TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 juillet 2026 prorogé au 21 Septembre 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 01 Juin 2026

GROSSE :
Le 21 Septembre 2026
à Me Agnes VENE
Le 21 Septembre 2026
à Me Aurélie SOPHIE
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/05969 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7B7S

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [I]
né le 12 Mai 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Agnes VENE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [O] [L] [S]
née le 03 Avril 1983 à [Localité 2] (BRÉSIL), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE (N°RG 2026-103502)

DEMANDEUR

Madame [D] [O] [L] [S]
née le 03 Avril 1983 à [Localité 2] (BRÉSIL), demeurant [Adresse 3] à [Localité 3] – [Adresse 4]

représentée par Me Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [E] [Q] [Y]
née le 02 août 2017 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 5] – [Adresse 6] [Adresse 7]

représentée par Me Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Monsieur [F] [I]
né le 12 Mai 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Agnes VENE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 5 octobre 2018, [I] [F] a donné à bail d’habitation à [S] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 8].

[I] [F] a fait signifier à [S] [D] par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 un congé pour vente au 4 octobre 2024.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 septembre 2025, [I] [F] a fait assigner [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de voir :

constater la validité du congé ; ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner [S] [D] à lui payer la somme de 3645,37 euros au titre des arriérés de loyers ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi à compter du 4 octobre 2024 soit la somme de 894,47 euroscondamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens
Par acte d’huissier de justice en date du 12 mai 2026, [S] [D] et [Y] [B] représenté par sa mère [S] [D] ont fait assigner [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir indemniser leurs préjudices tirés de l’indécence du logement

Les deux instances seront jointes.

Dans leurs dernières écritures [S] [D] et [Y] [B] représenté par sa mère [S] [D] sollicitent du juge des contentieux et de la protection de :
condamner [I] [F] à payer à [S] [D] et [Y] [B] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur préjudice moral,condamner [I] [F] payer à [S] [D] la somme de 24752 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur préjudice de jouissance,condamner [I] [F] à lui payer la somme de 120 euros au titre de la facture de réparation du chauffe-eaucondamner [I] [F] à lui payer la somme 332,20 euros au titre de la facture AZUR HYGIENE ET REPARATION condamner [I] [F] à lui payer la somme de 680 euros au titre du trop perçuordonner la capitalisation des intérêtsréduire à 408 euros l’indemnité d’occupation mensuelleréduire à 6226,42 euros les sommes dues [I] [U] la compensation des créancesaccorder les plus larges délais à [S] [D] pour quitter les lieuxcondamner les défendeurs à payer la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 2400 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, le bailleur sollicite la limitation de l’indemnisation du trouble de jouissance des preneurs à la somme de 2000 euros et au débouté du surplus de leurs demandes.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé du litige.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juillet 2026 prorogé au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la jonction

Les deux instances présentant un lien de connexité, il conviendra de joindre la procédure RG 202600103502 avec la procédure RG 25/05969.

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la préfecture six semaines avant la date d’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur peut signifier au locataire qu’il ne souhaite pas renouveler le bail par un préavis de six mois pour vendre, le congé doit comporter une offre d’achat.

En l’espèce, le bailleur justifie du congé signifié par huissier.

La locataire conteste la validité du congé arguant d’un premier congé de 2019 pour vente non suivi d’effet et de l’absence de réelles démarches pour vendre.

Toutefois le demandeur justifie de démarches pour vendre le logement litigieux notamment par ses pièces 9 (attestation société immobilière ERGON) et 58 (estimation immobilière) et expose à juste titre que le maintien dans les lieux d’un locataire avec qui plusieurs procédures sont en cours limite l’intérêt de futurs acquéreurs.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 octobre 2024.

[S] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de [S] [D].

Enfin bien que la locataire justifie être mère célibataire avec un enfnt de neuf ans et être en difficulté pour se reloger, la protection du droit de propriété du bailleur justifie qu’aucun délai supplémentaire pour quitter les lieux ne soit accordé, le bail se trouvant résilié depuis près de deux ans.

Sur les demandes de dommages et intérêts à l’encontre de [I] [F]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu d’une obligation continue de délivrance et d’assurer une jouissance paisible au locataire.

Il appartient au bailleur de prendre toute mesure pour faire cesser un éventuel trouble anormal de jouissance que subirait le locataire.

La responsabilité du bailleur est engagée quand bien même l’origine du trouble de jouissance provient des parties communes de l’immeuble.

Il appartient en tout état de cause aux locataires invoquant un préjudice de jouissance d’en démontrer la réalité.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent le rapport d’expertise judiciaire rendu le 5 avril 2025 par Monsieur [A] suite à une ordonnance de référés en date du 23 janvier 2025 qui retient les désordres suivants :
dégradation des parois des pièces d’eau suite à infiltration, dégât des eaux et condensationventilation insuffisanteabsence de conformité des installations électriquesdysfonctionnement des appareils ménagersprésence d’insectes et de nuisibles problème de fermeture de la porte fenêtre du séjour
La réalité des désordres est donc établie par cette expertise et peu importe notamment que l’état des lieux d’entrée fasse état d’un appartement en parfait état et que la présence de cafards soit imputable au maintien par la copropriété de vides ordures et à une utilisation anormale de ces derniers par certains copropriétaires.

De même et nonobstant les déclarations du propriétaire, la majorité des désordres sont imputables au bailleur, le locataire étant responsable selon les conclusions de l’expert de la moisissure sur le meuble vasque, d’une fuite non réparée et d’un entretien courant mal effectué.
Outre les nuisibles, sont donc imputables au propriétaire : le défaut de ventilation, installation électrique non conforme, dysfonctionnement d’appreils ménagers, infiltration d’air par la porte fenêtre et la dégradation de la porte de la cave.

En revanche le bailleur justifie être intervenu à de nombreuses reprises notamment pour la présence des punaises de lit pièces 12 à 15, plusieurs entreprises ont traité de sorte que ce trouble n’a pas perduré.

En outre, le 23 mars 2026 une attestation de décence était délivrée au bailleur justifiant de la réalisation de l’ensemble des travaux nécessaires. et dès le mois de novembre 2023 notamment pour les canalisations. Il résulte des pièces communiquées par les défendeurs que dès le mois d’avril 2024, le bailleur avait procédé à toutes les réparations sollicitées par le locataire.

Compte tenu des désordres avérés, de leur ampleur, de leur durée qu’on peut fixer pour les punaises de lit à un mois pour la première infestation en 2019, puis de 5 mois pour la seconde en 2023 puis pour les autres désordres à la durée de 26 mois soit entre le constat de commissaire de justice de janvier 2024 jusqu’à l’attestation de décence en mars 2026, de la diligence du bailleur, et des travaux réalisés, il convient de fixer le quantum du trouble de jouissance à la hauteur de 20% de la valeur locative (800 euros) sur la période considérée (32 mois) soit un préjudice de jouissance fixé à la somme de 5120 euros.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, et notamment de la présence d’un jeune enfant mineur, il convient de fixer celui-ci à la somme de 1000 euros.

Sur les demandes de remboursement

Il est acquis que les réparations du chauffe-eau sont à la charge du bailleur, en conséquence et même si le locataire aurait dû signaler la fuite au bailleur, le fait dans le contexte judiciaire opposant les parties d’avoir fait procéder à la réparation ne saurait le priver de son droit à indemnisation.

Le bailleur devra verser au locataire la somme de 120 euros de ce chef.

Il est est de même pour l’intervention de la société AZUR HYGIENE ET PROTECTION, Le bailleur devra verser au locataire la somme de 332,20 euros de ce chef.

Enfin, il est acquis que la locataire avait remis de chèque de 680 euros au bailleur dans l’attente du paiement du dépôt de garantie par le FSL, que même si le FSL s’est acquitté du dépôt de garantie, il n’était pas possible de procéder à l’encaissement d’un de ces chèques pour une autre cause à savoir réduire la dette locative.

A titre de répétition de l’indû le bailleur devra verser au locataire la somme de 680 euros.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est de payer le loyer.

[S] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail soit le 4 octobre 2024. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

S’il est exact que le défaut de réalisation du diagnostic préalable énergétique prohibe l”indexation du loyer, il y a lieu de retenir comme loyer de référence pour déterminer l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation la somme de 680 euros outre 120 euros de charges soit 800 euros.

Si le bailleur justifie du décompte détaillé des sommes dues dont le solde est différent des sommes réclamées dans le dispositif des dernières conclusions soit 2700,90 euros, il convient de déduire de la somme qu’il réclame au titre des loyers impayés la somme 1268 euros correspondant à la suppression de deux révisions de loyers successives de 20 euros (octobre 2022) et 24 euros (octobre 2023) ainsi que l’augmentation des charges de 50 euros mensuels en décembre 2023 de sorte que la dette de loyer à laquelle la locataire sera condamnée est de 1432,90 euros

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [S] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [S] [D] au paiement de celui-ci.

En revanche l’indemnité d’occupation n’ayant vocation à perdurer que jusqu’à l’expulsion ordonnée dans la présente, il n’y a pas lieu à indexation.

Il n’y a pas lieu à fixer une indemnité d’occupation à une somme égale à 60% du loyer avec charges comme le réclame la défenderesse, les troubles de jouissances ayant tous fait l’objet de reprises, une attestation de décence ayant été délivrée en mars 2026 et le préjudice de jouissance étant indemnisé par ailleurs.

Sur les intérêts

L’ensemble des condamnations pécuniaires produiront des intérêts à compter de leurs demandes respectives en justice conformément aux articles 1231-7 du code civil.

Il y a lieu en application de l’article 1343-2 du code civil d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la compensation des créances

Les créances étant certaines, exigibles, liquides et réciproques, il y a lieu d’ordonner leur compensation.

Sur les demandes accessoires

[S] [D] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile

L’équité commande qu’aucune somme ne soit allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de la procédure RG 2026-00103502 avec la procédure RG 25/05969

CONSTATE la validité du congé ;

CONSTATE que le bail conclu le 5 octobre 2018 entre [I] [F] et [S] [D] concernant le logement, situé au [Adresse 3] à [Localité 6] [Adresse 9] se trouve résilié à la date du 4 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [I] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [S] [D] à payer à [I] [F] de la somme de 1432,90 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2025 compte arrêté au 30 septembre 2024;

CONDAMNE [S] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 800 euros à ce jour, à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE [I] [F] à payer à [S] [D] la somme de 5120 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026

CONDAMNE [I] [F] à payer à [S] [D] et [Y] [B] représenté par sa mère [S] [D] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026

CONDAMNE [I] [F] à payer à [S] [D] la somme de 120 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026

CONDAMNE [I] [F] à payer à [S] [D] la somme de 332,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026

CONDAMNE [I] [F] à payer à [S] [D] la somme de 680 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2026

ORDONNE la capitalisation des intérêts

ORDONNE la compensation des créances réciproques

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires

DIT n’y avoir lieu à accorder une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [S] [D] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président