Résiliation du bail commercial après commandement impayé et expulsion du preneur défaillant

En application de l’article L.145-41 du Code de commerce et de la clause résolutoire stipulée au bail, le défaut de paiement persistant un mois après un commandement visant cette clause entraîne la résiliation de plein droit du bail. Le juge des référés peut en tirer les conséquences et ordonner l’expulsion du preneur, conformément aux stipulations contractuelles prévoyant une expulsion sur ordonnance exécutoire par provision.

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’indemnité d’occupation a été retenue selon ce critère, jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

La demande de dommages-intérêts a été rejetée : elle reposait sur de simples affirmations, sans fondement précisé, et excédait les pouvoirs du juge des référés dès lors qu’une provision sur une créance non contestable n’était pas établie.

Les dépens ont été mis à la charge du preneur sur le fondement des articles 491, alinéa 2, et 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement. Une indemnité de 1 000 euros a également été accordée au bailleur au titre de l’article 700 du même code.

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Le défaut de règlement intégral des sommes visées par le commandement de payer a entraîné l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial. Le juge a ordonné l’expulsion et fixé provisionnellement l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clefs. Les dommages-intérêts ont été rejetés, tandis que la preneuse a été condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700.

Un bailleur a donné à bail commercial des locaux à une société preneuse, avec effet au 1er janvier 2026. Après plusieurs loyers impayés, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant comprenant les loyers, une clause pénale et le coût de l’acte.

La société preneuse n’a pas réglé intégralement la dette dans le délai d’un mois. Le bailleur a donc saisi le juge des référés afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation, des dommages-intérêts et le remboursement de ses frais.

La société preneuse, régulièrement citée, n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé provisionnellement l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clefs. Les dommages-intérêts ont été rejetés, tandis que les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 ont été mis à la charge de la preneuse.

• Existence d’un bail commercial comportant une clause résolutoire
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Expiration d’un délai d’un mois après le commandement
• Absence de règlement intégral de la dette locative
• Obligation d’indemnité d’occupation non sérieusement contestable
• Libération des lieux caractérisée par la remise des clefs

• Bail commercial prenant effet le 1er janvier 2026
• Commandement de payer délivré le 10 juillet 2026
• Décompte des loyers, clause pénale et coût du commandement
• Absence de règlement intégral dans le délai d’un mois
• Stipulation contractuelle autorisant l’expulsion sur ordonnance

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clefs. Le preneur supporte les conséquences financières de son défaut de paiement, tandis que les demandes insuffisamment établies restent rejetées.

• Expulsion du preneur des locaux loués
• Paiement de 860 euros par mois jusqu’à remise des clefs
• Prise en charge des dépens et du coût du commandement
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet de la demande de dommages-intérêts

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial
• Établir précisément le décompte des loyers impayés
• Faire délivrer un commandement visant la clause
• Contrôler l’expiration du délai d’un mois
• Documenter la remise effective des clefs

À éviter

• Réclamer des frais futurs et hypothétiques en référé
• Présenter des dommages-intérêts sans fondement juridique précis
• Négliger la preuve du défaut de paiement intégral
• Confondre indemnité d’occupation et loyers contractuels
• Omettre de préciser la date de libération des lieux

La clause résolutoire du bail commercial après commandement impayé

En vertu de l’article L.145-41 du Code de commerce et des stipulations contractuelles, le défaut de paiement persistant un mois après un commandement visant la clause résolutoire entraîne la résiliation de plein droit du bail. Le commandement doit identifier la dette et viser la clause. Le paiement intégral n’ayant pas été effectué dans le délai, la clause a été déclarée acquise et l’expulsion ordonnée.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable. Le principe de l’indemnité d’occupation remplissait cette condition. La provision a été fixée mensuellement jusqu’à la libération complète des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Les limites du pouvoir du juge des référés

Les frais futurs et hypothétiques ne peuvent être mis à la charge du preneur dans le cadre du référé. De même, une demande de dommages-intérêts fondée sur de simples affirmations, sans fondement précisé, ne permet pas d’établir une créance non contestable. Ces demandes ont donc été rejetées.

Article L.145-41 du Code de commerce, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile