TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Z] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/05530 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHWO

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juin 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/05530 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHWO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 23 octobre 2017, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [Z] [V], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par deux actes de commissaire de justice du 11 juillet 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 739,29 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [V] le 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026 remis au greffe le 17 mars suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de:

– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [Z] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Mme [Z] [V] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et augmenté des charges ou, subsidiairement, qui ne saurait être inférieur à celui du loyer, jusqu’à la libération des lieux,
– condamner Mme [Z] [V] au paiement d’une provision de 10 708,90 euros au titre de l’arriéré locatif,
– condamner Mme [Z] [V] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2026 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 8 juin 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, que Mme [Z] [V] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ni justifié de l’assurance du bien dans le délai du commandement et que, en conséquence, le bail est résilié. Il énonce que la dette locative ne peut être sérieusement contestée. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ajoute à l’audience qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [Z] [V] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 16 juillet 2024 et l’assignation a été signifiée à Mme [Z] [V] le 12 mars 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 13 mars 2026 de la présente assignation pour l’audience du 8 juin 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 23 octobre 2017 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 11 juillet 2024. Le fait que cet acte mentionne un délai de règlement supérieur à celui légal ne fait pas grief à la locataire et est donc insusceptible d’entacher la procédure de nullité.

D’après l’historique des versements, la somme de 4 739,29 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [Z] [V], faute de comparaître, n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 12 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date et d’ordonner à Mme [Z] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, Mme [Z] [V] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 11 septembre 2024. Postérieurement à cette date, Mme [Z] [V] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3], à [Localité 2] et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2026, Mme [Z] [V] est débitrice à son égard de la somme de 10 473,79 euros, soustraction faite de frais divers imputés non justifiés et en tenant compte de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 12 septembre 2024.

Mme [Z] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, elle est redevable de cette somme au bailleur.

Mme [Z] [V] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 10 473,79 euros à titre de provision.

Elle sera également condamnée à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 566,46 euros pour son occupation du bien depuis le mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux fins de constat de résiliation du bail du 23 octobre 2017 ;

CONSTATONS que le contrat conclu le 23 octobre 2017 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH et Mme [Z] [V] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié depuis le 12 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Z] [V] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, la somme de 10 473,79 euros à valoir sur loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation impayés au 17 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse);

REJETONS la demande de Mme [Z] [V] de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 566,46 euros, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [V] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 septembre 2026

le greffier le Président