4ème Chambre

ARRÊT N°284

N° RG 25/06593

N° Portalis DBVL-V-B7J-WHJE

(Réf 1ère instance : 24/00418)

Mme [G] [N]

M. [U] [X]

C/

M. [S] [T]

Mme [K] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charlotte GARNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Septembre 2026 devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 15 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [G] [N]

née le 13 Août 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] (SUISSE)

Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [U] [X]

né le 07 Octobre 1966 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2] (SUISSE)

Représenté par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [S] [T]

DA signifiée le 30 janvier 2026 à personne

né le 14 Février 1983 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [K] [W]

DA signifiée le 30 janvier 2026 à personne

née le 23 Avril 1987 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [T] et Mme [K] [W] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 1] sur laquelle est édifiée une maison d`habitation.

Suivant un arrêté pris le 18 avril 2024 par le maire de la commune de [Localité 7], ceux-ci ont obtenu un permis de construire portant sur une extension, avec création d`une pergola et d’une piscine extérieure, de leur maison d’habitation implantée sur un terrain voisin.

Ces deux parcelles font partie d’un lotissement dénommé [Adresse 3].

Par requête en date du 29 août 2024, Mme [G] [N] et M. [U] [X] ont saisi le tribunal administratif de Rennes aux fins de contester le permis de construire accordé à leurs voisins immédiats.

Dans le cadre de cette procédure administrative, une médiation a été ordonnée avec l`accord des parties et confiée à M. [H] [V].

Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, Mme [G] [N] et M. [U] [X] ont assigné M. [S] [T] et Mme [K] [W] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire et de leur enjoindre de surseoir aux travaux d’extension de leur maison d’habitation, de création d’une pergola et d’une piscine extérieure sur le fonds assiette du projet sis [Adresse 4] à Perros-Guirec et cadastre section ALl4l, jusqu’au prononcé d’une décision judiciaire définitive sur le respect par le projet litigieux du cahier des charges du lotissement et à tout le moins jusqu`à ce que l’expert judiciaire commis ait procédé à tous les relevés et constatations.

Suivant des conclusions notifiées le 4 mars 2025, Mme [G] [N] et M. [U] [X] ont demandé à titre principal d’ordonner une mesure de médiation et de désigner pour y procéder M. [H] [V].

Par ordonnance du 8 avril 2025, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et désigné M. [H] [V] en cette qualité. Aux termes de la même ordonnance, le juge des référés a sursis à statuer sur les demandes des parties, renvoyé l’affaire à l’audience du 4 septembre 2025 et réservé les dépens et les frais irrépétibles.

Le 3 juillet 2025, M. [V] a établi un rapport de fin de mission aux termes duquel il indique que les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par ordonnance contradictoire en date du 18 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

– ordonné une mesure d’expertise,

– désigné en qualité d’expert :

– M. [Z] [I], Selarl [Adresse 5], [Adresse 6], [Localité 8] [Adresse 7]

– donné à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

– se rendre sur les lieux du litige en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants ;

– prendre connaissance du projet de construction des défendeurs et de tous documents utiles, notamment le permis de construire du 18 avril 2024, le cahier des charges du [Adresse 8] [Adresse 3] et l’arrêté d’alignement de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1],

– visiter les fonds litigieux, à savoir la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 2] et située [Adresse 9] à [Localité 7], appartenant à Mme [G] [N] et M. [U] [X], et la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 3] et située [Adresse 4] à [Localité 7], appartenant à M. [S] [T] et Mme [K] [W] ; les décrire sommairement, en leurs aménagements et constructions ;

– décrire et donner son avis sur l’implantation du projet litigieux au regard de l’article 7 du cahier des charges du [Adresse 8] [Adresse 3] ;

– décrire et donner son avis sur la hauteur du projet litigieux au regard de l’article 7 du cahier des charges du [Adresse 8] [Adresse 3] ;

– décrire et donner son avis sur l`aspect du projet litigieux au regard de l’article 7 du cahier des charges du [Adresse 8] [Adresse 3] ;

– décrire la vue depuis la maison des demandeurs et donner son avis sur les conséquences du projet litigieux par rapport à cette vue, « plus généralement, prendre connaissance des griefs allégués par les demandeurs dans leur assignation et les pièces qui y sont annexées ; dire s’ils existent ou existeront après la réalisation des travaux d’extension tel qu’autorisés par le permis de construire du 18 avril 2024 et dans l`affirmative, les décrire dans leur nature et importance en précisant leur origine ou leur cause ;

