Tribunal judiciaire, Chambre 4, 14 octobre 2026, RG n° 25/08637

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile – Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE
DU 14 OCTOBRE 2026
__________________________

N° RG 25/08637 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6AG

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 16 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B]
né le 25 Décembre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON substitué par Me Axelle AUPY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [G] [N]
née le 27 Février 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Valentine PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [P] [U]
né le 07 Mars 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
– Me Quentin FLEURY
– Me Valentine PONTI SIMONIS DI VALLARIO
1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2023 avec date d’effet au 28 septembre 2023, Monsieur [X] [B] a consenti à Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 654 euros et une provision sur charges de 46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, Monsieur [X] [B] a fait signifier à Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] un commandement de payer pour un montant de 1813,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 août 2025, Monsieur [X] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Monsieur [X] [B] a fait assigner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] ainsi que de tous occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U],Dans l’hypothèse ou des délais seraient accordés par le Tribunal,
Dire et juger qu’à défaut pour Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] de respecter leurs engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalités ;En tout état de cause,
Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 905,25 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U], au paiement d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel outre les charges,Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 129,98 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers ;Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 7 novembre 2025.

À l’audience du 16 septembre 2026 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, Monsieur [X] [B], représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Madame [G] [N], était représentée par son conseil. Par conclusions visées, elle sollicite de voir :
A titre principal,
Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul en ce que le décompte est parfaitement illisible et opaque ;Juger que la procédure d’expulsion engagée par Monsieur [B] est irrégulière ;Débouter le bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au vu des contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer en raison de son imprécision eu égard aux différents montants de la dette sollicités ;Débouter Monsieur [B] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au vu des contestations sérieuses portant sur des troubles du voisinage non justifiés.A titre subsidiaire,
Octroyer à Madame [N] les plus amples délais pour s’acquitter de son éventuelle dette locative ;Suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire invoqués par le demandeur ;Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1750 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Monsieur [U] n’était ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [X] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [B] est recevable.

Sur la nullité du commandement de payer :

Madame [G] [N] soulève la nullité du commandement de payer au motif qu’il ne détaille pas le montant des sommes réclamées, ni ne ventile le loyer et les charges.

Le commandement de payer en date du 11 août 2025, versé aux débats, réclame la somme de 1813,24 euros en principal et comporte un décompte dont les écritures sont peu lisibles.

Toutefois, il apparait quand même que le montant du loyer et des charges est bien différencié.

De plus, l’absence de décompte annexé au commandement de payer n’est pas de nature à entrainer sa nullité dès lors que le corps de l’acte comporte lui-même le décompte des sommes réclamées.

Dans ces conditions, la nullité du commandement de payer n’apparaît pas fondée en l’état et ne présente pas de caractère sérieux.

La demande de nullité sera en conséquence rejetée et la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire pourra être analysée.

Sur la contestation sérieuse soulevée par Madame [G] [N] :

Madame [G] [N] soulève une contestation sérieuse en ce que la preuve d’un trouble de voisinage ne serait pas rapportée par Monsieur [X] [B].

Toutefois, la demande d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas fondée sur le trouble de voisinage évoqué, cet argument est inopérant.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025 pour un montant de 1813,24 euros.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’entre le 11 août 2025 et le 22 septembre 2025, des règlements sont intervenus pour la somme totale de 1580 euros.

Dès lors, les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 septembre 2025 à minuit.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 septembre 2025, Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 729,12 euros, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur et de condamner les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet en date du 19 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 11 août 2025 et du décompte de la créance arrêté au 25 septembre 2025, que Monsieur [X] [B] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, créance indemnitaire qu’il convient de liquider.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à payer à titre provisionnel à Monsieur [X] [B] la somme de 905,25 euros, au titre des loyers et charges dus au 25 septembre 2025.

Sur la demande de délais formulée par Madame [G] [N] :

L’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose : “Le juge peut, même d’office, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de les condamner à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [X] [B],

DISONS que la contestation soulevée par Madame [G] [N], en raison de la nullité du commandement de payer, ne présente pas de caractère sérieux ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ayant pris effet le 28 septembre 2023 entre Monsieur [X] [B] d’une part, et Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 septembre 2025 à minuit,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] ainsi que de tout occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à compter du 23 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 729,12 euros,

CONDAMNONS Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à payer à Monsieur [X] [B] à titre provisionnel la somme de 905,25 euros, au titre des loyers et charges dus au 25 septembre 2025,

CONDAMNONS Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à payer à Monsieur [X] [B] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS Madame [G] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [G] [N] et Monsieur [P] [U] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE