Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/01552 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JFVF

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargée des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Juin 2026

ENTRE :

Madame [B] [P]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Magali GANDIN, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [K] [X]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [K] [W] [X]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 23 avril 2025, ayant pris effet le 25 avril 2025, Madame [B] [P], représentée par son mandataire la société OQORO, a donné à bail à Monsieur [K] [X] un local d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer révisable mensuel de 565,00 € outre 15,00 € de provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 565,00 €.
Par acte séparé du 23 avril 2025, Monsieur [K] [W] [X] a déclaré se porter caution solidairement avec Monsieur [K] [X] du paiement des loyers, des charges, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives, ainsi que des frais et indemnités éventuels de procédure. Monsieur [K] [W] [X] s’est engagé à rembourser sur ses revenus et biens personnels les sommes dues par le locataire pour la durée du bail initial ainsi que pour 8 renouvellements du bail.
Des loyers étant restés impayés, Madame [B] [P] a fait délivrer à Monsieur [K] [X], par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 740,00 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, et comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.
Ce commandement de payer les loyers a été dénoncé à la caution le 12 décembre 2025.
Par saisine électronique enregistrée le 16 décembre 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [X].
Par actes de commissaires de justice, signifiés respectivement par procès-verbal de recherches infructueuses le 26 février 2026 pour Monsieur [K] [X], et le 3 mars 2026 pour Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, Madame [B] [P] les a tous deux fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lui demandant de :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, par le jeu de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, dès que le délai légal sera expiré, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Monsieur [K] [X] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :3 480,00 € au titre de sa créance locative, échéance du mois de février 2026 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges avec les augmentations légales, jusqu’à l’entière libération des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.Madame [B] [P] a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 4 mars 2026.
Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.
À l’audience du 9 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame [B] [P], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé sa créance locative à la somme de 5 802,64 €, arrêtée au 5 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse.
Monsieur [K] [X] et Monsieur [K] [W] [X], cités par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, prorogé au 25 septembre 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, Madame [B] [P] justifie avoir notifié l’assignation le 4 mars 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 16 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 23 avril 2025 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et de ses accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

Madame [B] [P] a fait délivrer à Monsieur [K] [X], par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1 740,00 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.
Il ressort du décompte locatif actualisé produit que Monsieur [K] [X] n’a pas réglé la somme de 1 740,00 € euros visée au commandement dans le délai de deux mois.
Dès lors, Madame [B] [P] est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2026.
Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [K] [X] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X] et de dire que faute par ce dernier d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [B] [P] verse aux débats un décompte arrêté au 5 juin 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 802,64 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [B] [P] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Par conséquent, Monsieur [K] [X] sera condamné à verser à Madame [B] [P] la somme de 5 802,64 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 5 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [K] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [B] [P] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises (sur production de justificatifs).

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [X] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2026, date suivant la dernière échéance établie sur le décompte fourni par le bailleur, jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, il résulte de l’engagement de cautionnement en date du 23 avril 2025 que Monsieur [K] [W] [X] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [K] [X] au titre des loyers et charges mais également des indemnités d’occupation.

Il est en outre établi que le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [W] [X] solidairement avec Monsieur [K] [X] à payer à Madame [B] [P] la somme de 5 802,64 € représentant l’arriéré locatif actualisé au 5 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse.

Monsieur [K] [W] [X] sera également condamné solidairement avec Monsieur [K] [X] à verser à Madame [B] [P] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2026.
Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [X] in solidum avec Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront les coûts du commandement de payer du 27 novembre 2025, de sa signification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ainsi que du timbre fiscal.
En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [B] [P] l’ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [K] [X] in solidum avec Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, à verser à Madame [B] [P] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE à la date du 28 janvier 2026 la résiliation du contrat de bail signé le 23 avril 2025 concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE en conséquence, à Monsieur [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE à défaut de départ volontaire, Madame [B] [P] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [X] et de tous occupants de son chef des lieux occupés, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– Copie au dossier

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] avec Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, à payer à Madame [B] [P] la somme de 5 802,64 € au titre de l’arriéré locatif actualisé au 5 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] avec Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, à payer à Madame [B] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer ainsi que des charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] avec Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer du 27 novembre 2025, de sa signification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ainsi que du timbre fiscal ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] avec Monsieur [K] [W] [X], es qualité de caution, à payer à Madame [B] [P] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION