TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026
AFFAIRE N° RG 25/00388 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DJME

AFFAIRE :

[Z] [G]

C/

S.A.R.L. ARCHITECTEURS PROMOTION

APPEL
N°
du

☒ Copie exécutoire délivrée à

ME BELLISSENT
ME GIRARD

☒ Copie à
ME BELLISSENT
ME GIRARD

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Madame [Z] [G]
née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jean BELLISSENT de la SCP SCP BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A.R.L. ARCHITECTEURS PROMOTION
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe GIRARD de la SELARL LYSIS AVOCATS, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mai 2026 .

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur à l’audience publique du 18/06/2026 assisté de Madame Bérengère CASTELLS Greffier lors des débats et de Madame Alexandra GAFFIE Greffier lors du prononcé.
Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 17 Septembre 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Marc POUYSSEGUR assesseurs.

Le Jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;
EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date du 05 mars 2025 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel la partie demanderesse, en l’occurrence, Madame [Z] [G], née le [Date naissance 1] 1956 à MENDE, de nationalité française, exploitante agricole, demeurant [Adresse 3], a assigné devant le tribunal de céans, la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION, Société à Responsabilité Limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Société de NARBONNE sous le numéro B 482 298 452, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit Siège, pour obtenir réparation de préjudices en lien avec des troubles anormaux de voisinage du fait de la construction d’un immeuble suivant permis modifié à proximité immédiate de sa maison d’habitation sise [Adresse 5] à NARBONNE (1100), édifiée sur une parcelle cadastrée Section AI numéro [Cadastre 1], et ainsi, au visa des articles articles 544, 1240 et suivants, notamment, 1242 du Code civil, en lecture du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur l’Expert [O] [A] en date du 3 août 2023, il est demandé au tribunal de juger que les pertes d’intimité et d’ensoleillement engendrées pour la propriété de Madame [Z] [G] par le projet immobilier « [Adresse 6] » mené à bien par la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION sont constitutives de troubles anormaux de voisinage ouvrant droit à une indemnisation sur le fondement des dispositions des articles 544 et 1240 du Code civil
En conséquence ;
Condamner la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION à payer à Madame [Z] [G] la somme de 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts délictuels et en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation d’énergie.
Condamner en outre la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION à payer à Madame [Z] [G] la somme de 56 000,00 euros à titre de dommages et intérêts délictuels et en réparation du préjudice subi du fait de la diminution de valeur vénale de l’immeuble dont elle est propriétaire.
Débouter la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION de l’ensemble de ses demandes.
En tout état de cause,
Condamner la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION à payer à Madame [Z] [G] la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner en outre la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION aux entiers frais et dépens d’instance, en ce compris les frais de constat et d’Expertise.

Vu l’ordonnance du 27 juillet 2021 et le rapport de Monsieur [A] en date du 3 août 2023.

Vu les écritures en réponse de la partie défenderesse, qui conclut ainsi :
Débouter Madame [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner Madame [Z] [G] au paiement de la somme de 2. 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, si exposés.

Vu les conclusions en réplique de la partie requérante qui confirme au plus fort ses demandes, sollicitant désormais :
Vu les dispositions des articles 544, 1240 et suivants, notamment, 1242 et 1253 alinéa 1er du Code civil ;
Vu le Rapport établi par Monsieur l’Expert [O] [A] en date du 3 août 2023 ;

Juger que les pertes d’intimité et d’ensoleillement engendrées pour la propriété de Madame [Z] [G] par le projet immobilier « [Adresse 6] » mené à bien par la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION sont constitutives de troubles anormaux de voisinage ouvrant droit à une indemnisation sur le fondement des dispositions des articles 544 et 1240 du Code civil,

En conséquence,

Condamner la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION à payer à Madame [Z] [G] la somme de 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts délictuels et en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation d’énergie.
Condamner en outre la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION à payer à Madame [Z] [G] la somme de 56 000,00 euros à titre de dommages et intérêts délictuels et en réparation du préjudice subi du fait de la diminution de valeur vénale de l’immeuble dont elle est propriétaire.
Débouter la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION de l’ensemble de ses demandes.

En tout état de cause,

Condamner la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION à payer à Madame [Z] [G] la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
Condamner en outre la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION aux entiers frais et dépens d’instance, en ce compris les frais de constat et d’Expertise.

Vu la tentative de médiation favorisée par le tribunal,

Vu les bordereaux des pièces produites et échangées par les parties concluantes,

Vu l’ordonnance, prévoyant la clôture, à la date du 20 mai 2026, renvoyant et fixant l’affaire à l’audience de jugement du 18 juin 2026 où elle a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° Il est constant que Madame [Z] [G] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 3], édifiée sur une parcelle cadastrée Section AI numéro [Cadastre 1].

Le 13 janvier 2012, la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION a déposé un projet portant sur une surface hors-œuvre nette de 735 m² et tendant à l’édification d’un immeuble d’habitation sur construction existante, au [Adresse 7], à [Localité 1] (parcelle cadastrée AI [Cadastre 2] en zone UAb du plan local d’urbanisme), parcelle jouxtant celle de Mme [G] avec une mitoyenneté de mur et une grande proximité d’habitation.

Le projet consistait initialement à réaliser un immeuble de 4 étages, comprenant 7 logements, avec garages et places de stationnement.

Par arrêté en date du 19 mars 2012, la commune a délivré un permis de construire n° PC 011 262 12 N0007.

Par la suite, la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION a déposé, successivement, deux demandes de permis modificatifs, apportant diverses précisions sur les documents fournis (cotations et mesures) et mentionnant la destruction totale du bâtiment existant.

Suivant Arrêtés des 12 février 2013 et 3 mai 2013, les permis modificatifs ont été octroyés.

Dans l’intervalle, une requête avait été enregistrée au greffe du Tribunal administratif de MONTPELLIER, Madame [Z] [G] demandait l’annulation du permis de construire puis, par la suite et également, des permis modificatifs.

Par jugement du 18 décembre 2014, le tribunal administratif a rejeté les demandes de Madame [G].

Cependant, Madame [G] estime qu’indépendamment de la question de la légalité des autorisations d’urbanisme délivrées, le projet de SUD ARCHITECTEURS PROMOTION n’en présenterait pas moins de graves atteintes au droit des tiers, à savoir les siens.

Elle fait état du résultat après la visite du chantier et l’élévation des 4 étages qui révèle à elle seule, selon la requérante, l’ampleur des dommages occasionnés en terme de vues droites et obliques.

Il est produit à cet effet une étude réalisée le 23 février 2016 par Monsieur [H] [P], Architecte expert agréé auprès de la Cour d’Appel de [Localité 4], qui rendait compte d’un préjudice potentiel considérable pour Madame [Z] [G], dans l’hypothèse où l’exécution du projet considéré serait mené à bien qui caractériserait des troubles multiples de voisinage induits par la construction projetée, excédant les inconvénients qu’un voisin se doit d’accepter.

Au final, la construction projetée par SUD ARCHITECTEURS PROMOTION a été édifiée.

Suivant assignation en date du 21 juin 2021, Madame [G] a sollicité un référé probatoire

Par ordonnance du 27 juillet 2021, Monsieur le Président du tribunal de Céans, juge des référés, a fait droit à cette demande, désignant Monsieur [L] [C] et, à défaut, Monsieur [I] [R], aux fins d’y procéder.

Monsieur [O] [A] a finalement assuré la mission et a déposé son rapport le 3 août 2023.

En lecture de rapport, Madame [G] poursuit la réparation des préjudices liées à l’édification de l’immeuble voisin, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage qui constitue un régime autonome de responsabilité objective selon lequel les dommages causés à un voisin, lorsqu’ils excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, obligent leur auteur à réparation.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Elle est potentiellement imputable à tout titulaire de droits d’usage sur la propriété à l’origine du trouble dans les termes de l’article 1253 du Code civil, alinéa 1er :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Il est admis généralement que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu ou de la durée du trouble, son intensité au regard de la situation précise où il se manifeste. Ainsi, la jurisprudence fait cas dans certaines configurations de la perte d’intimité et/ou d’ensoleillement.

Il appartient au juge du fond d’apprécier, au regard des éléments de preuve produits aux débats, la réalité, la nature et l’anormalité des troubles allégués.

Il revient à Madame [G] la charge de rapporter la preuve du trouble anormal du voisinage dont elle s’estime victime. La requérante estime que l’ampleur du projet de la société SUD ARCHITECTEURS PROMOTION altère fortement l’agrément de son habitation.

Madame [G], soutient qu’à la suite de l’expert privé, l’expert judiciaire, Monsieur [O] [A], mandaté par la suite, a confirmé la réalité qu’elle estime désormais acquise de ces troubles et de quantifier leur nuisance.

Cependant, les constations et les commentaires conclusifs sont plus nuancés dans son pré-rapport:
« Le litige concerne des troubles et préjudices sur la maison de Madame [G], suite à la construction d’un immeuble de logements réalisé par la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION.
Le PLU de [Localité 1] indique que la construction se situe en zone UB. Le caractère de la zone : zone vouée à être densifiée comprenant de l’habitat collectif et individuel ;
Le risque de construction de l’immeuble existait bien….
Les préjudices liés aux vues plongeantes, droites et obliques, ne pourront pas être pris en compte, le constructeur ayant respecté la réglementation en vigueur.
L’on se retrouve avec un ensemble d’éléments contribuant à réduire le niveau d’agrément de l’habitation de façon définitive et peuvent influencer négativement la valeur vénale de l’immeuble de Madame [G] et conduisent à demander un dédommagement de 90 000, 00 €, à préciser.
Sur les responsabilités :
La SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION est responsable mais n’a commis aucune faute puisqu’elle possédé toutes les autorisations conformes aux règles d’Urbanisme.
Toutefois, l’influence du soleil a été prise en compte, réglementairement sur le projet de l’immeuble de logements, la Sté était pleinement au fait de l’influence de cette construction sur la maison de Madame [G] avec la « caution » du servie de l’urbanisme de la commune. »
Monsieur [A] rappelle que « les responsabilités ne pourront pas être proposées sur un aspect seulement technique de l’expert. A l’appréciation du tribunal. »

Dans son rapport définitif , malgré des formulations parfois un peu confuses (soulignées par nos soins), Monsieur [A] est plus précis sur les données de la situation et ces incidences préjudiciables, :
… Le PLU de [Localité 1] indique que la construction se situe en ZONE Uab (zone UBI du POS de 1981, précisé en page 4 de l ’acte de vente). Le caractère de la zone, comme la zone UBI actuelle, vouée à être densifiée comprenant de l’habitat collectif et individuel n’est pas concerné, mais la maison se trouve dans une zone fortement urbanisée, dans un lieu urbain déjà dense, avec des zones à densifier très proches et permet une urbanisation plus dense et progressive de la ville.
Les conséquences de cette nouvelle construction , détaillées ci-après concernent :
Une vue plongeante sur la terrasse de Madame [G]
Une perte d’ensoleillement de cette même terrasse.
Le fait d’être en zone de non densification, il n’y a pas lieu de s’attendre à la présence d’un immeuble.
Le caractère de densification n’étant pas précisé sur le PLU, pour cette zone, l’appréciation de la normalité du trouble sera laissée à l’appréciation du Tribunal.

Les préjudices liés aux vues plongeantes, droites et obliques, ne pourront pas être pris en compte, le constructeur ayant respecté la réglementation en vigueur.
Toutefois, la création d’une nouvelle vue plongeante sur la terrasse, occasionne une perte de son intimité et peut être considérée comme un problème relativement incommodant.
Cette situation peut être améliorée avec un brise vue latéral sur les 2 balcons qui surplombent la terrasse, coût estimé à 1 200, 00 €.
L’appréciation de la normalité de ce trouble sera laissée à l’appréciation du Tribunal.

Sur la perte d’ensoleillement, la perte de vue n’étant pas significative, les simulations annexées confirment une perte d’ensoleillement annuelle moyenne de 30%, supérieur à la situation d’origine,
L’on se retrouve avec un ensemble d’éléments contribuant à réduire le niveau d’agrément de l’habitation de façon définitive et peuvent influencer négativement la valeur vénale de l’immeuble de Madame [G] et conduisent à demander un dédommagement de 90 000, 00 €,soit environ 30 % de la valeur du bien.
Les préjudices liés à la perte d’ensoleillement sont réels, toutefois la maison, bien que située dans un espace fortement urbanisé, comporte des espaces (jardin, piscine…) permettant de profiter de l’ensoleillement. L’expert propose une perte de valeur de la maison de 22 000, 00 €. A l’appréciation du tribunal.

Les apports solaires sont négligeables sur les consommations de chauffage de la maison qui sont surtout liées aux températures extérieures pouvant réduire ou augmenter les besoins de chauffage.
Pour les besoins de climatisation en période de fort ensoleillement, printemps, été , automne : L’ensoleillement de la maison est nettement moins impacté l’été, Madame [G] précise qu’il n’ y a pas de climatisation, qu’il y en a pas besoin. Il n’y a pas d’avantages à considérer avec la présence de l’immeuble.

Et l’expert de conclure à nouveau :
« La SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION est responsable mais n’a commis aucune faute puisqu’elle possédé toutes les autorisations conformes aux règles d’Urbanisme.
Toutefois, l’influence du soleil a été prise en compte, réglementairement sur le projet de l’immeuble de logements, la Sté était pleinement au fait de l’influence de cette construction sur la maison de Madame [G] avec la « caution » du servie de l’urbanisme de la commune. »
Monsieur [A] rappelle que « les responsabilités ne pourront pas être proposées sur un aspect seulement technique de l’expert pour les montants financiers précédemment évalués mais le caractère subi pouvant conduire à une indemnisation sera laissé à l’appréciation du tribunal. »

On peut déduire de cette analyse que la maison de Madame [G] se trouve bien dans une zone ou à proximité immédiate d’une zone UB, et même UB1, vouée à être densifiée comprenant de l’habitat collectif et individuel, des commerces et activités où les constructions pour une bonne part sont en ordre continu voire à l’alignement.

L’expert souligne l’absence d’irrégularité urbanistique liée à la construction d’un immeuble en élévation surplombant son environnement immédiat dans une zone vouée à la densification de l’habitat et des constructions et retient aussi un respect des règles du code civil sur les vues directes.

Il exclut comme significatives toutes conséquences préjudiciables sur la régulation thermique en plus ou en moins, et notamment sur un surcoût énergétique.

Il retient au final l’incidence d’une vue plongeante plus ou moins incommodante mais non illicite ainsi qu’une perte objective d’ensoleillement partielle, avec un impact relatif qui ne fait perdre qu’une valeur vénale d’environ 22 000, 00 €

Cependant, l’habitation dans l’espace urbain comporte beaucoup d’avantages au rang desquels ne figurent ni l’assurance d’une préservation complète de l’intimité privée du fait de la configuration rapprochée et imbriquée des constructions ni la garantie, comme un droit acquis, à bénéficier, de manière définitive et immuable, de l’agrément d’une vue quelconque ou d’une exposition optimale à une luminosité parfaite ou à un l’ensoleillement idéal, surtout dans une zone où la densification des constructions constitue la règle pour répondre à un objectif d’intérêt commun de rationalisation de l’extension urbanistique, issu de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, visant à réduire l’emprise urbaine sur les terrains non construits.
Il est indéniable que la possibilité de construction d’un immeuble collectif en élévation à proximité du bien de Madame [G] existait et, largement prévisible, ne saurait surprendre, d’autres projets pouvant d’ailleurs affecter dans l’avenir le quartier. De ce point de vue, l’avis de l’expert sur le fait que rien ne pouvait permettre d’attendre la construction d’un immeuble de plusieurs niveaux en surplomb des habitations existantes, ne peut être partagé, tenant la nature de la zone concernée.
La seule réserve faite à ce processus légal se trouve dans le cas où la modification entraînerait des inconvénients excessifs ou disproportionnés qui seraient caractérisés par la constatation du dépassement important d’un seuil de nuisance.

S’il ne fait pas de doute que l’impact de la construction sur l’espace privatif de Madame [G] est réel, du moins quant à la modification de l’ensoleillement, sur la terrasse arrière de l’immeuble de Madame [G] et une partie de la façade ouest de la maison, il ne peut être considéré d’une ampleur exceptionnellement grave et permanente dont les effets, du fait de l’ombre portée, sont d’ailleurs variables suivant le moment de l’année ou de la journée et partiels du fait de l’orientation de la maison et du jardin qui était déjà ombragé dans les années précédentes du fait de son environnement urbain.
De surplus, le curseur de l’avantage attaché à un ensoleillement maximal tout comme à la végétalisation de l’espace urbain, évolue nécessairement en raison des changements climatiques de plus en plus marqués.

Il n’apparaît nullement que la normalité du trouble subi soit dépassé et ne peut dévaluer l’immeuble de Madame [G] qui, abstraction faite de la construction querellée et avant même qu’elle fut construit, était affecté d’un critère négatif, celui de se trouver dans une zone où le développement urbain dans le cadre du PLU, l’exposait déjà à voir construit, dans sa proximité immédiate, un immeuble collectif. La réalisation du risque dans les proportions qu’il comportait, n’est pas de nature à changer significativement la valeur vénale du bien par rapport aux critères de commercialité d’un bien situé en zone densifiée ou à proximité, étant noté qu’il ne pouvait être envisagé de maintenir une zone d’activité artisanale, antérieurement installée, qui elle-même avait ses propres nuisances au demeurant.

Quant à la vue plongeante d’un des appartements, simplement incommodante, en réalité en distance fort éloignée et n ’enfreignant aucune des règles du code civil, elle ne constitue pas une incidence anormale en milieu urbain, surtout dans la zone considérée : en effet, il est rare que, même en dehors de toute construction élevée, un bien soit protégé à 100% de toute vue extérieure du fait de la concentration des constructions et de leur proximité.

Enfin, les autres troubles revendiqués, rejetés par l’expert, ne sont pas démontrés par les pièces versées, notamment au titre de la surconsommation de gaz ou l’augmentation du coût énergétique.

Dans ces conditions, les prétentions de Madame [G] entreront en voie de rejet.

La partie qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice de la partie requise, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 2 000, 00 €.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière contradictoire, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,

Vu la loi du 13 décembre 2000,

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Déboute Madame [Z] [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions

Condamne [Z] [G] aux entiers dépens , en ce compris les faits d’expertise

Condamne [Z] [G] à payer à la SARL SUD ARCHITECTEURS PROMOTION la somme de 2 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.

La Greffiere La Presidente
A. GAFFIE M-C. BARDOU