N° RG 25/00596 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWR7

AFFAIRE :

M. [I] [M], Mme [Z] [X] épouse [M]

C/

M. [V] [L], Mme [R] [P], S.A.R.L. GAMBETTA IMMOBILIER

GV/IM

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

Sans procédure particulière

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 15 OCTOBRE 2026

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Le quinze octobre deux mille vingt six la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [I] [M]

né le 04 Février 1940 à [Localité 1] (63),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [Z] [X] épouse [M]

née le 19 Mai 1946 à [Localité 2] (23),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’un jugement rendu le 18 juin 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3]

ET :

Monsieur [V] [L]

né le 13 Novembre 1976 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté.

Madame [R] [P]

née le 19 Février 1981 à [Localité 3] (87),

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Florence MAUSSET, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.R.L. GAMBETTA IMMOBILIER, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC’ARENES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Juin 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mai 2026.

A l’audience de plaidoirie du 11 Juin 2026, la Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère assistés de Madame Isabelle MOREAU, Greffière. Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, le Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 1er Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 15 octobre 2026.

Au cours de ce délibéré, monsieur Didier DE SEQUEIRA, prèsident de chambre et madame Géraldine VOISIN, conseillère, ont rendu compte à la cour, composée d’eux mêmes et de madame Magalie ARQUIE, conseillère. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la tenur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant contrat de mandat signé le 15 mai 2019,M. [I] [M] et Mme [Z] [X] son épouse ont confié la gestion locative de leur bien immobilier situé [Adresse 5] D – 1er étage – appartement D 106 à [Localité 3] (87) à la SARL GAMBETTA IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne ORPI.

Suivant contrat signé électroniquement le 9 décembre 2019, M. [I] [M] et Mme [Z] [X] son épouse ont donné à bail cet appartement à M. [V] [L], par l’intermédiaire de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER, moyennant un loyer mensuel révisable de 530 €, outre une provision mensuelle sur charges de 130 €.

Par acte signé le 6 décembre 2019, Mme [R] [P] s’est portée caution solidaire de M. [V] [L] pour paiement des sommes dues par lui au titre de ce bail, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ont fait signifier le 19 janvier 2023 à M. [L] un commandement de payer la somme de 3 403,01 € visant la clause résolutoire, et le 25 janvier 2023 à Mme [R] [P], en sa qualité de caution,un commandement de payer les sommes dues par M. [V] [L] à hauteur de 3 403,01 €.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 16 mai 2023 et 23 mai 2023, les époux [I] [M] ont fait assigner M. [V] [L] et Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et leur condamnation solidaire au paiement des sommes dues.

Suivant ordonnance de référé en date du 29 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2023 ;

– ordonné l’expulsion de M. [V] [L] ;

– fixé le montant de l’indemnité de l’occupation due par M. [V] [L] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui aurait été dus en cas de non résiliation du bail ;

– rejeté la demande de Mme [R] [P] tendant à voir juger nul l’acte de cautionnement, cette demande excédant les pouvoirs du juge des référés en présence d’une contestation sériuse ;

– rejeté en conséquence les demandes en paiement corrélatives de leur créance locative présentées par les époux [M] contre M. [V] [L] et Mme [R] [P] ;

– condamné M. [V] [L] à verser à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [V] [L] aux dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2024, les époux [M] ont fait délivrer à M. [V] [L] commandement de quitter les lieux loués.

Puis, ils lui ont fait délivrer procès-verbal d’expulsion par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024.

Par mail du 18 septembre 2024, ce commissaire de justice a informé le conseil des bailleurs de la possibilité de récupérer les clés de l’appartement à la date du 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2024, M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ont fait assigner M. [V] [L], Mme [R] [P] et la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER aux fins de voir :

– condamner in solidum M. [V] [L], Mme [R] [P], et la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER au paiement de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus d’un montant de 8 251, 36 € selon décompte arrêté au 1er mars 2024, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– condamner in solidum M. [V] [L], Mme [R] [P], et la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre les charges et taxes récupérables, soit la somme de 705 € jusqu’à la totale libération des lieux loués et la restitution des clés, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

– condamner in solidum M. [V] [L], Mme [R] [P] et la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à payer aux époux [M] la somme de 1 130,37 € (sauf à parfaire) correspondant aux frais d’huissier et d’avocat dépensés dans le cadre de l’instance en référé ;

– condamner la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à verser aux époux [M] la somme de 2 500 € en réparation de leur préjudice moral ;

– condamner in solidum M. [V] [L], Mme [R] [P] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à verser à M. et Mme [M] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement, réputé contradictoire en l’absence M. [V] [L], rendu le 18 juin 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a :

– prononcé la nullité de l’acte de caution signé par Mme [R] [P] le 6 décembre 2019 ;

– condamné M. [V] [L] à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ensemble la somme de 7 631,06 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 1er mars 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation ;

– rejeté le surplus de la demande en paiement ;

– débouté M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] de leur demande de condamnation solidaire au paiement au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation à l’encontre de Mme [R] [P] ;

– débouté M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] de leur demande de condamnation solidaire en paiement au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation à l’encontre de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ;

– débouté M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ;

– débouté Mme [R] [P] de sa demande en paiement de la somme de 680,57 € dirigée à l’encontre de M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ;

– débouté Madame [R] [P] de sa demande de condamnation solidaire en paiement des dommages et intérêts à l’encontre des époux [M] et de la SARL Gambetta Immobilier ;

– condamné M. [L] à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la SARL GAMBETTA IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [V] [L] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

– rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration enregistré au greffe de la cour le 1er septembre 2025, M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ont interjeté appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2026.

Moyens et prétentions des parties :

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 20 mars 2026, M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] demandent à la cour de :

– déclarer recevable et fondé leur appel,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a’:

«’- Prononcé la nullité de l’acte de caution signé par Madame [R] [P] le 6 décembre 2019.

– Condamné Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [C] [X] épouse [M] ensemble la somme de 7 631,06 €au titre de l’arriéré de loyer et indemnités d’occupation arrêté au 1er mars 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2024 date de l’assignation.

– Rejeté le surplus de la demande en paiement,

– Débouté Monsieur [I] [M] et Madame [C] [X] épouse [M] de leur demande de condamnation solidaire en paiement au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation à l’encontre de Madame [P].

– Débouté Monsieur [I] [M] et Madame [C] [X] épouse [M] de leur demande de dommages intérêts à l’encontre de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER » ;

et statuant à nouveau,

– fixer à la somme de 10 765,86 € la dette locative de Monsieur [L] correspondant aux arriérés de loyer et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2024.

A titre principal,

– juger valable l’engagement de caution de Madame [R] [P].

– juger que l’agence a commis des fautes dans l’exécution de son mandat.

– condamner solidairement Monsieur [V] [L], Madame [R] [P] et l’Agence ORPI au paiement de la somme de 10 765,86 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait la nullité de l’engagement de caution de Madame [R] [P].

– juger de plus fort que l’Agence ORPI a commis des fautes dans l’exécution de son mandat,

– condamner solidairement l’Agence ORPI avec Monsieur [L] à verser aux époux [M] la somme de 10.765,86 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour considérait que le préjudice subi par les époux [M] résulte d’une perte de chance.

– condamner Monsieur [V] [L], au paiement de la somme de 10.765,86 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 23.05.2024 correspondant aux arriérés de loyer et indemnités d’occupation arrêtés au 17.11.2024.

– condamner la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 9 355,86 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance d’être réglé des loyers.

En tout état de cause,

– condamner la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à verser aux époux [M] la somme de 2.500 € en réparation de leur préjudice moral.

– condamner solidairement Monsieur [V] [L], Madame [R] [P] et la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance (incluant le coût de délivrance de l’assignation et les frais de signification et recouvrement à venir) et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2026, Mme [R] [P] demande à la cour de voir :

– dire et juger Madame [R] [P] recevable et bien fondée en son appel incident ;

Y faisant droit,

A titre principal,

– In limine litis, confirmer le jugement rendu le 18 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de caution signé par Madame [R] [Q] 6 décembre 2019 et a condamné Monsieur [V] [L] à lui payer une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– réformer le jugement rendu le 18 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en ce qu’il a débouté Madame [R] [P] de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [M] de la somme de 676,85 € au titre du loyer et des charges locatives payés le 21 mars 2022, outre 10 € de pénalités dans le cadre de son engagement de caution solidaire ;

– se faisant, condamner in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [C] [X] épouse [M] à payer à Madame [R] [P] la somme de 676,85 € versée le 28 mars 2022 en sa qualité de caution solidaire au titre du loyer et des charges locatives impayés, outre 10 € de pénalités ;

– juger que la somme de 676,85 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elle a été encaissée, à savoir le 28 mars 2022 ;

– réformer le jugement rendu le 18 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en ce qu’il a débouté Madame [R] [P] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur et Madame [M] et de la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER d’une somme de 1 500 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;

– se faisant, condamner solidairement Monsieur [I] [M] et son épouse, [Z] [M], ainsi que la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIERà payer à Madame [R] [P] une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

– condamner solidairement Monsieur [I] [M] et son épouse, [Z] [M], ainsi que la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à payer à Madame [R] [P] une somme de 2 400 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens par elle exposés dans le cadre de la présente procédure.

