ARRET

N°459

[Q]

C/

[Q]

Copie exécutoire

le 17 septembre 2026

à

Me AMOUEL

Me DONGMO GUIMFAK

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX SEPT SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/03684 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JOKE

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AMIENS DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [B] [D] [Q]

né le 12 Octobre 1977 à [Localité 1] (76)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Emilie DECROOS substituant Me Nathalie AMOUEL de la SCP AMOUEL – AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

Monsieur [C] [Q]

né le 20 Juillet 1975 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Charles Marcel DONGMO GUIMFAK, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2025-011561 du 11/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 28 mai 2026, l’affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée en présence de Mme [M] [F], attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 17 septembre 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Le 9 octobre 2009, M. [T] [Q] a vendu à M. [B] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2019, M. [B] [Q] a donné à bail (colocation) à ses parents, M. [T] [Q] et Mme [H] [Q] (aujourd’hui décédée) un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 550 euros. Le bail, valable pour un an, a été reconduit par tacite reconduction.

Il a par ailleurs donné à bail l’autre partie de l’immeuble à son frère M. [C] [Q] moyennant un loyer mensuel de 250 euros outre 50 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, M. [B] [Q] a fait signifier à M. [C] [Q] un congé pour vendre avec obligation pour le locataire de quitter les lieux au 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, M. [B] [Q] a fait assigner M. [C] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

-ordonner l’expulsion de M. [C] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

-autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

-condamner M. [C] [Q] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 18 000 euros au titre de l’arriéré de loyer,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 6 juin 2025, le juge a :

– prononcé la nullité du congé du bail pour vendre du 30 septembre 2024, délivré par M. [B] [Q] à M. [C] [Q], concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2],

– débouté M. [B] [Q] de ses autres demandes et prétentions,

– condamné M. [B] [Q] aux dépens de l’instance,

– rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 1er juillet 2025, M. [B] [Q] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, M. [B] [Q] demande à la cour de :

-dire et juger M. [B] [Q] recevable et bien fondé en son appel,

En conséquence,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* prononcé la nullité du congé du bail pour vendre du 30 septembre 2024, délivré par M. [B] [Q] à M. [C] [Q], concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2],

* débouté M. [B] [Q] de ses autres demandes et prétentions,

* condamné M. [B] [Q] aux dépens de l’instance,

* rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– valider le congé pour vendre signifié à M. [C] [Q], par exploit de la SCP Margolle-Barbet-Monchax, commissaires de justice associés à [Localité 2], en date du 30 septembre 2024,

– dire M. [C] [Q], occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], depuis le 1er janvier 2025,

– ordonner l’expulsion de M. [C] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance et le concours de la force publique et d’un serrurier,

– dire que le commissaire de justice instrumentaire pourra faire transporter les meubles ou objets des personnes expulsées dans tel garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire,

– condamner M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel actuel, provision sur charges comprises, soit la somme de 300 euros par mois, jusqu’à libération effective du logement,

– condamner M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] la somme de 18 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,

– condamner M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] la somme provisionnelle de 2 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 31 août 2025,

-condamner M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

– condamner M. [C] [Q] aux entiers dépens de première instance d’appel,

– condamner M. [C] [Q] à verser à M. [B] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner M. [C] [Q] aux entiers dépens d’appel,

-débouter M. [C] [Q] de toutes prétentions plus amples et contraires.

M. [B] [Q] soutient que le contrat de bail porte sur un logement meublé et que dans ce cas précis, le délai laissé au locataire pour quitter les lieux suite à la signification d’un congé pour vendre est de trois mois contrairement à ce qu’a retenu le premier juge qui s’est basé sur la législation des logements non meublés.

De plus, M. [B] [Q] affirme que M. [C] [Q] ne s’est jamais acquitté du loyer courant depuis la prise du logement mais que compte tenu de la prescription quinquennale, il ne peut réclamer le paiement que des cinq dernières années de loyers soit la somme de 18 000 euros. Il explique que compte tenu des liens familiaux qu’il entretient avec son frère, il n’a procédé qu’à des relances informelles. Il ajoute que leurs liens se sont distendus mais qu’il produit en cause d’appel un décompte. L’appelant précise également que l’immeuble s’est détérioré et que des voisins se plaignent de nuisances olfactives.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, M. [C] [Q] demande à la cour de :

-déclarer M. [B] [Q] recevable en son appel,

-dire qu’il a été bien jugé et mal appelé,

En conséquence,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-condamner M. [B] [Q] à verser à M. [C] [Q] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-le condamner aux entiers dépens.

M. [C] [Q] soutient que M. [B] [Q] n’apporte aucun élément nouveau de nature à entraîner l’infirmation du jugement entrepris et que le premier juge a correctement apprécié les faits de la cause.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 6 mai 2026 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 28 mai 2026.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé pour vendre, en application de l’article 25-8 de la loi n°86-1290 du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés :

I. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, le contrat de colocation signé entre les parties porte sur un logement meublé régi par le Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 dont l’article précité est issu.

Le contrat prévoit que la durée du bail est d’un an reconduit tacitement à chaque date anniversaire.

Il résulte du congé pour vendre signifié à M. [C] [Q] le 30 septembre 2024 que ce dernier avait un délai de 3 mois soit jusqu’au 31 décembre 2024 pour quitter les lieux. Par ailleurs, cet acte reproduit explicitement l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé signifié le 30 septembre 2024 est donc valide et il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vendre en statuant sur les demandes subséquentes.

2. Il résulte du constat dressé le 24 février 2025 que M. [C] [Q] s’est maintenu dans les lieux au-delà du délai fixé par le congé pour vendre. M. [T] [Q], également locataire de l’immeuble, a confirmé le jour-même que M. [C] [Q] occupait toujours les lieux.

Il ressort de ces éléments que M. [C] [Q] est occupant sans droit ni titre du logement.

Par conséquent, il convient de déclarer M. [C] [Q] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] depuis le 1er janvier 2025 et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef. M. [C] [Q] sera également condamné à payer une indemnité d’occupation de 300 euros par mois correspondant au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur l’arriéré locatif, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 25-3 issu du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, que les articles 7 et 7-1 de ladite loi sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, M. [C] [Q] ne conteste pas qu’il ne s’est jamais acquitté du paiement du loyer courant et des charges depuis son entrée dans le logement.

Toutefois, et contrairement à ce qu’affirme M. [B] [Q], sa demande en paiement des loyers est soumise à la prescription triennale et non quinquennale et ne porte donc que sur la somme maximale de 10 800 euros.

Il résulte effectivement du décompte produit en appel par M. [B] [Q] que M. [C] [Q] n’a procédé à aucun paiement depuis janvier 2019.

En conséquence, et par infirmation du jugement, M. [C] [Q] sera condamné à payer à M. [B] [Q] la somme de 10 800 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2024. Le surplus de la demande sera rejeté.

De plus, s’agissant des indemnités d’occupation, il ressort également du décompte locatif que M. [C] [Q] n’a procédé à aucun paiement depuis janvier 2025, il sera donc condamné à payer à M. [B] [Q] la somme de 2 400 euros correspondant aux indemnités d’occupation entre janvier et août 2025. M. [B] [Q] demande dans le dispositif de ses conclusions la condamnation « provisionnelle » de l’intimé à lui verser cette somme sans explication alors qu’il s’agit d’une procédure au fond. Il n’y a donc pas lieu à condamnation provisionnelle.

Sur les autres demandes

M. [C] [Q] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de première instance, la décision entreprise étant infirmée sur ce point, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [C] [Q] sera condamné à payer à M. [B] [Q] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, la décision entreprise étant infirmée sur ce point et à la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel. Le surplus de la demande sera rejeté.

M. [C] [Q] sera débouté de sa demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le congé pour vendre signifié au locataire, M. [C] [Q], le 30 septembre 2024 est valide ;

Dit que M. [C] [Q] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], à [Localité 2] depuis le 1er janvier 2025 ;

Ordonne l’expulsion de M. [C] [Q] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Dit que le commissaire de justice instrumentaire pourra faire transporter les meubles ou effets des personnes expulsées dans tel garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [C] [Q] ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] à compter du 1er janvier 2025, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actuel et des charges, soit la somme de 300 euros jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] la somme de 10 800 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2024 ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à M. [B] [Q] la somme de 2 400 euros au titre des indemnités d’occupation entre janvier et août 2025 ;

Rejette le surplus de la demande ;

Condamne M. [C] [Q] aux entiers dépens de première instance et d’appel et à verser à M. [B] [Q] la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance ainsi que la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés en appel ;

Déboute M. [C] [Q] de sa demande formée au même titre.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE