TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Béatrice DE PUYBAUDET

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/09466 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Béatrice DE PUYBAUDET avocat au barreau de Paris vestiaire #C1361

DÉFENDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre-Bruno GENON CATALOT avocat au barreau de Paris vestiaire #B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09466 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2013, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [W] et Mme [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3].

M. [S] [W] est par la suite devenu seul locataire du bien.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, M. [S] [W] a assigné l’établissement public PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de :
– constater que l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ne respecte pas les obligations de la loi du 1er septembre 1948 et de la loi du 6 juillet 1989,
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à lui payer la somme de 2070 euros en remboursement de loyers facturés à tort en ce qui concerne le bidet, sauf à parfaire,
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à lui payer la somme de 3500 euros en remboursement des éléments de loyers facturés à tort en ce qui concerna la loggia, sauf à parfaire,
– fixer le montant du loyer à la somme de 814,72 euros au lieu de 858,37 euros et les charges à la somme de 159,83 euros au lieu de 168,40 euros actuellement, à compter de la lettre de mise en demeure du 10 mai 2024,
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à lui payer la somme de 5000 euros en raison de l’inexécution de ses obligations envers son locataire,
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 27 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 2 juillet 2026, M. [S] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement, au terme desquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, dire et juger que son action n’est pas prescrite, et débouter l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de toutes ses demandes.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de:
– dire et juger l’action en réduction des loyers et charges prescrite, faute d’avoir été initiée avant le 24 janvier 2017,
– dire et juger les prétentions financières de M. [S] [W] antérieures au 22 août 2022 prescrites,
– en tout état de cause, débouter M. [S] [W] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner M. [S] [W] au paiement d’une amende civile ainsi qu’à 2000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
– condamner M. [S] [W] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 2 juillet 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur les demandes de M. [S] [W]

Sur la forclusion

Aux termes de l’article 32 de la loi du 1er septembre 1948, chaque propriétaire doit faire connaître à chaque locataire ou occupant, par lettre recommandée, avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, le loyer des locaux qu’il occupe. Il doit joindre, à l’appui de cette modification, un décompte détaillé. En cas de désaccord, le locataire ou l’occupant devra, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu’il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord. La notification par le propriétaire devra, à peine de nullité, indiquer que faute par le locataire ou l’occupant d’avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à l’expiration de ce délai et que ce loyer s’imposera comme nouveau prix.

Aux termes de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou de l’autre des parties. Le demandeur doit faire connaître à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés.(…) En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l’autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu’il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord. La notification par le demandeur devra à peine de nullité, indiquer que faute par l’autre partie d’avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s’imposera comme un nouveau prix.

En l’espèce, si l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a soutenu uniquement la prescription de l’action, la forclusion des demandes a également été mise dans les débats et les parties ont chacune pu conclure sur ce point.

M. [S] [W] reconnaît qu’un accord est intervenu en 2015 avec le bailleur suite à sa contestation de la surface corrigée du logement. S’agissant d’un accord intervenu après contestation du locataire, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH n’avait pas à notifier au locataire de décompte de surface corrigée par courrier recommandé avec accusé de réception. M. [S] [W] est forclos à contester la surface corrigée du logement en raison d’une absence de bidet dont il indique lui-même qu’il est inexistant depuis l’origine du bail, ce qui ressort également de l’état des lieux d’entrée en date du 24 janvier 2014, alors qu’une médiation et un accord ont eu lieu avec le bailleur en 2015, conduisant à réduire la surface corrigée de son logement et de ce fait à la réduction du loyer et des charges.

Il indique ensuite que des travaux ont modifié en 2015 la superficie de la loggia de son appartement. Il ressort des pièces versées en procédure qu’il s’est interrogé dès le 15 mars 2016 auprès de l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH des conséquences sur la surface corrigée de son logement de travaux en cours. Les travaux se sont terminés en 2016 et M. [S] [W] a sollicité une correction de la surface réelle de sa loggia à plusieurs reprises et par courrier recommandé du 10 mai 2024. La forclusion ne pourrait être opposée qu’au bailleur dans ce cas, la demande de révision avec proposition de nouveau loyer émanant du locataire. Si le bailleur n’a pas répondu dans les deux mois de cette demande alors que celle-ci évoquait ce délai, il n’était toutefois pas précisé que ce délai était à peine de forclusion de telle sorte que la contestation du loyer proposé par M. [S] [W] est possible.

Il convient également de poser la question de la prescription.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toute action dérivant du contrat de bail se prescrit par trois ans.

En l’espèce, M. [S] [W] conteste depuis plus de trois ans la superficie de son logement de telle sorte qu’il est établi qu’il avait connaissance des faits à l’origine de son action
. Il a à ce titre déjà saisi la présente juridiction en 2023.

Son action est prescrite.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes de M. [S] [W] seront déclarées irrecevables.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, l’établissement public – OPH ne démontre pas le caractère abusif de la présente action, qui ne saurait se déduire de contestations autres du locataire auprès du bailleur, ou d’un précédent désistement.

Il sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH sollicite la condamnation de M. [S] [W] à lui verser des dommages intérêts en raison de son acharnement judiciaire et son refus de toute conciliation malgré ses déclarations.

Il n’est toutefois pas justifié d’un préjudice particulier. En outre, si M. [S] [W] est à l’origine de différentes procédures judiciaires, la lecture des décisions montre que des difficultés procédurales peuvent expliquer leur nombre.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera condamné à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de M. [S] [W],

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de ses demandes au titre de la procédure abusive et en dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [S] [W] à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [W] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge