N° RG 25/01876 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J7CY

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23-000906

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] du 02 décembre 2024

APPELANT :

Monsieur [I] [G]

né le 22 Juin 1958 à [Localité 2] (76)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Hélène QUESNEL de la SELARL MOLINERO QUESNEL STRATEGIES, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A. SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE ELBEU F BOUCLES DE SEINE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Nasser MERABET de la SELARL CABINET CONSEIL DES BOUCLES DE SEINE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 04 mai 2026 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Mme TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 septembre 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame GUILLARD, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 15 septembre 2005, la SA EBS Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [I] [G], portant sur un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 201,67 euros, outre une provision sur charges.

Se plaignant d’une température ambiante oscillant entre 14 et 17 degrés selon les pièces du logement, M. [I] [G] a, par plusieurs courriers à compter du 15 février 2021, signalé puis mis en demeure la SA EBS Habitat de procéder aux travaux nécessaires.

Par courriers des 17 et 30 décembre 2022, reçus les 20 décembre 2022 et 2 janvier 2023 par la société Idex Energies, M. [I] [G] a notifié la persistance du désordre, sollicitant une nouvelle intervention.

Suivant procès-verbal de constat d’accord du 20 décembre 2022, la SA EBS Habitat s’est engagée à faire intervenir la société Idex Energies, afin de vérifier les relevés de température et corriger les anomalies éventuelles, indiquant que celle-ci disposerait d’un délai contractuel de huit jours pour rétablir si nécessaire un fonctionnement normal. Elle s’est également engagée à prendre en charge la réfection du plafond de la salle de bain et la fourniture de la peinture des murs de cette même pièce.

Après mise en demeure qu’il a estimé infructueuse, M. [G] a dénoncé le constat d’accord dans un courrier du 30 janvier 2023 adressé au tribunal judiciaire de Rouen.

Par requête du 13 février 2023, M. [I] [G] a assigné la SA EBS Habitat en injonction de faire devant le tribunal judiciaire de Rouen, sollicitant une remise en état et des travaux d’isolation de son logement, outre une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Suivant ordonnance rendue le 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Rouen s’est déclaré matériellement incompétent au pro’t du juge des contentieux de la protection, auquel l’affaire a été renvoyée.

Suivant jugement rendu le 2 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

– débouté M. [I] [G] de sa demande de condamnation du bailleur à procéder à des travaux d’isolation de remise aux normes de décence du logement sis [Adresse 4], à [Localité 5],

– débouté M. [I] [G] de sa demande de condamnation de la SA EBS Habitat à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

– débouté M. [I] [G] de sa demande de condamnation de la SA EBS Habitat à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

– débouté M. [I] [G] de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la SA EBS Habitat de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que chacune des parties supporterait la charge de ses dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit.

Le premier juge a débouté M. [G] de ses demandes, faute de caractériser l’état indécent du logement loué, qui résulterait d’un défaut d’isolation et d’un dysfonctionnement des installations de chauffage dans l’appartement.

Par déclaration électronique du 20 mai 2025 , M. [I] [G] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 29 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [I] [G] demande à la cour d’appel de :

– le déclarer recevable en son appel ;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes ,

Statuant à nouveau ,

A titre principal,

– déclarer que le logement sis [Adresse 5] [Adresse 6], ne revêt pas un caractère décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

– ordonner à EBS Habitat d’effectuer les travaux de remise aux normes de décence, en l’espèce, les travaux de chauffage et d’isolation de l’intégralité du logement, et à défaut d’exécution, l’autoriser à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution auprès d’EBS Habitat,

– condamner EBS Habitat au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral subi par M. [G] ,

A titre subsidiaire, condamner EBS Habitat au paiement de la somme de

15 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ,

En tout état de cause,

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté EBS Habitat de sa demande de condamnation de M. [G] au règlement de la somme de 2 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter en conséquence EBS Habitat de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel,

– condamner EBS Habitat aux entiers dépens de la présente instance,

– condamner EBS Habitat à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives communiquées le 26 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SA EBS Habitat demande à la cour d’appel, au visa des articles 1353 et 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89 462 et de l’article R241-25 du code de l’énergie, de :

– confirmer le jugement en ses dispositions, à l’exception de celles portant sur les frais irrépétibles de première instance ,

– débouter en conséquence M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel ;

À titre d’appel incident :

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

– condamner M. [G] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

– condamner M. [G] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a débouté M. [G] de sa demande de réalisation de travaux dans son logement, qu’il présentait afin de remédier à son isolation insuffisante et au dysfonctionnement du chauffage rendant celui-ci indécent.

Rappelant au visa de l’article 1731 du code civil que le locataire était présumé avoir reçu le logement occupé en bon état d’entretien et de réparation, en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée et notant l’absence d’état des lieux de sortie et de toute mise en demeure du bailleur de réaliser celui-ci, le premier juge a considéré que M. [G] ne rapportait pas la preuve, dont la charge lui incombait, du caractère indécent du logement nécessitant la réalisation des travaux demandés.

A l’appui de la critique de cette décision, M. [G] se prévaut des éléments suivants versés aux débats et constituant à son sens des présomptions graves, précises et concordantes permettant de caractériser l’état d’indécence de son logement et à tout le moins, le manquement d’EBS à son obligation de délivrer à son locataire un logement en état d’usage :

– de multiples voisins immédiats dénoncent des désordres identiques à ceux qu’il revendique,

– des articles de presse attestent de l’état de délabrement du parc locatif d’EBS Habitat,

– les attestations de son entourage témoignent de l’insuffisance de chauffage du logement,

– les relevés de température effectués par ses soins et l’absence de réponse de l’intimée à la sommation de communiquer les relevés de la sonde de température installée dans le logement litigieux en mars 2022 par la société Idex Energies, mandatée par le bailleur,

– le constat établi le 26 février 2025 par Maître [V] [B], commissaire de justice,

– le courriel de M. [N] [M], assistant parlementaire, du 19 mars 2025,

– le rapport d’expertise amiable du 13 mai 2025.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement critiqué.

Elle considère pour l’essentiel que M. [G] échoue encore en appel à prouver le caractère indécent de son logement et estime avoir rempli ses obligations, notamment en missionnant la société Idex Energies dans des délais raisonnables, à chaque signalement de son locataire, notant que ce dernier n’a émis aucune plainte entre 2005 et 2021.

I- Sur la demande de réalisation de travaux

L’article 1719 du code civil dispose de façon générale que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation; à défaut le logement est considéré comme non décent.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise, en son article 3, que le logement décent comporte, s’agissant du chauffage : ’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.’

L’article 20-1 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, si le premier juge a justement estimé que les pièces versées par M. [G] lors de l’audience de première instance, étaient insuffisantes à prouver le caractère indécent de son logement, il convient de relever qu’en appel, le locataire verse désormais des éléments objectifs, portant directement sur son logement, à savoir un procès-verbal de constat établi le 26 février 2025 par une commissaire de justice (pièce n°40 de l’appelant), ainsi qu’un rapport d’expertise amiable unilatérale établi le 13 mai 2025 à la suite d’opérations menées le 7 mai 2025 (pièce n°41 de l’appelant).

Le 26 février 2025, la commissaire de justice s’est rendue au domicile de

M. [G], d’une superficie d’environ 50 m² et a constaté la présence de trois radiateurs à robinet thermostatique, un dans le séjour, un dans la cuisine ouverte sur le séjour et un dans la chambre, tous chauds au toucher de la main, notant l’absence de radiateur dans l’entrée et le cagibi, ainsi que dans la salle de douche (sans sèche-serviette non plus) et, au ressenti, une température ambiante fraîche dans l’appartement. Ce ressenti de Maître [B] a été conforté par sa lecture d’une température de 15° sur le thermomètre suspendu au mur de la chambre, contigu à celui de la cuisine, photographie prise à l’appui de ce constat.

La commissaire de justice a conclu que les trois seuls radiateurs installés dans le logement loué n’étaient ’pas suffisamment performants pour assurer un chauffage décent du logement’.

Par ailleurs, dans un mail envoyé le 14 mars 2025 à l’appelant, M. [N] [M], assistant parlementaire, a relaté sa visite effectuée chez

M. [G] le 27 Février 2025 à 10h, au cours de laquelle l’intéressé déclare être resté une heure et avoir constaté sur le thermomètre, suspendu sur un mur de la chambre, une température de 15°, restée inchangée à son départ. M. [M] a joint à son courriel une photographie du thermomètre, l’appareil étant identique à celui pris en photo par la commissaire de justice.

Une expertise amiable a également été effectuée à la demande de

M. [G] le 7 mai 2025. Le thermomètre indiquait une température d’environ 18,5° Celsius et les trois radiateurs étaient légèrement tièdes au toucher.

L’expert a estimé qu’il ne pouvait pas conclure définitivement sur la situation thermique réelle du logement, eu égard à la date de son intervention, alors que M. [G] se plaignait d’un chauffage insuffisant en période hivernale, que les résultats des mesures effectuées par la société Idex Energies grâce à la sonde posée dans la chambre du locataire n’étaient pas communiqués et qu’il n’était pas possible d’assurer la fiabilité des données issues des relevés effectués avec le thermomètre à mercure.

L’expert a cependant observé que la situation du logement au rez-de-chaussée et au-dessus d’un local non chauffé pouvait contribuer à des pertes thermiques supplémentaires et a été en mesure de conclure que plusieurs paramètres, tels que l’ancienneté de l’immeuble, l’absence de travaux de rénovation thermique et le nombre de radiateurs pouvaient participer aux difficultés à obtenir une température optimale au sein de l’appartement.

Si les opérations d’expertise n’ont pas été réalisées au contradictoire de l’intimée, ce rapport est cependant corroboré par le constat effectué par la commissaire de justice et par le mail envoyé par M. [M].

En outre, l’intimée incrimine vainement la parole de M. [M] et ne démontre pas que M. [G] aurait été à l’origine d’un stratagème malicieux pour obtenir une telle température lors du passage de la commissaire de justice et de différents témoins.