A titre subsidiaire,

– juger que la légèreté blâmable avec laquelle la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER a géré le dossier de Monsieur [V] [L] en s’abstenant d’engager les diligences nécessaires aux fins de mise en place d’une procédure d’expulsion pendant les douze mois ayant suivi les premiers loyers impayés constitue une faute ;

– juger que la faute de la SARL Orpi GAMBETTA IMMOBILIER a fait perdre une chance à Madame [R] [P] de ne pas payer, en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [V] [L], une somme de 8 460 € correspondant à douze mois de loyers impayés sur l’intégralité de la durée de ces impayés, à savoir 24 mois ;

– juger que le préjudice occasionné par ce retard est direct, actuel et certain pour Madame [R] [P] ;

– juger que cette faute a engagé la responsabilité quasi-délictuelle de la SARL Orpi GAMBETTA IMMOBILIER à l’égard de Madame [R] [P], intervenant en qualité de caution solidaire ;

– en conséquence, condamner la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à payer à Madame [R] [P] la somme de 8 460 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie de ne pas avoir à payer 12 mois de loyers si les diligences avaient été réalisées promptement dès les premiers loyers impayés ;

– condamner la SARL Orpi Gambetta Immibolier à payer à Madame [R] [P] une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

– juger que sur la somme due en principal, il conviendra de déduire, en l’absence de justificatif, la somme de 1 379,98 € comme étant indue ;

– débouter Monsieur [I] [M] et son épouse, [Z] [M], de leur demande présentée à l’encontre de Madame [R] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de la présente procédure ;

A titre subsidiaire sur les dépens, juger que le coût de la seconde assignation délivrée le 30/05/2024 à Madame [P] ne pourra pas être recouvré ;

– accorder à Madame [R] [P] le bénéfice des plus larges délais de paiement ;

– ordonner que les paiements effectués s’imputent en priorité sur le principal restant dû ;

– condamner Monsieur [V] [L] à relever indemne Madame [R] [P] de tout ou partie des sommes dues par Monsieur [L] au terme de la décision à intervenir et qu’elle serait amenée à payer en sa qualité de caution solidaire (loyers, charges locatives, indemnité d’occupation, dommages et intérêts, frais afférents aux actes de procédure et de recouvrement des sommes dues) et ce, avec intérêts au taux légal ;

– condamner solidairement Monsieur [V] [L] et la SARL ORPI Gambette Immobilier à payer à Madame [R] [P] une somme de 2 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum Monsieur [V] [L] et la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER à assumer les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure, en ce compris le timbre fiscal, le droit de plaidoirie ainsi que les frais de signification de l’arrêt à venir et éventuellement d’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 18 février 2026, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER demande à la cour de :

– voir confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Limoges du 18 juin 2025,

– débouter Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [M] de l’ensemble de leurs demandes,

– débouter Madame [R] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

– le préjudice de Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [M] ne pouvant s’analyser qu’en une perte de chance, réduire le montant de leurs prétentions qui ne pourraient excéder 5% de leur préjudice ;

– voir écarter des débats l’attestation de Madame [K] [G],

– débouter Madame [R] [P] de l’ensemble de ses demandes

– voir condamner Monsieur [V] [L] à garantir la SARL GAMBETTA IMMOBILIER de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,

– condamner in solidum Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [M], d’une part, Madame [R] [P] et Monsieur [V] [L], d’autre part, au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [V] [L] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes des époux [I] [M],

1) En paiement dirigées contre M. [V] [L],

Si M. [V] [L] a été expulsé par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, les clés n’ont pu être restituées aux époux [M] que le 18 novembre 2024 car il avait laissé des meubles dans l’appartement (cf procès-verbal d’expulsion du 17 septembre 2024 et mail du commissaire de justice en date du 18 septembre 2024).

Les époux [M] produisent un décompte de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER en date du 20 janvier 2025 selon lequel M. [V] [L] leur était redevable, à la date du 17 septembre 2024, de la somme de 9 355,86 €.

Il convient en conséquence d’ajouter à cette somme les deux mois d’indemnité d’occupation sur la période du 17 septembre 2024 au 18 novembre 2024, leur appartement étant occupé indûment par M. [V] [L], soit la somme de 1 410 € (705 € x 2) et un total de 10 765,86 € arrêtée au 18 novembre 2024.

M. [V] [L] sera donc condamné à leur payer le montant de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation en première instance.

2) En paiement dirigées contre la caution de M. [V] [L], Mme [R] [P],

Le dernier alinéa de l’article n° 22-1 loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 dispose que « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Il résulte de ce texte que le bailleur doit remettre à la caution le contrat de location, ce qui implique qu’il soit signé.

En conséquence, la remise d’un projet d’acte de bail ne respecte pas la disposition prévue au dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Mme [R] [P] a signé son acte de cautionnement le 6 décembre 2019, alors que le bail a été signé le 9 décembre 2019. Elle ne pouvait donc pas avoir pleinement connaissance et conscience de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contractait, à la date du 6 décembre 2019. Le fait qu’elle ait adressé un mail à la société ORPI le 13 décembre 2019 pour lui indiquer qu’elle lui adressait son contrat de cautionnement ne permet pas de démontrer qu’elle ait signé l’acte de cautionnement en ayant en sa possession le contrat de bail.

La Cour de cassation a jugé que « les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief ». Il n’est donc pas besoin que Mme [R] [P] ait subi un grief pour que la nullité du cautionnement soit prononcée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du cautionnement signé par Mme [R] [P] le 9 décembre 2019.

3) Tendant à voir engager la responsabilité de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER,

Les relations entre les époux [M] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER sont régies par les dispositions légales relatives au mandat et par le contrat de mandat de gestion du 15 mai 2019.

Les époux [M] mettent en cause la responsabilité de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER en ce qu’elle :

– n’aurait pas vérifié la solvabilité de M. [V] [L] ;

– ne lui a fait délivrer le commandement de payer que le 19 janvier 2023 ;

– leur a proposé un contrat d’assurances garantissant les impayés, alors que cette assurance ne peut pas légalement se cumuler avec un engagement de caution ;

– mis en place un cautionnement nul.

La SARL GAMBETTA IMMOBILIER, tenue par une obligation de moyens, devait s’assurer de la solvabilité du locataire lors de la conclusion du contrat de bail. En outre, elle devait faire preuve de diligence pour recouvrer les impayés. Enfin, elle devait s’assurer de la validité des actes.

– Sur la solvabilité de M. [V] [L]

Il ressort des avis d’imposition 2018 et 2019 de M. [V] [L] qu’il a perçu la somme de 27’331 € au titre de salaires ou assimilés en 2017 et la somme de 29 175 € à ce titre en 2018. Le fait que M. [V] [L] paye une taxe foncière était plutôt un signe de solvabilité puisqu’il est propriétaire d’un immeuble.

Certes, selon l’attestation de Pôle Emploi du 17 novembre 2019, son contrat de travail ayant pris fin le 14 décembre 2018, il a été inscrit au titre des demandeurs d’emploi à compter du 30 janvier 2019 et percevait à ce titre la somme de 1 530 € par mois. Il est justifié également qu’à compter du 18 février 2019, il a exercé les fonctions d’agent mandataire indépendant dans le réseau IAD France (attestation IAD France du 18 novembre 2019).

Mais, le premier incident de paiement des loyers et charges date du mois de février 2022 (cf relevé de compte ORPI arrêté au 1er mars 2024).

Ainsi, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ne peut pas être tenue pour responsable de l’insolvabilité du locataire qui s’est révélée plusieurs années après la conclusion du bail. De plus, au vu des pièces produites et sollicitées par la SARL GAMBETTA IMMOBILIER lors de la conclusion du contrat de bail, la solvabilité de la caution, Mme [R] [P], était assurée.

La responsabilité de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ne peut donc pas être mise en cause à ce titre.

– Sur l’assurance garantissant le risque d’impayé,

Les époux [M] ne rapportent pas la preuve d’avoir souscrit une assurance garantissant le risque d’impayés, assurance qui ne peut pas se cumuler avec un cautionnement en application de l’article 22-1 la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En effet, dans leur courrier adressé à la SARL GAMBETTA IMMOBILIER (pièce n° 15 de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER), ils disent se réserver la possibilité de souscrire cette assurance en fonction du risque d’impayés estimé par eux-mêmes.

– Sur la diligence de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER pour recouvrer les impayés

De par le mandat donné par les époux [M] le 15 mai 2019à la SARL GAMBETTA IMMOBILIER, cette dernière avait obligation : si « En cas de difficultés ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter toute procédure tant en demande qu’en défense, toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier, transiger, ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces ».

Cette obligation suppose qu’elle soit exécutée avec diligence.

Le premier incident de paiement de M. [V] [L] date du mois de février 2022. Mais, après quelques retards de paiement à chaque échéance, la situation a été totalement régularisée au mois de juin 2022.

Les incidents se sont ensuite renouvelés à partir du mois de septembre 2022 sans plus aucune régularisation. La SARL GAMBETTA IMMOBILIER a alors fait délivrer un commandement de payer à M. [V] [L] le 19 janvier 2023 et à la caution le 25 janvier 2023 pour une dette locative s’élevant à cette date à 3 403,01 €.

La SARL GAMBETTA IMMOBILIER a donc attendu quatre mois pour délivrer le commandement de payer à compter du 10 mai 2022.

Il convient de considérer que ce délai n’était pas excessif, au vu de la régularisation opérée par M. [V] [L] entre février et juin 2022. La responsabilité de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ne peut donc pas être retenue de ce chef.

– Sur la nullité du cautionnement,

Il convient de considérer qu’en ayant fait souscrire à la caution, Mme [R] [P], un engagement de cautionnement non valide, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion.

De cette faute, il est résulté pour les époux [M] un préjudice consistant en la perte d’une garantie pour le recouvrement des loyers et charges dus par le locataire M. [L], en cas de défaillance de celui-ci.

Mme [R] [P], la caution, bénéficiait d’un contrat de travail à durée indéterminée lors de la conclusion du contrat de bail et du cautionnement. Elle percevait un salaire imposable d’un montant de 56’551 € en 2018 d’après son avis d’imposition 2019. Elle offrait donc des conditions de solvabilité solides, dont les époux [M] ont été privés, ce dont il est résulté pour eux une perte de chance sérieuse de recouvrer contre la caution la somme de 10 765,86 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Pour autant, la perte de chance n’est pas équivalente au montant exact de la somme à recouvrer puisqu’il existe toujours un aléa, tenant à de événements non prévisibles ou non connus pouvant affecter la solvabilité de la caution. En l’espèce, le préjudice subi par les époux [M] au titre de cette perte de chance peut être justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 5 000 €, à titre de dommages et intérêts.

La SARL GAMBETTA IMMOBILIER sera donc condamnée au paiement de cette somme.

– Sur le préjudice moral subi par les époux [M]

Les époux [M] ont nécessairement subi un préjudice moral résultant des nombreuses tracasseries et démarches réalisées pour recouvrer leurs loyers, charges et indemnités d’occupation, préjudice caractérisé par l’anxiété causée et attestée par leur fille, Mme [O] [H].

Ce préjudice est imputable en partie à la SARL GAMBETTA IMMOBILIER.

Il convient en conséquence de la condamner à payer aux époux [M] la somme de 1 500 € à ce titre.

II – Sur les demandes présentées par Mme [R] [P],

1) En paiement de la somme de 676,85 €

Mme [R] [P] justifie avoir versé aux époux [M] la somme de 676,85 € par chèque n° 248 du 21 mars 2022 tiré sur la Caisse d’épargne.

Les époux [M] ne contestent pas avoir reçu cette somme.

Le cautionnement étant annulé avec effet rétroactif, ils doivent être condamnés solidairement à rembourser à Mme [R] [P] le montant de cette somme en application des dispositions de l’article 1178 du code civil, ce avec intérêts au taux légal à compter de ses conclusions déposées en première instance le 13 février 2025 portant demande en paiement à ce titre.

2) En paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Mme [R] [P] reproche aux époux [M] et à la SARL GAMBETTA IMMOBILIER les nombreuses procédures engagées contre elle qui l’ont inquiétée, alors qu’elle était enceinte et qu’elle élève seule sa petite fille.

Pour autant, les époux [M] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER n’ont fait que diligenter contre elle, en sa qualité de caution, les procédures nécessaires au recouvrement de la créance locative. Leur faute n’est donc pas démontrée.

Elle doit donc être déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [V] [L] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER succombant à l’instance, ils doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Il est équitable en outre de condamner M. [V] [L] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à payer aux époux [I] [M] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL ORPI GAMBETTA IMMOBILIER étant déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

En revanche, l’équité ne commande pas l’application du même texte en faveur de Mme [R] [P].

PAR CES MOTIFS

—==oO§Oo==—

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges,

sauf en ce qu’il a :

– condamné M. [V] [L] à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ensemble la somme de 7 631,06 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 1er mars 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation ;

– rejeté le surplus de la demande en paiement ;

– débouté M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ;

– débouté Mme [R] [P] de sa demande en paiement de la somme de 680,57 € dirigée à l’encontre de M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M] ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] épouse [M], la somme de 10 765,86 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] les sommes suivantes :

– 5 000 € au titre de la perte de chance de recouvrer contre la caution les loyers, charges et indemnités d’occupation,

– 1 500 € en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [Z] [X], son épouse, à payer à Mme [R] [P] la somme de 676,85 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [L] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [X] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE chaque partie de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [L] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,