– préciser les travaux et aménagements nécessaires pour faire cesser les troubles par lui constatés, passés ou futurs ;

– donner son avis sur les préjudices subis par les demandeurs en lien avec le projet litigieux par lui constatés, passés et futurs, notamment le préjudice de jouissance et la dépréciation de la valeur de son immeuble ;

– de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie ultérieurement de statuer sur les responsabilités éventuellement encourues et de solutionner le litige ;

– dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

– se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

– se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

– en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

– en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

– en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex 2 réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

– fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

– rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

– fixé à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [G] [N] et M. [U] [X], entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc avant le 6 novembre 2025 (IBAN : [XXXXXXXXXX01]), en précisant le numéro RG du dossier ;

– dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

– dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 26 novembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

– dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

– dit que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant Opalexe ;

– débouté Mme [G] [N] et M. [U] [X] de leur demande de suspension des travaux d’extension de la maison de M. [S] [T] et Mme [K] [W] tels qu’autorisés par arrêté du maire de [Localité 7] en date du 18 avril 2024 ;

– condamné Mme [G] [N] et M. [U] [X], demandeurs, aux dépens ;

– débouté M. [S] [T] et Mme [K] [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

M. [U] [X] et Mme [G] [N] ont relevé appel de cette décision le 4 décembre 2025.

L’avis de fixation à bref délai du 14 janvier 2026 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 1er juillet 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 mars 2026, M. [U] [X] et Mme [G] [N] demandent à la cour :

– d’infirmer l’ordonnance dont appel uniquement en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de suspension des travaux d’extension de la maison de M. [S] [T] et Mme [K] [W] tels qu’autorisés par arrêté du maire de [Localité 7] en date du 18 avril 2024,

Statuant à nouveau :

– de suspendre l’exécution des travaux d’extension de la maison d’habitation, de création d’une pergola et d’une piscine extérieure sur le fonds assiette du projet sis [Adresse 4] à [Localité 7] et cadastré section AL [Cadastre 1], propriété de M. [S] [T] et Mme [K] [W], jusqu’au prononcé d’une décision judiciaire définitive sur le respect par le projet litigieux du cahier des charges du lotissement,

– de condamner M. [S] [T] et Mme [K] [W] à leur payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’appel.

M. [S] [T] et Mme [K] [W] n’ont pas constitué avocat devant la cour. La déclaration d’appel leur a été signifiée, à personne, le 30 janvier 2026. Les dernières conclusions de M. [U] [X] et Mme [G] [N] ont été signifiées à :

– M. [S] [T], à personne, le 7 avril 2026 ;

– Mme [K] [W] le 7 avril 2026 (articles 656 et 658 du code de procédure civile).

MOTIVATION

Sur la suspension des travaux

Considérant qu’il existait une discussion sur l’opposabilité du cahier des charges a M. [T] et Mme [W] relevant de la compétence du juge du fond, le juge des référés a estimé que le caractère illicite du trouble tiré de la non-conformité du permis de construire n’était pas établi. Il a également considéré que la condition d’urgence n’était pas démontrée car l’absence de mise en oeuvre des travaux n’empêchait pas la réalisation par l`expert judiciaire de ses investigations. Concluant que la discussion sur le cahier des charges constituait une contestation sérieuse, il a rejeté la demande de suspension des travaux d’extension.

Les appelants font valoir que la non-conformité d’un permis de construire aux stipulations du cahier des charges du lotissement, annexé à l’acte d’acquisition de M. [S] [T] et Mme [K] [W], est constitutive d’un trouble manifestement illicite. Ils estiment dès lors que les travaux entrepris par les intimés sont réalisés en violation de la servitude conventionnelle de vue en direction de la plage, de la Baie de [Localité 9] ainsi que de la mer, qui interdit toute construction en limite séparative. Ils en déduisent que le trouble illicite apparaît parfaitement caractérisé. Ils ajoutent que le dossier du permis de construire ne permet pas de s’assurer du respect des règles relatives à l’aspect, l’alignement et la hauteur de l’extension projetée. Ils soutiennent que toute contestation sérieuse ne peut s’opposer au trouble manifestement illicite. Ils réclament dès lors l’infirmation de l’ordonnance déférée et la suspension des travaux entrepris par M. [S] [T] et Mme [K] [W] jusqu’au prononcé d’une décision judiciaire définitive tranchant la question du respect du cahier des charges du lotissement par les maîtres de l’ouvrage.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs (Civ. 1re, 20 septembre 2006, n° 05-20.001).

Au regard des contestations émises par M. [S] [T] et Mme [K] [W] en première instance, seules les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ont vocation à s’appliquer.

M. [S] [T] et Mme [K] [W] sont propriétaires du lot n°4 du lotissement ’[Adresse 3]’.

Tout coloti peut agir pour faire respecter les clauses contenues dans le cahier des charges sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel (3e Civ., 4 février 2004, n° 02-11.409).

Cette action peut être présentée devant le juge des référés à la condition que la clause dont la violation est alléguée est suffisamment précise (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566, Bull. 2016, III, n° 14).

Le cahier des charges du lotissement ’[Adresse 3]’ n’est pas opposable à l’autorité administrative ayant accordé le permis de construire à M. [S] [T] et Mme [K] [W] et ne lie contractuellement que les colotis. La délivrance de ce permis ne peut donc lui être reprochée sur ce point.

L’article 7 de ce cahier, destinées à réserver la vue mer des fonds supérieurs :

– prohibe la construction d’immeuble d’une hauteur supérieure à 2 mètres ;

– impose, sauf accord dérogatoire, une distance éloignée de cette limite de toute construction correspondant à la moitié de la hauteur de l’immeuble considéré ;

– oblige le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 4] d’implanter sa construction à une distance d’alignement supérieure à 4 mètres ;

– impose des règles relatives à l’aspect des constructions.

Certes, les stipulations du cahier des charges s’imposent à tous les acquéreurs successifs des lots et peuvent être invoquées par eux, même dans le silence de l’acte de vente (3e Civ., 23 mai 1991, n° 89-19.3633).

Cependant, en première instance, M. [S] [T] et Mme [K] [W] ont contesté l’opposabilité de ce cahier sans que la lecture de la décision déférée ne permette à la cour de connaître le détail de leur argumentation, de sorte qu’il ne peut être écarté qu’ils ont invoqué l’application des dispositions de l’article L 442-9 actuel du code de l’urbanisme prévoyant une caducité du cahier des charges au bout de dix années si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme, ce qui est le cas en l’espèce

De plus, la clause imposant le respect des règles relatives à l’aspect des constructions apparaît imprécise, le cahier mentionnant expressément que celles-ci présentent une simplicité de volume, une unité d’aspect, de l’emploi de matériaux compatibles avec la tenue du lotissement. Son non-respect n’est pas en l’état suffisamment établi par la production d’éléments de nature technique. Comme l’a souligné le juge des référés du tribunal administratif de Rennes dans son ordonnance du 17 février 2025, l’extension de la construction projetée apparaît très peu visible depuis le rivage et ne modifie pas la structure principale de l’immeuble qui conserve en conséquence son aspect traditionnel visible depuis la voie et l’espace public.

Il sera observé d’une manière plus générale que l’acte de vente de la parcelle n°4 à M. [S] [T] et Mme [K] [W] fait bien mention de l’existence d’un cahier des charges mais mentionne des servitudes différentes de celles qui sont revendiquées par les appelants et ne fait donc pas état des contraintes évoquées à l’article 7 précité.

Enfin, il existe une certaine contradiction à soutenir l’existence d’un trouble illicite à la date où le juge des référés a statué tout en réclamant, et obtenant, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [Z] dans le but d’apporter une description précise du projet d’extension et d’apprécier sa conformité au regard des violations alléguées par Mme [G] [N] et M. [U] [X], s’agissant notamment de l’article 7 du cahier des charges du lotissement.

En l’état, le trouble illicite allégué n’est pas suffisamment établi de sorte que l’ordonnance attaquée ayant rejeté la demande de suspension des travaux sera confirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il n’y a pas lieu en cause d’appel de mettre à la charge de M. [S] [T] et de Mme [K] [W] le versement au profit de Mme [G] [N] et de M. [U] [X] d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

– Confirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue le 18 septembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc ;

Y ajoutant ;

– Rejette la demande présentée par Mme [G] [N] et M. [U] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne Mme [G] [N] et M. [U] [X] au paiement des dépens d’appel.

Le Cadre Greffier Le Président