Si les seuls éléments versés en première instance étaient insuffisants pour prouver le dysfonctionnement du chauffage dans l’appartement conduisant au caractère indécent de celui-ci, il convient de prendre en considération, à l’aune des nouvelles pièces versées en appel, les relevés de température effectués par M. [G] lui-même en 2022 et 2023 (pièces n°18 et n°36), les attestations de Mme [L] ayant hébergé M. [G] du 2 au 28 février 2022 eu égard ’au froid intense régnant dans son appartement’ (pièce n°19) et de M. [A], agent d’entretien de la société EBS Habitat, ce dernier témoignant de l’inefficacité de l’intervention de la société Idex Energies du 22 décembre 2022 sur le radiateur de la chambre (pièce n°20).

Certes, la société bailleresse justifie avoir fait intervenir à plusieurs reprises la société Idex Energies pour remédier au dysfonctionnement du chauffage dénoncé par son locataire.

Il résulte cependant des éléments versés aux débats en appel que l’intervention de cette société s’est révélée inefficace.

Or le bailleur est tenu de délivrer un logement conforme aux critères de décence exigés, au titre de ses obligations résultant de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, l’absence de chauffage suffisant constituant un manquement à cette obligation. Il est également tenu d’assurer son entretien en réalisant les travaux nécessaires à la sécurité de l’occupant et lui assurant une jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.

L’intimée soutient donc vainement que M. [G] ne s’est jamais plaint de l’insuffisance du chauffage entre son entrée dans les lieux en 2005 et le 15 février 2021, date de son premier courrier portant réclamation à ce sujet. L’ancienneté du bâtiment d’habitation et l’absence de rénovation thermique, soulignées par l’expert amiable, peuvent expliquer l’apparition de dysfonctionnement du chauffage au bout de seize ans.

Enfin, si l’intimée souligne le manque de fiabilité des relevés effectués à partir du thermomètre à mercure placé dans la chambre de M. [G], soulevé par l’expert amiable, elle n’explique pas pourquoi elle n’a pas répondu à la sommation de communiquer de l’appelant lui enjoignant de produire les relevés de température établis par la sonde installée par la société Idex Energies. Si un problème de piles usagées se posait en première instance, la cour peut considérer que ce problème a été résolu et que la production de ces relevés aurait eu toute leur utilité probatoire, comme l’a indiqué l’expert amiable dans son rapport.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la cour considère que la preuve de températures insuffisantes relevées dans le logement de M. [G] en période hivernale et l’absence de réponse adéquate au dysfonctionnement du chauffage justifient que des travaux soient réalisés pour y remédier par le bailleur, tenu de maintenir le logement loué conforme aux critères de décence exigés par les textes susvisés pendant toute la durée du bail.

À défaut d’exécution de ces travaux par la bailleresse dans un délai maximum de quatre mois courant à compter de la notification du présent arrêt, la cour autorise M. [I] [G] à faire exécuter lui-même les travaux et à obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution auprès de la société EBS Habitat.

La décision entreprise sera infirmée en ce sens et le présent arrêt sera transmis au préfet de la Seine-Maritime (76), en application des dispositions de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

II- Sur la demande indemnitaire

M. [G] sollicite le paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral subi, des suites du caractère indécent de son logement, de l’ancienneté du litige et de l’inefficacité des rares interventions de la bailleresse.

Les multiples démarches effectuées par M. [G] pour obtenir un chauffage fonctionnel dans son appartement en période hivernale depuis 2021 (courriers, rendez-vous pour les interventions de la société Idex Energies), ainsi que les tracas pour faire valoir ses droits à l’amiable puis en justice (conciliation avec accord, saisine du juge) constituent le préjudice moral subi par l’appelant, que la cour évalue à la somme de 3 000 euros.

L’intimée sera condamnée à verser cette somme à M. [G], par infirmation de la décision entreprise.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le préjudice de jouissance, que l’appelant n’a sollicité qu’à titre subsidiaire, au cas où la cour jugerait que le logement n’était pas indécent.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société EBS Habitat, partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation de la décision entreprise, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle sera en outre condamnée à verser à M. [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.

En outre, les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance, ayant débouté les parties de leurs demandes, seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme en ses dispositions le jugement rendu le 2 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ,

Condamne la SA EBS Habitat à exécuter ou faire exécuter les travaux de remise aux normes de décence du système de chauffage du logement occupé par M. [I] [G], sis [Adresse 7], à [Localité 5], dans un délai maximum de quatre mois courant à compter de la notification du présent arrêt ,

À défaut d’exécution dans le délai susvisé, autorise M. [I] [G] à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution auprès de la société EBS Habitat ,

Condamne la SA EBS Habitat à verser à M. [I] [G] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ,

Condamne la SA EBS Habitat aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SA EBS Habitat à verser à M. [I] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure d’appel et la déboute de ses demandes présentées sur ce même fondement ,

Transmet le présent arrêt au Préfet de la Seine-Maritime (76), en application des dispositions de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le greffier Le président