N° RG 25/00745 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIXBT

AFFAIRE :

M. [P] [Q], Mme [A] [R] épouse [Q]

C/

S.A.R.L. [N] IMMOBILIER

DDS/IM

Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2026

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Le quatorze Octobre deux mille vingt six la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [P] [Q]

né le 07 Juillet 1984 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pascal SOUDAN de la SELARL Cabinet Pascal SOUDAN CONSEIL, avocat au barreau de CHAMBERY et par Me Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [A] [R] épouse [Q]

née le 20 Août 1983 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pascal SOUDAN de la SELARL Cabinet Pascal SOUDAN CONSEIL, avocat au barreau de CHAMBERY et par Me Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 11 septembre 2025 par le Président du tribunal judiciaire de LIMOGES

ET :

S.A.R.L. [N] IMMOBILIER,

dont le siège social estt [Adresse 2]

représentée par Me Benjamin ENOS, membre de la SELARL FED AVOCATS, avocat au barreau de NIORT et par Me Catherine AUTEF de la SELARL AUTEF & SENAMAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 25 Juin 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 juin 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, magistrat rapporteur, assisté de Madame Isabelle MOREAU, Greffière, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère et de Madame Magalie ARQUIE, Conseillère,. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Faits et procédure

M. [P] [Q] et Mme [A] [Q] née [R] ont confié à la SARL [N] Immobilier un mandat de vente exclusif portant sur un bien immobilier leur appartenant, sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 19 juillet 2024, M. et Mme [Q] ont signé en l’étude de Me [L], notaire à [Localité 4], un compromis de vente de leur bien au profit de M. [T] et Mme [C], pour un prix de 290 000 €.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 31 juillet 2024, les époux [Q] ont signifié à la SARL [N] Immobilier leur refus de lui verser une commission correspondant à 5% du prix de vente, telle que prévue au contrat de mandat.

Le 8 octobre 2024, la SARL [N] Immobilier a mis en demeure les consorts [Q] de régler les honoraires dus en vertu du contrat de mandat.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la SARL [N] Immobilier a assigné Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] devant le tribunal judiciaire de Limoges, en paiement de la somme due au titre du contrat de mandat et d’une indemnité en réparation du préjudice d’image.

Par jugement, contradictoire prononcé le 11 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouté M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] de leur demande de nullité du mandat de vente conclu entre eux d’une part et la SARL [N] Immobilier d’autre part, les 18, 19 et 25 juin 2024 ;

– débouté M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] de leur demande de nullité du mandat de vente conclu entre eux d’une part et la SARL [N] Immobilier d’autre part, sur le fondement du dol ;

– condamné solidairement M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q], à payer à la société [N] Immobilier la somme de 13 309, 52 € à titre de dommages et intérêts ;

– débouté la SARL [N] Immobilier de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image ;

– débouté Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] de leur demande d’indemnisation ;

– condamné Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] aux dépens ;

– condamné Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] à payer à la société [N] Immobilier la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les époux [Q] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 21 novembre 2025, M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] ont relevé appel de ce jugement.

La clôture de l’instruction de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2026.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 20 février 2026, Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] demandent à la cour de voir :

– dire et juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q] à l’encontre du jugement rendu le 11 septembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de Limoges,

Y faisant droit,

– réformer ledit jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Vu, notamment, les articles L. 221-1 et suivants du Code de la consommation, l’article 1130 du

Code civil,

– rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

– déclarer la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter,

A titre principal,

– juger irrégulier le mandat exclusif de vente signé les 18, 19 et 25 juin 2024 par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q] avec la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier,

– prononcer la nullité du mandat exclusif de vente signé les 18, 19 et 25 juin 2024 par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q] avec la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier, avec toutes conséquences de droit,

– débouter la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier de ses demandes de condamnations,

A titre subsidiaire,

– constater que la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier a commis un dol en dissimulant ses intentions réelles,

– prononcer la nullité du mandat exclusif de vente signé les 18, 19 et 25 juin 2024 par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q] avec la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier pour vice du consentement, avec toutes conséquences de droit,

– débouter la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier de ses demandes de condamnations,

A titre très subsidiaire,

– fixer à la somme de 6.654,76 € le montant des dommages et intérêts alloués à la SOCIETE [N] Immobilier,

