Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 08 Janvier 2026
date des débats : 08 Janvier 2026
délibéré au 02 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03504 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OCYC

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me [M]
CCC à Monsieur [P] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 septembre 2009 à effet au même jour, la S.A. des MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a donné à bail à [O] [P] un logement de type 4 lui appartenant sis, [Adresse 3], ainsi qu’une terrasse et un garage – [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 454,78 €, outre une provision mensuelle pour charges de 16,67 €. 
Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [O] [P] d’avoir à justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.654,61 € arrêté au 31 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
Constater à compter du 27 juin 2025 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 27 juillet 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 28 septembre 2009 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;Ordonner l’expulsion de [O] [P] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.844,76 € au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2025 avec intérêts de droit à compter du 27 mai 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Condamner [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 27 juin 2025 ou du 27 juillet 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 juillet 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [O] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[O] [P] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner [O] [P] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 11 décembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités, qui n’a pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et la société bailleresse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026. À ladite audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1.274,91 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 décembre 2025. 

Régulièrement assigné à domicile, [O] [P] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 2 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 23 mai 2025, dont la Caisse a accusé réception le 2 juin 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 22 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».
La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.
[O] [P] ne vient pas justifier que le logement dont il est locataire était assuré dans le mois suivant le commandement de justifier d’une assurance du 27 mai 2025.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [P].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [O] [P] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. 
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.274,91 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 décembre 2025, échéance novembre 2025 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 307,63 €. (130,15€ + 177,48€).
Il convient également de ne pas tenir compte des montants postérieurs au 29 décembre 2025, date d’actualisation du décompte. Ainsi, il convient de déduire du montant de la dette locative le somme de 571,17€ (515,84€ + 55,33€).
En conséquence, [O] [P] sera condamné au paiement de la somme de 396,11 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
Il sera enfin condamné à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme de 571,17 €. 

Sur les autres demandes 

Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile 
Il sera également condamné à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 septembre 2009 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et [O] [P], concernant le logement de type 4 lui appartenant sis [Adresse 3], ainsi qu’une terrasse et un garage – [Localité 2] ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 juin 2025 ; 

ORDONNE à [O] [P], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 

ORDONNE à défaut de l’expulsion de [O] [P], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 

CONDAMNE [O] [P] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 396,11 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 décembre 2025, échéance novembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [O] [P] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 571,17 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE [O] [P] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE [O] [P] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection