REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE SAINT BRIEUC

Affaire : S.C.I. FINANBOURG/S.A.R.L. ESCEEV

N° RG 26/00240 – N° Portalis DBXM-W-B7K-GFBF

Ordonnance du : 01 Octobre 2026

N° minute

Expédition le :
à

ORDONNANCE

Rendue le UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX
Par M. Emmanuel ROCHARD, Président,
Assisté de Madame Carol DUJARDIN, Greffier lors des débats et de Madame Sylvie LE PAVOUX, Greffier pour la mise à disposition

ENTRE

DEMANDERESSE
La S.C.I. FINANBOURG, dont le siège social est sis 3 Rue Saint Guillaume – 22000 ST BRIEUC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, Avocat postulant – Représentant : Me Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE
La S.A.R.L. ESCEEV, dont le siège social est sis 12 Rue des Saules – 22120 YFFINIAC
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – défaillante

D’AUTRE PART,

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 4 janvier 2022, un bail dérogatoire de courte durée a été conclu entre la Société civile immobilière (SCI) Finanbourd, bailleur, et la société Esceev, preneur, pour un local commercial de 480m² environ sis 12 rue des Saules à Yffiniac moyennant un loyer annuel de 18 840 euros HT et HC, payable d’avance tous les 1ers de chaque mois, soit pour chaque terme, la somme de 1 570 euros HT et HC.

A la lecture du bail, il apparait que  » Le Preneur remboursera au Bailleur la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes aux locaux loués, ainsi que les frais de fiscalité se rapportant à ces deux taxes « .

Un dépôt de garantie d’un montant de 3 140 euros a été versé au bailleur.

Le bail a été conclu pour une durée de 36 mois entiers et consécutifs qui ont couru du 4 janvier 2022 au 3 janvier 2025.

Le bail a pris fin le 3 janvier 2025 mais le preneur s’est maintenu dans les lieux.

Depuis octobre 2025, le preneur ne s’acquitte plus du paiement des loyers et charges et n’a pas procédé au règlement des taxes foncières pour les années 2024 et 2025.

Un commandement de payer la somme de 13 659,60 euros au titre des loyers de février, mars et avril 2026 et des taxes foncières de 2024 et 2025 et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 29 avril 2026.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2026, la SCI Finanbourd a assigné la société Esceev à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :
¤Déclarer le demandeur recevable et bien fondé en son action et demandes ;
¤En conséquence :
oConstater l’existence d’un bail commercial depuis le 5 février 2025, suite à l’échéance du bail dérogatoire et le maintien du preneur dans les lieux ;
oConstater, compte tenu de l’absence de règlement de l’intégralité des dettes dans le délai d’un mois du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 mai 2026 ;
oConstater en conséquence que le bail commercial est résilié de plein droit à compter du 29 mai 2026 ;
oConstater que la société Esceev est occupante sans droit ni titre depuis le 29 mai 2026 ;
oCondamner la société Esceev à restituer sans délai les locaux vides de toute occupation, évacués de tous déchets et encombrant, et les clés du local ;
oOrdonner, à défaut de restitution volontaire des clés dans le mois de la date de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société Esceev, ou de celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
oFixer l’indemnité d’occupation à hauteur du dernier loyer, soit à la somme de 2 146 euros TTC par mois ;
oCondamner, par provision, la société Esceev à payer cette indemnité d’occupation, prorata temporis rétroactivement depuis le 29 mai 2026 et jusqu’à parfaite libération des locaux de toute occupation, déchets et encombrants ;
oCondamner, par provision, la société Esceev à payer à la SCI Finambourd, en sus de l’indemnité d’occupation :
– la somme de 13 659,60 euros TTC à la SCI Finanbourd en principal,
– et la majoration contractuelle évaluée à la somme de 2 048,94 euros TTC et fixée à 15% des sommes réclamées au titre du commandement de payer du 29 avril 2026 et n’ayant fait l’objet d’aucun paiement par la société Esceev,
– avec le bénéfice des intérêts au taux légal, depuis le commandement de payer du 29 avril 2026 valant mise en demeure
oDire que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 3 140 euros, dont le montant restera intégralement acquis au bailleur conformément au contrat de bail, puis sur les dettes les plus anciennes.
¤En tout état de cause :
oCondamner la société Esceev à payer au demandeur une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;
oCondamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissiers engagés pour les besoins de la présente procédure, conformément au contrat de bail ;
oCondamner la société Esceev, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par l’Huissier par application des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n°96/1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2026.

A cette audience, la SCI Finanbourd s’en est tenu à ses écritures.

La société Esceev, bien que régulièrement convoquée, n’est pas représentée et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de « donner acte » formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier,  » dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable « .

Sur la demande visant à constater l’existence d’un bail commercial :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce relatives au bail commercial, « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

En l’espèce, il est constant que le bail dérogatoire de courte durée a pris fin entre les parties le 3 janvier 2025 et que le preneur s’est maintenu dans les lieux à l’expiration de ce bail.

Il résulte des dispositions précitées qu’un nouveau bail s’est donc opéré entre les parties à compter du 4 janvier 2025, dont l’effet est réglé par les dispositions du code du commerce relatives au bail commercial.

En l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés constate ainsi l’existence d’un bail commercial entre la SCI Finanbourd et la société Esceev à compter du lendemain de l’expiration du bail dérogatoire de courte durée au 3 janvier 2025, soit depuis le 4 janvier 2025.

Sur les demandes visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :
– le bail dérogatoire de courte durée du 4 janvier 2022,
– une mise en demeure de payer la somme de 11 491,70 euros en date du 21 novembre 2025,
– le relevé de taxes foncières pour 2024 d’un montant de 3 020 euros,
– le relevé de taxes foncières pour 2025 d’un montant de 2 998 euros,
– une facture du 12 septembre 2024 d’un montant de 3 624 euros TTC (3 020 euros HT) pour la taxe foncière de 2024,
– une facture du 15 septembre 2025 d’un montant de 3 597,60 euros TTC pour la taxe foncière de 2025,
– une facture du 29 janvier 2026 d’un montant de 2 146 euros pour le loyer de février 2026,
– une facture du 27 février 2026 d’un montant de 2 146 euros pour le loyer de mars 2026,
– une facture du 26 mars 2026 d’un montant de 2 146 euros pour le loyer d’avril 2026,
– un extrait du grands-livres des comptes clients de la SCI Finanbourd sur lequel apparait un solde débiteur de la société Esceev d’un montant de 13 59,60 euros pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026.
– le commandement de payer du 29 avril 2026.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 29 avril 2026 que:
-le montant des loyers impayés de février à avril 2026 s’élevait à 6 438 euros,
-le montant des taxes foncières 2024 et 2025 s’élevait à 7 221,60 euros

Il résulte de ce qui précède que, faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 29 mai 2026.

Sur la demande d’expulsion :

La société Esceev est occupante sans droit ni titre depuis le 29 mai 2026, ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite à la SCI Finanbourd de sorte qu’il sera ordonné à la société Esceev et à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer le local commercial de 480m² environ sis 12 rue des Saules à Yffiniac.

A défaut de libération des lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera ordonné l’expulsion de la société Esceev et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux sera réglé conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Il ressort des pièces produites que le montant du loyer et des charges est de 2 146 euros TTC.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur au jour des présentes est de 2 146 euros par mois.

En conséquence, il sera fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base de 2 146 euros par mois qui réparera le préjudice résultant de l’occupation sans titre, à compter du 29 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter du jour de l’ordonnance à intervenir.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif et des taxes foncières :

S’agissant du paiement des loyers impayés, la requérante produit aux débats :
– une facture du 29 janvier 2026 d’un montant de 2 146 euros pour le loyer de février 2026,
– une facture du 27 février 2026 d’un montant de 2 146 euros pour le loyer de mars 2026,
– une facture du 26 mars 2026 d’un montant de 2 146 euros pour le loyer d’avril 2026,
– un extrait du grands-livres des comptes clients de la SCI Finanbourd sur lequel apparait un solde débiteur de la société Esceev d’un montant de 13 59,60 euros pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026.
La somme due par le preneur au titre des loyers impayés de février à avril 2026 s’élève donc à 6 438 euros TTC.

