TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 12 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/03508 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CHS

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [D] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] (défaillants)

Grosse délivrée le
12 Octobre 2026
À
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 22 juin 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 1er juillet 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Adresse 2], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 407 984 673 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [D] [U], né le 12 aout 1979 à [Localité 2] (Israël)
et
Madame [I] [Y], [M] [N], née le 03 février 1980 à [Localité 3] (77)
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 4]

tous deux défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], épouse [U], sont propriétaires des lots n°12, 16, 17 et 23 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Un commandement de payer lui a été signifié par commissaire de justice le 10 septembre 2021 pour un montant en principal de 19.067,91 euros.

Des mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur ont été expédiées le 4 juillet 2022, le 2 septembre 2022, le 6 novembre 2023, ainsi que le 7 mars 2025.

*

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société LODI CENTRE IMMOBILIER SARL, a assigné Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,

– CONDAMNER Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] les sommes suivantes :
o 29 412,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 février 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer.
o 67,61 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
o 5 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’attitude répétée de la requise ayant aggravé la situation de ce syndicat.
o 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

– CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié et de la présente assignation, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

– CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
– REJETER toute demande de délai éventuel de paiement.

– DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

*
Régulièrement cités à domicile, Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/03508.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété
– La fiche cadastrale
– L’acte de vente des lots n°12, 16, 17 et 23
– Le contrat de syndic en cours
– Les lettres de mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 4 juillet 2022, du 2 septembre 2022, du 6 novembre 2023 et du 7 mars 2025
– La sommation de payer du 17 septembre 2021
– Un extrait de compte de copropriétaire arrêté au 2 février 2026 et détails des frais
– Les redditions des comptes pour la période s’étendant de 2019 à 2024
– Les appels de fonds pour la période s’étendant du 15 décembre 2020 au 30 juin 2026

– Les procès-verbaux des assemblées générales tenues le 7 juillet 2020, le 4 février 2021, le 16 décembre 2021, le 25 janvier 2023, le 11 mai 2023, le 21 mars 2024, le 16 juin 2025 et le 14 janvier 2026, approuvant les comptes pour les exercices de 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024
– Une attestation de non-recours de l’Assemblée Générale des copropriétaires en date du 16 juin 2025
Conformément à l’article 1358 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, il ressort du décompte de charges fourni que le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3 104,96 euros au titre d’un  » Solde restant dû sur appel de fonds travaux « . Le syndicat de copropriétaires ne produit pas les pièces justificatives, de sorte qu’il est impossible de constater l’origine ou le contenu de cette somme. Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir les charges impayées en date du 20 novembre 2020, il sera donc déduit la somme de 3 104,96 euros.

En conséquence, Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 6], la somme de 26 307,65 euros.

Au surplus, il conviendra d’écarter la solidarité en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant par ailleurs pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] seront alors condamnés, chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26 307,65 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 février 2026.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce:
– Les frais de  » mise au contentieux  » du 22.07.2021 (7,20 euros)
– Les frais  » d’envoi de lettre recommandée avec avis de réception  » du 23.10.2024 (55,20 euros) et du 24.07.2025 (7,14 euros)
– Les frais de  » rappel après mise en demeure  » du 15.01.2025 (45,00 euros)
Pour un montant total de 67,61 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 6], sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], supporteront chacun à hauteur de leur quote-part respective la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris le coût de la sommation de payer du 17/09/2021 (204,94 euros) dont le montant est déjà compris au sein des frais de recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs seront donc condamnés, chacun à hauteur de leur quote-part respective, au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N] supporteront à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 6], la somme de 26 307,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2021, date de la sommation de payer, sur la somme de 19 067,91 euros, et à compter du 31 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 1] [Adresse 7], du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 6], de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, aux dépens de l’instance, en ceux non compris les frais de sommation de payer émis,

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 6], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [U] et Madame [I] [Y] [M] [N], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 octobre 2026.
Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.