DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

28 Septembre 2026

N° RG 25/06799 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3IW
Code NAC : 50G

S.A.S. FRANCE VIAGER INVESTISSEMENT
C/
[S] [D] veuve [I]
[V] [J]
[O] [Y] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 28 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame SAMAKÉ, Juge
Madame ALBORNA, Magistrate à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 11 Mai 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026, lequel a été prorogé au 28 septembre 2026. Le jugement a été rédigé par Christelle ALBORNA.

–==o0§0o==–

DEMANDERESSE

S.A.S. FRANCE VIAGER INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 793 283 417 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Richard R.COHEN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [S], [A], [U] [D] veuve [I], née le 11 Octobre 1931 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [V] [F] [E] [Y], demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [O] [Y] [H], demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

–==o0§0o==–
EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 juillet 2014, Mme [S] [D] veuve [I] a cédé à titre viager à la SAS France Viager Investissement (FVI) un ensemble immobilier situé à [Localité 3], composé d’une maison d’habitation au [Adresse 4], d’une maison de gardien au [Adresse 5] et de trois jardins.

La vente portait sur la pleine propriété de cet ensemble immobilier sous réserve d’un droit d’usage et d’habitation au bénéfice de la venderesse, moyennant le prix de 70 000 euros payés au jour de la vente puis le versement d’une rente mensuelle de 2 500 euros à la venderesse de son vivant, outre les impôts, taxes et primes d’assurance en qualité de propriétaire non occupant mis à la charge de l’acheteur.

Se prévalant de l’absence d’occupation du bien par Mme [I] et de l’occupation sans droit ni titre dudit bien par messieurs [V] [E] [Y] et [O] [Y] [H], la société FVI puis son conseil ont mis en demeure, par courriers, Mme [I] de quitter les lieux pour y avoir introduit des tiers en contrevenant aux stipulations du contrat de vente viagère ainsi que ces derniers pour être occupants sans droit ni titre, sauf à leur consentir une occupation temporaire licite si leur situation financière le permettait.

Par ordonnance sur requête du 21 juillet 2025 à la demande de la société FVI, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné un commissaire de justice aux fins de déterminer les conditions d’occupation des deux logements concernés, relever l’identité des personnes les occupant et reccueillir tous documents en lien avec leur occupation des lieux.

Un procès-verbal de constat sur ordonnance a ainsi été établi le 4 septembre 2025.

Par exploits de commissaire de justice des 12 et 13 novembre 2025, la société FVI a assigné Mme [I], M. [E] [Y] et M. [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :
– prononcer la déchéance de la réserve du droit d’usage et d’habitation consentie à Mme [I] ;
– ordonner son expulsion des lieux et celle de M. [E] [Y] et M. [Y] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef ;
– dire que le commissaire de justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la force publique ;
– et de voir condamner :
Mme [I], M. [E] [Y] et M. [Y] [H] in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, charges en sus, jusqu’à libération des lieux par les occupants ;Mme [I] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de ses préjudices résultant de sa résistance abusive ;Mme [I] aux dépens de l’instance comprenant le coût du constat sur ordonnance du 4 septembre 2025 ;Mme [I] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;et rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à venir.
Au soutien de ses prétentions, la société FVI fait essentiellement valoir au visa des articles 544, 625 et suivants du code civil que :
– un droit d’usage et d’habitation a été stipulé au profit exclusif de Mme [I] dans le cadre de la vente viagère ;
– M. [E] [Y] et son frère M. [Y] [H] occupent le logement situé au [Adresse 6] depuis de nombreuses années et sont par conséquent des occupants sans droit ni titre ;
– malgré le parfait achèvement des courriers adressés aux défendeurs, dont les accusés de réception sont revenus dûment signés, ils ne sont pas entrés en contact avec elle pour donner le moindre élément d’information ou de réponse ;
– l’abus de jouissance est constitué dès lors qu’il est justifié que le bien n’est pas occupé personnellement par le titulaire du droit d’usage et d’habitation, mais par des tiers, que ce soit à titre onéreux ou gratuit ;
– Mme [I] a empêché toute issue amiable en s’enfermant dans un parfait mutisme et n’a pas mis fin à l’occupation illégale des lieux par des tiers malgré les courriers de mise en demeure qu’elle a bien reçus ;
– le logement situé au [Adresse 4] étant inoccupé et abandonné subit nécessairement une absence d’entretien et une dégradation ;
– Mme [I] doit par conséquent être déchue totalement de son droit d’usage sur les deux logements ainsi que les jardins dans la mesure où il a été stipulé dans l’acte de vente de manière générale sur les “biens” sans distinction.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [I], régulièrement citée à personne, ainsi que M. [E] [Y] et M. [Y] [H], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 8 janvier 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 11 mai 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 7 septembre 2026, lequel a été prorogé au 28 septembre 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’extinction du droit d’usage et d’habitation

Aux termes de l’article 625 du code civil « les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit ».

L’article 618 du code civil dispose que “l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien”.