S’agissant du paiement des taxes foncières de 2024 et 2025, la requérante produit aux débats:
– le relevé de taxes foncières pour 2024 d’un montant de 3 020 euros,
– le relevé de taxes foncières pour 2025 d’un montant de 2 998 euros,
– une facture du 12 septembre 2024 d’un montant de 3 624 euros TTC (3 020 euros HT) pour la taxe foncière de 2024,
– une facture du 15 septembre 2025 d’un montant de 3 597,60 euros TTC pour la taxe foncière de 2025,

La somme due par le preneur au titre des taxes foncières de 2024 et de 2025 est donc de 7 221,60 euros TTC.

En conséquence, la société Esceev sera condamnée à payer à la SCI Finanbourd, à titre provisionnel, la somme de 13 659,60 euros TTC au titre des loyers impayés de février à avril 2026 et des taxes foncières de 2024 et 2025, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Il ne sera pas fait droit à la demande de majoration contractuelle dès lors que cette modalité, certes prévue au contrat, s’apparente à une clause pénale que le juge du fond pourrait le cas échéant modérer et qui n’est pas en l’état non sérieusement contestable.

Sur la demande relative au dépôt de garantie :

Aux termes de son assignation, la requérante demande au juge des référés qu’il dise que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 3 140 euros, dont le montant restera intégralement acquis au bailleur conformément au contrat de bail, puis sur les dettes les plus anciennes.

Il convient de préciser qu’aux termes du bail dérogatoire de courte durée conclu entre les parties, il est prévu qu’  » en cas de résiliation anticipée du bail du fait du Preneur, pour quelque raison que ce soit (..) le dépôt de garantie demeurera acquis au Bailleur à titre d’indemnité « .

Le bail étant résilié au 29 mai 2026 par le jeu de la clause résolutoire, il sera fait droit à la demande formée par la requérante de ce chef.

Sur les dépens :

La société Esceev, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la société Esceev à payer à la requérante la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de ses écritures, la SCI Finanbourd demande de condamner la société Esceev, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par le commissaire de justice.

Or, une telle condamnation, formulée pour l’hypothèse d’une exécution forcée future, présenterait un caractère éventuel et ne saurait être prononcée en l’état.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formée à ce titre, sans préjudice de l’application, lors de l’exécution de la présente décision, des dispositions légales et réglementaires régissant la charge des frais d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Saint Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en

premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

CONSTATE l’existence d’un bail commercial entre la SCI Finanbourd et la société Esceev depuis le 4 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 29 mai 2026 du bail commercial conclu entre la SCI Finanbourd et la société Esceev ;

ORDONNE à la société Esceev ainsi qu’à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer le local commercial de 480m² environ sis 12 rue des Saules à Yffiniac ;

ORDONNE, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de la société Esceev et de tous occupants de son chef et de ses biens des locaux sus-visés, avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier au besoin ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux sera réglé conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société Esceev à payer à la SCI Finanbourd la somme de 13 659,60 euros TTC au titre des loyers impayés de février à avril 2026 et des taxes foncières de 2024 et 2025, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

REJETTE la demande de majoration contractuelle ;

DIT que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 3 140 euros, dont le montant restera intégralement acquis au bailleur conformément au contrat de bail, puis sur les dettes les plus anciennes ;

CONDAMNE la société Esceev à payer à la SCI Finanbourd la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Esceev, partie succombante, aux dépens ;

REJETTE la demande de la SCI Finanbourd tendant à condamner la société Esceev, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par le commissaire de justice ;

RAPPELLE que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 1er octobre 2026.

En foi de quoi, la minute de la présente ordonnance est signée par le Président et le Greffier;

Le Greffier Le Président

En conséquence,
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux
procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y
tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte
lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute de la présente revêtue de la formule exécutoire est signée et
délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.