CIV. 3

DB

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 15 octobre 2026

Cassation partielle

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 568 F-D

Pourvoi n° S 25-10.189

Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [M].
Admission du bureau d’aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 7 novembre 2024.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 OCTOBRE 2026

Mme [R] [M], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 25-10.189 contre l’arrêt rendu le 16 janvier 2024 par la cour d’appel de Montpellier (5e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [N] [E], épouse [T],

2°/ à M. [W] [T],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseillère, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de Mme [M], de la SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, avocat de M. et Mme [T], après débats en l’audience publique du 8 septembre 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grall, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 16 janvier 2024), par acte du 19 septembre 2009, Mme [T] a donné à bail d’habitation à Mme [M] (la locataire) un logement meublé, pour une durée d’un an, à compter du 1er octobre 2009, moyennant le paiement d’un loyer mensuel ainsi que d’une provision sur charges.

2. Le 1er octobre 2012, les parties ont signé un nouveau contrat de location portant sur le même logement moyennant le paiement d’un loyer et d’une provision sur charges, tous deux d’un montant supérieur à celui mentionné au bail précédent.

3. La locataire a restitué les locaux au printemps 2019 et Mme [T] l’a assignée en paiement d’un arriéré locatif. M. [T] est intervenu volontairement à l’instance.

Examen des moyens

Sur le second moyen

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. La locataire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. et Mme [T] une certaine somme au titre de l’arriéré locatif, alors « que les conditions d’un bail meublé d’habitation ne peuvent être modifiées par les parties qu’à l’occasion de la reconduction du bail donnant naissance à un nouveau contrat ; que la signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours ne peut faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel prévoit que le bailleur ne peut réévaluer le prix du loyer au-delà de la variation de l’indice de référence des loyers qu’à l’issue du bail, avec un préavis de trois mois, et avec l’accord du locataire ; qu’en retenant, pour calculer l’arriéré locatif à partir d’un loyer mensuel de 1 000 euros stipulé dans le bail du 1er octobre 2012, que les parties l’avaient librement conclu, sans constater que les bailleurs avaient régulièrement modifié le montant du loyer mensuel de 900 euros stipulé dans le contrat de bail initial du 19 septembre 2009, tacitement reconduit, en mettant en œuvre la procédure d’ordre public de réévaluation du loyer prévue par l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel a violé le texte précité. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 :

6. Selon ce texte, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au d de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois.

7. Ces dispositions, d’ordre public, qui prévoient les conditions de modification des clauses d’un bail portant sur un logement meublé constituant la résidence principale du preneur, ne peuvent être tenues en échec par la signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours.

8. Pour condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif calculé à partir du montant du loyer et de la provision sur charges stipulé au contrat du 1er octobre 2012, l’arrêt retient que ce contrat a été conclu librement par les parties et qu’il a été exécuté pendant plusieurs années par la locataire, qui n’a jamais soulevé de contestation avant d’être assignée en paiement de cet arriéré.

9. En statuant ainsi, alors que les conditions du bail ne peuvent être modifiées par les parties qu’à l’occasion de sa reconduction donnant naissance à un nouveau contrat, en respectant la procédure de réévaluation du loyer prévue par l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation et que la signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours ne peut faire échec à ces dispositions, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

10. La cassation du chef de dispositif fixant le montant de la condamnation de la locataire au titre du loyer, de l’indemnité d’occupation et de la régularisation des charges jusqu’au 28 mai 2019 n’emporte pas celle des chefs de dispositif de l’arrêt la condamnant aux dépens ainsi qu’au paiement d’une certaine somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe le montant de la condamnation de Mme [M] au profit de M. et Mme [T] au titre du loyer, de l’indemnité d’occupation et de la régularisation des charges jusqu’au 28 mai 2019 à la somme de 13 730,80 euros, l’arrêt rendu le 16 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne M. et Mme [T] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [T] à payer à la société civile professionnelle Gaschignard, Loiseau et Massignon la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.