L’abus de jouissance par le titulaire du droit d’habitation peut entraîner l’extinction de son droit.

Le juge apprécie la gravité des circonstances pouvant justifier le prononcé de la déchéance du droit d’usage et d’habitation.

La demanderesse fait valoir que Mme [I] n’a jamais occupé le bien à compter de la signature de l’acte de vente viagère, en particulier le logement situé au [Adresse 4] qu’elle laisse ainsi se dégrader, et qu’elle a immédiatement cédé son droit exclusif d’habitation dans des conditions qui restent incertaines à M. [E] [Y] et M. [Y] [H] dans le logement situé au [Adresse 5].

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

– M. [E] [Y] occupe effectivement le logement du [Adresse 5] aux termes du procès-verbal de constat sur ordonnance dressé le 4 septembre 2025 ;

– celui-ci a en outre déclaré au commissaire de justice instrumentaire qu’il occupe ce logement depuis de nombreuses années, à titre gratuit en tant que gardien, ainsi que son frère, M. [Y] [H] [O], et que sa mère, Mme [M] [Y], présente dans les lieux le jour du constat, n’est que de passage ;

– il a aussi déclaré que le logement au [Adresse 4] est occupé par Mme [I] lorsqu’elle s’y rend et reste fermé en son absence et le commissaire de justice a constaté au moment de son passage que les volets de la maison sont fermés et qu’aucun nom ne figure sur la boîte aux lettres ;

– la présence d’une jeune fille et d’un enfant dans le logement est également relevée dans le constat;

– M. [E] [Y] a déclaré par ailleurs lors du constat qu’il entrerait en contact avec la société FVI ;

– la déclaration d’occupation et de loyer éditée le 26 mai 2025 sur le site de l’administration fiscale pour l’adresse située au [Adresse 5] à [Localité 4] fait apparaître que le bien est occupé par M. [O] [Y] [H] et M. [V] [E] [Y].

Au vu de l’ensemble de ses éléments, force est de constater que la preuve est rapportée que M. [E] [Y] et M. [Y] [H] résident effectivement au sein de l’ensemble immobilier ayant fait l’objet de la vente viagère litigieuse.

Or, aux termes dudit contrat de vente, il est stipulé que :

– “le vendeur réserve expressément à son profit, pendant sa vie et jusqu’à son décès, le droit d’usage et d’habitation des biens présentement vendus.
Ce droit s’exercera sous les conditions suivantes :
1) Le vendeur jouira personnellement de ce droit sans pouvoir changer la destination des biens, en les habitant bourgeoisement sans pouvoir céder ce droit ni consentir une location, même partielle à peine de nullité des cessions, baux de location et même d’extinction de son droit d’usage et d’habitation. En outre, ce droit ne peut être étendu à aucun occupant à titre gratuit. Le tout à l’effet que ce droit ne puisse être assimilé à un usufruit.” (page 5 de l’acte de vente) ;

– “concernant l’ensemble des immeubles vendus aux présentes :
qu’il n’y a actuellement aucune location,
que la vente n’a pas été précédée de la délivrance à un locataire, et ce en vue de la vente, d’un congé non relaté aux présentes pouvant ouvrir un quelconque droit de préemption.” (page 15 de l’acte de vente).

Il en résulte donc que Mme [I] a méconnu les conditions dans lesquelles son droit d’usage a été encadré contractuellement, celui-ci devant être strictement personnel sans aucune possibilité d’extension à un occupant à titre gratuit, et cette violation de ses obligations contractuelles apparaît ancienne aux dires de M. [E] [Y] ayant déclaré être gardien des lieux, logé à titre gratuit, depuis de nombreuses années.

Cette violation manifeste et depuis plusieurs années de l’usage exclusivement personnel qui lui est réservé sur l’ensemble immobilier litigieux caractérise un abus de son droit d’usage et d’habitation de la part de Mme [I].

La déchéance de son droit viager d’usage et d’habitation sur l’ensemble immobilier sera par conséquent prononcée.

Cette déchéance entraîne également l’extinction des charges incombant à Mme [I] aux termes de l’acte de vente viagère, dans la partie “réserve du droit d’usage et d’habitation” en page 5, relatives à la taxe d’habitation si elle est exigible, l’assurance contre les risques locatifs, les réparations locatives ainsi que les grosses réparations.

Il convient de rappeler que la société FVI demeure redevable du paiement de la rente viagère mensuelle prévue au contrat au profit de Mme [I].

Mme [I], M. [E] [Y], M. [Y] [H] et toutes autres personnes présentes dans les lieux seront condamnés à libérer les lieux dans un délai de deux mois suivants le présent jugement.

A défaut de libération des lieux dans le délai imparti, l’expulsion des lieux de Mme [I] et de tous occupants de son chef, à savoir M. [E] [Y] et M. [Y] [H] et toutes autres personnes présentes dans les lieux, sera prononcée.

S’agissant de la demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation au soutien de laquelle la demanderesse produit une estimation de valeur établie par l’agence immobilière “[Adresse 7]” le 24 octobre 2025, Mme [I], M. [E] [Y] et M. [Y] [H] seront condamnés en outre, in solidum, à payer à la société FVI la somme de 1 600 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, charges en sus, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demanderesse réclame la condamnation de Mme [I] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices résultant de sa résistance abusive aux motifs qu’elle a agi en parfaite mauvaise foi en ayant l’intention, dès la signature de l’acte, de violer frontalement la réserve d’usage et d’habitation et en observant un parfait mutisme aux fins de dissimuler ses manquements malgré les courriers qui lui ont été adressés.

Elle précise que cette attitude lui a causé un préjudice moral et financier évident en la contraignant à faire désigner un commissaire de justice aux fins d’établir un constat dont le coût s’élève à 428,72 euros puis à l’assigner dans le cadre de la présente instance alors même que l’occupation illicite était démontrée par le constat du commissaire de justice.

Elle soutient également que dans l’attente du jugement à intervenir, elle est contrainte de patienter sans pouvoir bénéficier de l’effectivité de ses droits et de multiplier les procédures depuis l’été 2024, ce qui lui occasionne une anxiété non négligeable.

Elle indique en outre vivre avec la crainte d’une détérioration du bien acquis par des personnes étrangères dont elle ignorait l’existence alors que le droit d’usage avait été consenti intuitu personae à Mme [I].

Au vu des pièces produites aux débats, il ressort que Mme [I] a bien reçu, à son adresse à [Localité 5] à laquelle elle a élu domicile dans le cadre de l’acte de vente litigieux, la mise en demeure adressée par le conseil de la demanderesse par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 25 juin 2025, aux fins de :

“suivant un délai de 8 jours à compter des présentes, justifier par tout moyen de l’occupation personnelle par vos soins du bien vendu mais aussi de nous faire parvenir tout justificatif et explication concernant l’occupation de ce même bien par les consorts [Y], et notamment tout bail qui aurait été conclu ainsi que l’ensemble des justificatifs des fonds qui auraient été perçus à ce titre.
En l’absence de réponse, ou de réponse utile, nous serons malheureusement contraints de saisir les tribunaux compétents, pour faire reconnaître les droits de notre cliente, et obtenir l’indemnisation des préjudices subis, outre le remboursement des frais exposés pour faire valoir ses droits”.

Or, en l’état des éléments portés à la connaissance du tribunal, il convient de constater qu’aucune réponse n’a été donnée à cette mise en demeure par Mme [I] et que celle-ci n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance alors même que la signification de son assignation lui a été faite à personne par un commissaire de justice à son adresse à Paris.

C’est donc en toute connaissance de cause que Mme [I] a refusé tout échange avec la société FVI et n’a pas souhaité soutenir une quelconque défense devant la juridiction de céans.

La preuve de la résistance abusive de Mme [I] est ainsi établie ainsi que le préjudice en résultant pour la demanderesse contrainte d’engager des poursuites et qui subit l’effet dilatoire résultant du mutisme de Mme [I].

S’agissant du préjudice financier invoqué au titre du coût du constat du commissaire de justice, il convient de l’écarter dans la mesure où ces frais relèvent des dépens de l’instance sur le sort desquels il sera statué à la fin du présent jugement.

Mme [I] sera par conséquent condamnée à verser à la société FVI la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité pour résistance abusive.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [I], partie perdante, sera tenue aux dépens y compris les frais du constat sur ordonnance du 4 septembre 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [I] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la déchéance du droit viager d’usage et d’habitation réservé à Mme [I] sur l’ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à [Localité 3], objet de la vente à la SAS France Viager Investissement par acte authentique du 10 juillet 2014 ;

Prononce l’extinction des charges incombant à Mme [I], attachées à son droit d’usage et d’habitation aux termes de l’acte de vente viagère, relatives à la taxe d’habitation si elle est exigible, l’assurance contre les risques locatifs, les réparations locatives ainsi que les grosses réparations ;

Condamne Mme [I], M. [E] [Y], M. [Y] [H] et toutes autres personnes présentes dans les lieux à les libérer dans un délai de deux mois suivants le présent jugement ;

A défaut de libération des lieux dans le délai imparti, ordonne l’expulsion de Mme [I] et de tous occupants de son chef, à savoir M. [E] [Y] et M. [Y] [H] et toutes autres personnes présentes dans les lieux ;

Dit que le commissaire de justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la force publique ;

Condamne in solidum Mme [I], M. [E] [Y] et M. [Y] [H] à payer à la SAS France Viager Investissement la somme de 1 600 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, charges en sus, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne Mme [I] à verser à la SAS France Viager Investissement la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité pour résistance abusive ;

Condamne Mme [I] aux dépens de l’instance, y compris les frais du constat sur ordonnance du 4 septembre 2025 ;

Condamne Mme [I] à verser à la SAS France Viager Investissement la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé le 28 septembre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY