9] représenté par son administrateur provisoire [C] [J], la somme de 8 177,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 6 714,78 euros, et à compter du 16 janvier 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 10] et [Adresse 8] représenté par son administrateur provisoire [C] [J], la somme de 15,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 9], du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] représenté par son administrateur provisoire [C] [J],

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 9] représenté par son administrateur provisoire [C] [J], la somme de
1 662,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 octobre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.