RG – N° RG 26/00164 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LOH6
la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE
la SELARL SARLIN CHABAUD MARCHAL ET ASSOCIES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 SEPTEMBRE 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES
immatriculée au RCS sous le numéro 775 921 158 représentée par son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Camille DELRAN de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Société [C] (SAS)
Société par actions simplifiée au capital de 1 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 840 135 509, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN CHABAUD MARCHAL ET ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, Me Jean-Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Marion PUAUD, juge placée déléguée en qualité de juge non spécialisé civiliste au tribunal judiciaire de Nîmes par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Nîmes du 10 juillet 2026, et par délégation de Madame la Présidente, juge des référés, tenant l’audience des référés, assistée de Aurélie VIALLE, Cadre greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 2 septembre 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 03 avril 2018, la S.C.I PYRAMIDES a conclu avec la SAS [C] un bail commercial concernant un immeuble à usage professionnel d’hôtel restaurant, sis [Adresse 3] à [Localité 3] aux conditions suivantes :
– Durée : 9 ans, à compter du 4 avril 2018 pour se terminer le 3 avril 2027,
– Destination des lieux : restaurant et grill d’une part, chambres ou hôtel d’autre part, et toutes activités liées telles que l’évènementiel,
– Loyer : loyer global annuel de 57 600 € soit 4 800€ par mois, non soumis à la TVA et se divisant en 36 000€ pour l’activité restauration et 21 600 € pour l’activité hôtel.

Par décision du maire de la commune de [Localité 2] du 4 août 2023, l’immeuble est depuis cette date affecté d’un arrêté de péril imminent.

RG – N° RG 26/00164 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LOH6
la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE
la SELARL SARLIN CHABAUD MARCHAL ET ASSOCIES

Suivant jugement d’adjudication du 13 mars 2025, la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES a acquis l’immeuble concerné et viennent aux droits de la S.C.I PYRAMIDES, en qualité de propriétaires bailleurs.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES a fait dénoncer à son locataire un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 48 000 euros, à titre d’arriéré locatif au 31 décembre 2025, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Par acte séparé en date du même jour, la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES a également fait dénoncer à son locataire un commandement la mettant en demeure de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Ces injonctions n’ayant pas été suivies d’effet, par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, la société LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES a fait citer la SAS [C] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 20.01.2026,
– ordonner en conséquence l’expulsion de SAS [C] dont le siège est au [Adresse 4] immatriculée au RCS sous le numéro 840137509 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,
– ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,
– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
– condamner le défendeur à payer au demandeur à titre provisionnel la somme de 57 600 € (date arrêtée février 2026),
– condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,
– dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;
– condamner le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 20.01.2026,
– condamner le défendeur au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire venue à l’audience du 1er avril 2026 a été retenue, après quatre renvois contradictoires, à l’audience du 2 septembre 2026.

A cette audience, la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES a repris oralement son assignation à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle maintient l’ensemble de ses demandes initiales, actualisant sa demande de condamnation du défendeur à lui payer à titre provisionnel à la somme de 91 200€.
La SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES indique exécuter ses obligations de réaliser les travaux permettant à l’arrêté de péril d’être prochainement levé, bien qu’elle soit empêchée de manière incompréhensible par la SAS VISAN qui s’est érigée en contrôleur des travaux et ne cesse de faire obstruction aux interventions des ouvriers, alors même qu’elle ne paie aucun loyer depuis 2018.

La SAS [C] a repris oralement les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle entend voir, au visa des articles 1219, ainsi que 1719 et suivants du Code civil, le juge des référés :
A titre principal, sur les demandes de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES :
– débouter la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES de l’ensemble de ses demandes,
– juger nul et de nul effet les commandements de payer et de communiquer l’attestation d’assurance délivrés le 20 janvier 2026,
A titre reconventionnel :
– condamner sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES à communiquer le rapport sur la sécurité et la lutte contre les incendies, le DTA (dossier technique amiante pour le bâtiment), la mise aux normes handicapés et accessibilité PMR imposée par loi loi du 11 février 2005, applicable depuis le 1er juillet 2007n le dossier de diagnostic technique (DDT) et dossier [Localité 4] valide (synthèse exhaustive des différents documents obligatoires, y compris plans graphiques tels que décrits dans le rapport d’expertise judiciaire) ; et en outre à donner le détail des travaux entrepris et leur planning détaillé,
– condamner sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES à réaliser l’ensemble des travaux de reprise décrit dans le rapport d’expertise et dans les rapports [Q], permettant en outre de lever l’arrêté de péril imminent, de manière à rendre l’immeuble conforme à sa destination et exploitable,
– condamner la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES à lui payer par provision une somme de 909 680 € HT au titre de ses préjudices d’exploitation non définitifs au jour des présentes,
En tout état de cause :
– condamner la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES à lui payer 5000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– condamner la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES à lui payer 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

La SAS [C] fait valoir que la bailleresse persistant à faire délivrer un commandement de payer à l’adresse d’un local dont elle sait qu’il n’est pas occupé par le preneur et qu’il demeure non exploité depuis plus de huit ans en raison d’une part de l’absence de réalisation de travaux de réfection totale de la toiture par l’ancien bailleur puis de l’absence de travaux d’envergure initiés par la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES pour permettre la levée de l’arrêté de péril imminent du 14 août 2023, alors que cette dernière est ainsi parfaitement informée des difficultés rencontrées par son preneur, a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
La SAS VISAN invoque encore la non-conformité du local à la destination du bail dès lors que l’immeuble loué à usage professionnel ne permet en rien l’exercice de l’activité d’hôtellerie (ou de « chambres ») ainsi que de restauration par l’effet de l’arrêté de péril et soutient que la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES n’a rien mis en œuvre pour qu’elle soit en possession d’un immeuble conforme à sa destination.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :
« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.»

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :
« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que de traverser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail commercial stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer.

La clause résolutoire produit ses effets sans que le bailleur ait à établir la mauvaise foi du preneur tandis que la bonne foi du preneur ne peut mettre en échec la mise en application de la clause à l’instigation du propriétaire. Toutefois la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur ce qui implique que la juridiction saisie doit rechercher si la clause résolutoire n’est pas invoquée de mauvaise foi dès l’instant où le preneur le fait valoir, et ce même si les conditions d’application de la clause résolutoire sont apparemment réunies.

Il n’est pas contesté que la SAS [C] ne s’est pas acquittée de la somme visée (échéances de mars 2025 à décembre 2025) dans le commandement dans les délais prescrits par l’acte du commissaire de justice qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L 145-41 du Code de commerce.

La SAS [C] n’a pas contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti. La demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement est rejetée.

La SAS [C] soulève deux autres moyens :
– la mauvaise foi des bailleurs ;
– la contestation sérieuse tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance tenant l’arrêté de péril imminent frappant l’immeuble à usage professionnel depuis le 14 août 2023 et l’absence de travaux ayant permis la levée de cet arrêté.

1.1 Sur la bonne foi des bailleurs

Même si la SAS [C] met en avant l’impossibilité totale d’exploitation depuis l’arrêté de péril imminent étant venue se surajouter à une impossibilité partielle d’exploiter la partie hôtellerie depuis l’origine de la prise à bail, il convient de relever d’une part qu’en l’état du droit en vigueur au jour de l’arrêté de péril (article L 521-1 et L 521-2 du code de la construction et de l’habitation) le loyer ne cessait pas pour autant d’être dû concernant les locaux commerciaux loués, et que d’autre part les bailleurs ont fait délivrer le commandement de payer en janvier 2026 après de nombreux courriers échangés courant 2025 rappelant son obligation au preneur nonobstant l’arrêté de péril et la réalisation de travaux, de sorte que la bailleresse a donné du temps de régularisation à la locataire.

L’affirmation de ce que la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES profiterait de la procédure et de sa situation plus que précaire pour chercher à lui nuire et tenter de récupérer à vil prix les lieux, n’est par ailleurs étayée par aucun élément probant.

Le moyen de la mauvaise foi est par conséquent écarté.

1.2 Sur l’existence de contestations sérieuses

Des débats et des pièces versées, il ressort s’agissant des manquements allégués du bailleur, des moyens pertinents et sérieux sur lesquels il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sauf à outre-passer ses compétences et statuer au fond.

En effet, la contestation élevée par la SAS [C] qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur pour ne plus satisfaire à sa propre obligation au paiement des loyers, dont il appartient au seul juge du fond d’apprécier, le cas échéant, le bien fondé, apparaît néanmoins suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la constatation, par le juge des référés, de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, suite à l’absence de règlement des causes du commandement de payer délivré le 20 janvier 2026, lequel portait sur la somme de 48 000€.

Le moyen tiré du défaut de délivrance des locaux loués constitue donc une contestation sérieuse à la demande en paiement des loyers, charges et accessoires contractuellement définis.
Il en est de même des autres demandes de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES tendant à voir prononcer la condamnation de la SAS [C] au paiement, à titre de provision, de la somme de 91 000€ au titre des arriérés des loyers commerciaux et à voir ordonner son expulsion.

Il s’ensuit le rejet de l’ensemble des demandes de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES.

2- Sur les demandes reconventionnelles

2-1 : Sur la demande de communication de documents par la SAS [C] sous astreinte

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :
« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.»

La SAS [C] souhaite voir le juge des référés ordonner à la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES de communiquer plusieurs documents relatifs à la sécurité de l’établissement, soutenant que l’immeuble ne répond pas aux normes administratives et ne peut de ce fait notamment être exploité en qualité d’hôtel et/ou de restaurant. La SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES est taisante sur cette demande.

Il convient toutefois de relever qu’une telle demande, qui porte sur le détail des travaux entrepris et leur planning détaillé d’une part et reprend le listing établi par l’expert judiciaire Monsieur [K] à l’occasion du rapport déposé le 26 juillet 2019 à la suite du litige ayant opposé la SAS [C] à la SCI PYRAMIDES devant le tribunal de commerce d’autre part, visant à déterminer l’étendue et le caractère des travaux restant – ou non – à réaliser et donc de distinguer ce qui relèverait in fine de grosses réparations relevant des obligations du bailleur ou de l’état originel des lieux tels que pris à bail lors de l’entrée en jouissance comme s’y est résolu le preneur, alors même que des travaux ont depuis été entrepris, ne relève toutefois pas de l’évidence et constitue des contestations sérieuses faisant obstacle à ce que soit ordonnée une obligation de faire en référé. Le juge des référés ne peut en effet trancher une contestation sérieuse impliquant une interprétation des pièces de la procédure ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, en présence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

2-2 : Sur la demande de travaux sous astreinte

La SAS [C] sollicite la condamnation de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à effectuer l’ensemble des travaux de reprise décrit dans le rapprot d’expertise et dans les rapports [Q], permettant en outre de lever l’arrêté de péril imminent et de manière à rendre l’immeuble conforme à sa destination et exploitable.

La SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES ne se prononce pas sur cette demande mais souligne que depuis leur acquisition de l’immeuble à la barre du tribunal ils ont tout mis en œuvre pour réaliser les travaux de toiture et que les réparations seraient terminées si le preneur n’avait pas causé le retard de plusieurs mois entre novembre et janvier 2026.

Dans la mesure où bailleur et preneur s’opposent sur la réalité des travaux réalisés à ce jour par la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES, leur temporalité, leur effectivité, leur ampleur et leurs conditions d’exécution, en lien ou non avec les Bâtiments de France ainsi que les services de la mairie de [Localité 2], un tel débat relève du juge du fond en présence de contestations sérieuses ne permettant pas à ce qu’il y ait lieu à référé de ce chef.

2-3 : Sur la demande de provision

La SAS [C] sollicite la condamnation de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES au paiement de la somme provisionnelle de 909 680 euros HT à valoir sur ses préjudices d’exploitation.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES ne conteste pas que l’activité d’hôtellerie n’a jamais été exploitée mais fait valoir qu’elle n’est pas comptable des éventuels manquements contractuels de la SCI PYRAMIDES et ce d’autant que depuis son acquisition du bien immobilier elle s’est montrée particulièrement diligente et a personnellement tenté de réaliser les travaux de toiture qui auraient permis une reprise d’exploitation la plus rapide possible, en vain.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [C] produit pour chiffrer son préjudice non définitif trois attestations de la SARL RM AUDIT dont la plus récente a été établie le 23 mars 2026 « attestation sur le montant des pertes liées à l’activité hôtellerie de l’entité [C] pour la période du 14/03/2025 au 28/02/2026 » mentionnant le montant de 909 680€ au titre des pertes liées à l’activité hôtelière et de restauration sur la période susvisée et comprenant en pièces jointes un tableau des pertes, une justification des pertes ainsi qu’un comparatif des tarifs hôteliers du secteur.

Toutefois, les pièces versées par la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES, toutes datés du 28 octobre 2025 et correspondant à une mise en demandeur émanant du conseil de la bailleresse à celui des preneurs, au procès-verbal de constat établi par Maître [G] [N], commissaire de justice et au rapport d’intervention de la police municipale établissant un refus de la part du représentant légal de la SAS [C] de laisser pénétrer sur les lieux l’entreprise en charge des travaux notamment pour la pose d’un échafaudage font que la demande de la SAS [C] apparaît sérieusement contestable et ne permet pas de lui allouer une provision à valoir sur son préjudice.

Sa demande de provision sera donc rejetée.

3- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue donc par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

L’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
En l’espèce, la SAS [C] sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’un comportement de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES assimilable à une volonté de lui nuire ou qui relèverait de la malveillance ou de la mauvaise foi.

4 – Sur les demandes accessoires

La SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Marion PUAUD, juge placée déléguée en qualité de juge non spécialisé civiliste au tribunal judiciaire de Nîmes par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Nîmes du 10 juillet 2026, et par délégation de Madame la Présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

REJETONS l’ensemble des demandes de la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES ;

REJETONS l’ensemble des demandes reconventionnelles de la SAS [C],

REJETONS la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la SAS [C],

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCA LES VIGNERONS DE [Localité 2] ET FOURNES aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière Le Juge des référés

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance, à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.