RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00251 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HS6A
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 24 Septembre 2026

DEMANDEURS

M. [Y] [K]
[Adresse 1]. [Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [I] [L]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

SCCV [W] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 832 825 103, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
Siège social: [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Juliana VELAIDOM 
Audience Publique du : 20 Août 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 24 Septembre 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT
Me Yannick MARDENALOM

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 6 octobre 2023, M. [K] et Mme [L] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement avec parking au sein de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 3] auprès de la SCCV [W] (Bourbon développement), le délai de livraison étant stipulé au 30 juin 2024.

Suivant exploit de justice en date du 17 octobre 2025, M. [K] et Mme [L] ont assigné la SCCV [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins principales d’indemnisation de la perte de revenus locatifs depuis le 30 juin 2024, des intérêts intercalaires du prêt immobilier ainsi que d’un préjudice moral. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de procédure au fond RG 25/03458.

Suivant exploit de justice en date du 19 juin 2026, M. [K] et Mme [L] ont assigné la SCCV [W] devant le président de ce tribunal aux fins principales de voir condamner le promoteur à la livraison du bien, sous astreinte, ainsi qu’au paiement d’une provision à valoir sur le préjudice définitif. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de procédure en référé RG 26/00251.

Sur cette assignation, la SCCV [W] a constitué avocat.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 23 juillet 2026, M. [K] et Mme [L] demandent au juge des référés de :
CONDAMNER la SCCV [W] à leur livrer le bien, constitué par le lot n°8 de la [Adresse 7], sis [Adresse 8], à [Localité 4], dans le délai ferme de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 1000 € par jour commençant à courir à l’expiration de ce délai ;la DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;la CONDAMNER à leur payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des entiers dépens.
Ils font valoir que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 6 octobre 2023 prévoyait une date de livraison fixée au 30 juin 2024 et soutiennent que l’ensemble des autres lots de la résidence auraient été livrés en début d’année 2026. Ce faisant, ils reprochent au promoteur d’avoir différé la livraison de leur seul lot en rétorsion à l’action intentée au fond.

En réplique à l’adversaire, ils exposent que la procédure au fond porte uniquement sur des demandes de dommages-intérêts à l’exclusion de toute demande de livraison sous astreinte et soutiennent que le juge de la mise en état serait, quoi qu’il en soit, dépourvu de tout pouvoir à cette fin.

Ils soutiennent en outre que le paiement du solde du prix de vente, qui doit intervenir à l’issue de la livraison après constat de la levée des éventuelles réserves, n’est pas un obstacle à la remise des clés. Ils ajoutent que l’astreinte sollicitée n’est pas subordonnée à la levée des réserves, notamment les travaux sur la varangue.

En l’état de ses dernières conclusions responsives notifiées électroniquement le 22 juillet 2026, la SCCV [W] sollicite le juge des référés de :
À titre principal,
SE DÉCLARER en conséquence INCOMPÉTENT pour statuer sur ces demandes ;À titre subsidiaire, sur la demande de livraison sous astreinte,
JUGER que la demande d’astreinte est mal fondée, la SCCV [W] justifiant de diligences actives en vue de la livraison ; DÉBOUTER en conséquence M. [K] et Mme [L] de leurs demandes ;Plus subsidiairement, sur la demande de livraison sous astreinte,
CONDAMNER solidairement M. [K] et Mme [L] à lui payer la somme de 35.510 euros correspondant au solde du prix de vente ;FIXER un délai tenant compte des contraintes techniques liées à la levée de la réserve affectant le lot n°8, notamment l’obtention de devis et la réalisation des travaux de couverture de la varangue, pour lui permettre de procéder à la livraison ; RAMENER le montant de l’astreinte à de plus justes proportions, n’excédant pas 100 € par jour de retard ;À titre subsidiaire, sur la demande de provision,
DÉBOUTER M. [K] et Mme [L] de leur demande de provision de 15.000 € ;Plus subsidiairement, sur la demande de provision,
RAMENER cette provision à de plus justes proportions, dans la limite des seules sommes justifiées au titre des intérêts intercalaires ;En tout état de cause,
DÉBOUTER M. [K] et Mme [L] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER solidairement M. [K] et Mme [L] à payer à la SCCV [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en référé ;REJETER toutes demandes plus amples, contraires ou incompatibles avec les présentes conclusions.
La société de promotion immobilière soutient que les demandes formées par M. [K] et Mme [L] sont déjà soumises au juge du fond sous le RG 25/03458 et relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état de cette instance, en application de l’article 789, 3°, du Code de procédure civile.

Subsidiairement, elle soutient que le retard allégué s’expliquerait par la nécessité de lever les réserves affectant spécifiquement ce lot, notamment s’agissant de la couverture de la varangue, et fait grief aux acquéreurs, plus subsidiairement, de demeurer redevables des appels de fonds d’achèvement (5 %) et de livraison (5 %), soit la somme de 35.510 euros, correspondant à 10 % du prix de vente.

Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.

L’affaire a été appelée en audience, la dernière en date du 20 août 2026, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils, s’en sont rapportées à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 septembre 2026.

SUR CE

Il résulte de l’article 835 alinéa second du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 789 de ce code prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’interprétation combinée de ces articles conduit à retenir que si, à partir de la désignation du juge de la mise en état, le juge des référés est incompétent pour accorder une provision, la désignation du juge de la mise en état dans une instance ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés afin de statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction du fond (2e Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n° 22-19.719).

En outre, conformément aux dispositions de l’article 768 de ce code, applicable aux conclusions d’avocat y compris lorsque les parties s’en rapportent à leurs écritures à une audience de procédure orale, les parties sont réputées avoir abandonné leurs prétentions présentées dans leurs écritures antérieures et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, force est de constater, d’une part, que M. [K] et Mme [L], en l’état de leurs dernières conclusions, ont abandonné leur demande de provision et, d’autre part, que leur demande visant à voir le promoteur condamné à exécuter une obligation de faire ne relève pas des compétences exclusives du juge de la mise en état dans l’instance pendante au fond, le litige différant.

En conséquence, la SCCV [W] sera déboutée de sa demande d’incompétence.

Il est constant à ce stade que la SCCV [W] n’a pas livré le lot acquis en VEFA par M. [K] et Mme [L], ce qu’elle reconnaît.

Or, si elle s’oppose à une condamnation à livrer sous astreinte l’appartement en litige, la lecture de l’acte authentique du 6 octobre 2023 fait apparaître (pp. 8 et 36-37), en premier lieu, que le paiement des 5 %, soit 95 % en cumulé, est dû à l’achèvement des travaux conformément à l’article R261-24 du code de la construction et de l’habitation, le promoteur devant notifier aux acquéreurs le certificat de l’architecte ou du maître d’œuvre ainsi qu’une invitation à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixés au moins 15 jours francs après l’envoi du courrier de notification, date à laquelle il sera procédé contradictoirement à un procès-verbal de réception.

Cette lecture fait également apparaître que le paiement des 5 %, soit 100 % en cumulé, est dû à la livraison (remise des clés), trois hypothèses étant distinguées :
Soit les acquéreurs acceptent la livraison sans formuler de réserve et les clés leur seront remises si les acquéreurs ont payé l’intégralité du prix ;Soit les acquéreurs acceptent la livraison en formulant des réserves non substantielles (non-conformité ne rendant pas le bien impropre à sa destination) et les clés leur seront remises si les acquéreurs ont payé l’intégralité du prix ou s’ils demandent à l’issue du constat de livraison, la consignation du solde du prix ;Soit les acquéreurs refusent la livraison considérant que l’immeuble n’est pas achevé et, en cas de désaccord persistant, un homme de l’art est nommé en vue de déterminer l’état d’achèvement, les éventuels travaux de levée des réserves devant être réalisés dans un délai de 6 mois.
Or, la SCCV [W] ne produit aucun élément permettant sérieusement de considérer que l’appartement de M. [K] et Mme [L] se trouverait dans un état d’inachèvement non conforme à sa destination d’habitation propre à justifier de ce qu’une livraison serait impossible (telle une attestation du maître d’œuvre par exemple). Elle se contente au contraire d’affirmer que des travaux restent à effectuer concernant la couverture de la varangue.

Au contraire, M. [K] et Mme [L] produisent des planches photographiques montrant que la copropriété a été livrée dans son ensemble ainsi que deux courriels échangés avec un autre copropriétaire et un locataire confirmant une prise de possession entre mars et mai 2026.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. [K] et Mme [L], étant rappelé que la livraison du bien est soumise à un versement du solde du prix entre les mains du notaire instrumentaire 15 jours au moins avant la livraison contradictoire des lieux.

Par ailleurs, à défaut pour la SCCV [W] de justifier de la notification à M. [K] et Mme [L] d’un certificat de l’architecte ou du maître d’œuvre conformément aux dispositions de l’article R261-24 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’une invitation faite aux acquéreurs d’avoir à participer à une livraison contradictoire de leur lot, sa demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente sera rejetée.

Eu égard à l’état du litige ainsi que l’absence d’élément propre à établir que les éventuelles réserves liées à la couverture de la varangue soient substantielles, il sera fait droit à la demande d’astreinte à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCCV [W], qui succombe, aux entiers dépens ainsi qu’à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’endroit de M. [K] et Mme [L].

L’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

DÉBOUTONS la SCCV [W] de son exception d’incompétence ;

ORDONNONS à la SCCV [W] de livrer à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [L] le lot n°8 de la [Adresse 7], sis [Adresse 8], à [Localité 4], sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant une période de 60 jours, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTONS la SCCV [W] de ses demandes reconventionnelles ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la SCCV [W] aux dépens ;

CONDAMNONS la SCCV [W] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [L] une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.