Dans tous les cas,

– juger que Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q] n’ont commis aucune faute et que la Société à responsabilité limitée [N] IMMOBILIER n’a droit ni au paiement de sa commission, ni au paiement de dommages et intérêts,

– débouter la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier à payer à Madame [A] [Q] et à Monsieur [P] [Q] :

– la somme de 2500 € chacun à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice qu’ils ont subi du fait de l’exécution fautive du mandat par la société [N] Immobilier,

– la somme de 3000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner la Société à responsabilité limitée [N] Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Véronique CHARTIER, avocat au Barreau de Limoges, pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 avril 2026 la société [N] Immobilier demande à la cour de voir :

à titre principal,

– déclarer mal-fondé l’appel interjeté par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q] à l’encontre du jugement rendu le 11 septembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de Limoges,

En conséquence,

– confirmer ledit jugement en toutes ses dispositions.

– rejeter l’ensemble des demandes, fi ns et prétentions formulées par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q]’;

à titre subsidiaire,

– confirmer ledit jugement en toutes ses dispositions.

– rejeter l’ensemble des demandes, fi ns et prétentions formulées par Madame [A] [Q] et Monsieur [P] [Q]’;

en tous les cas,

– condamner solidairement les époux [Q] à verser à la SARL [N] Immobilier la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’;

– condamner solidairement les époux [Q] à supporter les dépens.

À l’audience de la chambre civile de la cour d’appel, tenue le 25 juin 2026, les conseils des parties ont développé les prétentions et moyens contenus dans leurs écritures, dont ils ont sollicité le bénéfice.

MOTIFS

Vu les conclusions de Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] en date du 20 février 2026 et les conclusions de la SARL [N] Immobilier en date du 21 avril 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

Sur la demande des époux [Q] tendant à voir prononcer la nullité du contrat de mandat conclu entre les parties,

Les époux [Q] demandent que soit prononcée la nullité du mandat exclusif de vente signé entre les parties, avec toutes conséquences de droit, au motif que le contrat serait affecté d’irrégularités, quant aux dates de signature, au prix de vente et honoraires du mandataire, le contrat prévoyant deux prix de vente différents et ne mentionnant le détail des honoraires séparés du prix net vendeur que pour un seul, ce qui équivaut à l’absence de la mention obligatoire relative au prix, et quant au droit de rétractation, applicable dès lors que le contrat a été conclu en dehors des locaux professionnels, et que la société [N] Immobilier ne leur a pas fait opter entre une exécution immédiate du mandat et une exécution différée à la fin du délai de rétractation, ce qui entraînerait la nullité du contrat.

Sur ce, le tribunal a, à juste titre, écarté ces prétentions et moyens, par des motifs exacts que la cour adopte, en constatant que le contrat, établi par écrit et signé à des dates différentes par les parties, ce qui n’en affecte pas la validité, porte la mention du prix de vente auquel est présenté le bien ainsi que celle du montant de la rémunération du mandataire, fixée à 5 % TTC du prix de vente, ce qui rend les honoraires du professionnel déterminables, de manière objective, en fonction du prix auquel le bien sera vendu, et est donc conforme à la loi, indépendamment de l’erreur qui affecte les montants énoncés à titre seulement indicatif dans le contrat de mandat.

En ce qui concerne le droit de rétractation, ouvert au consommateur contractant hors établissement professionnel, c’est là encore à raison que le tribunal a rappelé que ce droit s’applique en l’espèce, s’agissant d’un contrat de mandat conclu hors agence entre un agent immobilier et des clients non professionnels. Sur le grief formulé par les époux [Q], la cour constate que l’existence du droit de rétractation, comme ses modalités de mise en ’uvre sont expressément énoncées dans le contrat de mandat, dans des termes conformes à la loi, et il importe peu à cet égard que les mandants se soient abstenus de cocher la case par lequel ils déclaraient demander ou non au mandataire de commencer à exécuter immédiatement le mandat, sans attendre la fin du délai de rétractation, alors que cette option ne les privait en toute hypothèse pas de leur droit de se rétracter dans les formes et délais légaux, ce qui était expressément rappelé dans le contrat.

Ils ne sont donc fondés à se prévaloir d’aucune irrégularité formelle du contrat de mandat qui justifierait que soit prononcée la nullité de celui-ci, ainsi qu’ils le sollicitent, le jugement devant par voie de conséquence être confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

Sur la demande en nullité fondée sur le dol,

Les époux [Q] demandent ensuite que soit prononcée la nullité du contrat de mandat, au motif que la véritable intention de la société [N] Immobilier n’était pas de leur permettre de vendre directement leur bien à Mme [C], mais de le leur faire croire, pour qu’ils contractent et pour se ménager ensuite la possibilité d’obtenir le paiement de sa commission ou des dommages et intérêts si la vente venait à se concrétiser avec cette personne.

Sur ce, il résulte des pièces produites que les époux [Q] ont, les 19 et 25 juin 2024, conclu un contrat attribuant à la société [N] Immobilier un mandat exclusif pour rechercher un acquéreur en vue de la vente de leur bien immobilier, avec effet à compter du 25 juin 2024 pour une durée de 12 mois. Il résulte cependant des mails échangés entre les parties que l’agent immobilier était informé, avant la conclusion du contrat de mandat, de l’existence d’une acheteuse potentielle, qui devait visiter le bien le week-end précédant et qu’il était convenu entre les parties que la vente échapperait à l’agence immobilière si elle était conclue avec cette personne à la suite de cette visite.

Ainsi par mail du 19 juin 2024, M. [P] [Q] écrivait : « Comme évoqué par téléphone, nous avons une potentielle acheteuse [I] [C] avec une visite planifiée. Nous nous engageons à rembourser le prix du shooting photo professionnel si la vente devait se conclure de gré à gré avec Mme [C], donc sans commission pour Arthurissimo.» À cela, l’agent immobilier répondait par mail du même jour : « comme convenu, si vous réalisez la vente entre particuliers avec [I] [C] suite à la visite prévue ce week-end (avant le début du mandat au 25 juin), nous vous transmettrons juste la facture du photographe qu’il faudra nous rembourser. (…) Pour la suite du mandat, si vous nous apportez l’acquéreur, nous réduirons nos honoraires de moitié. »

Ainsi que le tribunal l’a jugé, il ne résulte pas de ces échanges, ni plus généralement de l’ensemble des pièces produites, la preuve que la société [N] Immobilier aurait commis un dol, au sens de l’article 1137 du code civil, en ce qu’elle aurait intentionnellement dissimulé aux époux [Q] son intention d’exiger le paiement de sa commission en cas de vente à Mme [C], alors qu’au moment de ces échanges, la visite de cette dernière était prévue comme devant avoir lieu avant la prise d’effet du mandat et que l’agent immobilier s’engageait clairement, si cette visite était concluante, à ne pas réclamer sa commission sur la vente. Aussi, l’existence du dol, qui doit être appréciée au moment du contrat, n’est pas démontrée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts, formulée par la SARL [N] Immobilier,

La société [N] Immobilier, qui demandait à titre principal, en première instance, la condamnation des époux [Q] au paiement de la commission due en vertu du mandat exclusif signé entre les parties et qui a été déboutée de cette demande principale par le tribunal, sollicite en cause d’appel la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle des époux [Q], en ayant mené des négociations directes avec Mme [C] et M. [T], sans laisser intervenir l’agent immobilier malgré le caractère exclusif du mandat signé avec ce dernier et les a en conséquence condamnés à réparer le préjudice subi par la société [N] Immobilier, consistant en la perte du paiement de ses honoraires, en lui versant une somme d’un montant équivalent, soit 13’309,52 €, la demande au titre d’un préjudice d’image étant rejetée.

A juste titre, et par des motifs que la cour adopte, le tribunal a pour cela écarté l’argumentation des époux [Q], selon laquelle il était convenu qu’ils pouvaient librement négocier avec Mme [C], alors que la société [N] Immobilier n’avait expressément entendu renoncer à ses honoraires que dans le cas ou un accord serait trouvé entre eux en suite de la visite qui devait avoir lieu avant de début du mandat, ce qui n’a pas été le cas.

C’est également à juste titre que le tribunal a retenu à la charge des époux [Q] une faute dans l’exécution du contrat, en négociant directement leur bien avec un acquéreur, après la date de prise d’effet du mandat exclusif contracté avec l’agence [N] Immobilier, et du reste après celle de l’expiration du délai de réflexion, dont ils bénéficiaient et qu’ils n’ont pas exercé, voulant manifestement tenter, dans le même temps, de réaliser une vente directe, donc sans frais d’agence venant s’imputer sur le prix, tout en bénéficiant d’acquéreurs potentiels présentés par l’agent immobilier, pour le cas où leurs pourparlers directs échoueraient. En outre, ils ont eu un comportement particulièrement fautif vis-à-vis de l’agent immobilier et d’un acquéreur présenté par celui-ci, M. [O] [D], qui leur avait fait une offre d’achat, à laquelle ils ont, par mail du 12 juillet 2024, répondu par une contre-proposition ferme, que celui-ci a acceptée, et qu’ils n’ont pas honorée, pour privilégier la transaction plus avantageuse qu’ils avaient finalement obtenue entre-temps de Mme [C].

Pour autant, la cour observe que la SARL [N] immobilier a, pour sa part également, manqué à ses obligations d’information et de loyauté, vis-à-vis de ses clients non professionnels, dans l’exécution du contrat.

En effet, il résulte des mails échangés entre les parties que l’agent immobilier avait parfaitement connaissance, dès l’origine, de la poursuite de négociations directes, entre les époux [Q] et Mme [C], et qu’il n’a, à aucun moment, attiré l’attention de ses clients sur le fait qu’ils se rendaient coupables de manquements à la clause d’exclusivité du mandat, susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle.

Aussi, la cour estime que la société [N] Immobilier à elle-même commis une faute, qui a participé au dommage dont elle demande réparation, à savoir la privation des honoraires de négociation, tels que fixés au contrat, dans une proportion qu’il convient de fixer à la moitié. Aussi, le jugement sera infirmé, en ce qu’il a condamné solidairement M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] à lui payer la somme de 13’309,52 € à titre de dommages et intérêts et ceux-ci seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 6 654,76 € en réparation de son dommage.

Sur la demande des époux [Q] en paiement de dommages et intérêts,

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme [Q], tendant à la condamnation de la société [N] immobilier à lui payer une somme de 2 500 € à chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de l’exécution fautive du mandat par la société [N] Immobilier, au motif d’une part que le préjudice qu’ils ont subi, du fait du manquement de cette dernière à son devoir d’information loyale est réparé par la réduction de moitié des indemnités dont ils sont débiteurs du fait de la violation de la clause d’exclusivité à laquelle ils étaient tenus, et d’autre part qu’ils ne rapportent en toute hypothèse pas la preuve du préjudice dont ils demandent réparation.

Sur les frais et dépens,

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [Q] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au motif qu’ils ont, à tort, refusé la proposition raisonnable d’une réduction de moitié de ses honoraires que leur avait faite M. [N] par courrier électronique du 15 juillet 2024, préférant répondre par un courrier recommandé de leur avocat qui a fermé toute possibilité de discussion et rendu inéluctable l’instance judiciaire.

Pour le même motif, ils devront payer les dépens d’appel sans qu’il n’y ait lieu d’y ajouter une nouvelle condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard du caractère partiellement fondé de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour  d’appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement prononcé le 11 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Limoges, en ce qu’il a débouté M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] de leur demande de nullité du mandat de vente conclu entre eux et la SARL [N] Immobilier, les 18, 19 et 25 juin 2024, débouté M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] de leur demande de nullité du dit mandat de vente, sur le fondement du dol, débouté la SARL [N] Immobilier de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image et les époux [Q] de leur demande d’indemnisation, condamné Mme [A] [R] épouse [Q] et M. [P] [Q] aux dépens et à payer à la société [N] Immobilier la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les époux [Q] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] à payer à la société [N] Immobilier la somme de 13 309, 52 € à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] à payer à la société [N] Immobilier la somme de 6 654,76 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [P] [Q] et Mme [A] [R] épouse [Q] à payer les dépens d’appel, avec droit pour Me Véronique Chartier, avocate au Barreau de Limoges, de recouvrer directement contre la partie condamné ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,