COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2026

ab

N° 2026/ 199

N° RG 24/05430 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6FS

[R] [U]

C/

[Z] [S] VEUVE [C] veuve [C]

S.C.I. SCI PATRICIA 19

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SAS ABP AVOCATS CONSEILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 19 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03056.

APPELANT

Monsieur [R] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Martine BAHEUX de la SELAS SELAS BAHEUX, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉES

Madame [Z] [S] veuve [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON substituée par Me Maria CANOVAS, avocat au barreau de TARASCON, plaidant

S.C.I. PATRICIA 19, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON substituée par Me Maria CANOVAS, avocat au barreau de TARASCON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BISCH, Président de Chambre , chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI Patricia 19 est propriétaire d’une parcelle sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation, cadastrée section HB n°[Cadastre 1], située [Adresse 2] à [Localité 1] (06) et dans laquelle demeure l’une de ses associés, Mme [Z] [S], veuve [C].

M. [R] [U] est propriétaire dans le même lotissement d’une parcelle, cadastrée section HB n°[Cadastre 2], sise [Adresse 1] à [Localité 1] (06), qui jouxte la parcelle de la SCI Patricia 19.

Arguant des désordres du fait de la végétation présente sur le fonds de M. [U], le 1er août 2023, Mme [C] et la SCI Patricia 19 l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice, ainsi que son épouse Mme [I] [U], afin de voir procéder à l’élagage de la végétation considérée comme une haie, en la ramenant notamment à une hauteur de 1,60 mètres et à faire procéder au retrait des matériaux entreposés entre le grillage mitoyen et la haie.

Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de Nice a statué de la manière suivante :

« – Met hors de cause Madame [I] [U] ;

– Condamne Monsieur [R] [U] à procéder à la coupe des cyprès et de tous végétaux se trouvant sur la haie plantée sur son terrain, cadastré section HB n°[Cadastre 2], en limite contigüe de la parcelle cadastrée section HB n°[Cadastre 1], afin que ladite haie ne dépasse pas 1m60 de hauteur dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

– Dit que faute pour Monsieur [R] [U] de procéder à la coupe ordonnée, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 1er septembre 2024 à 20 euros par jour de retard ;

– Déboute Madame [A] [S] et la SCI PATRICIA 19 de leur demande de condamnation de Monsieur [R] [U] à procéder au retrait des matériaux entreposés sur son terrain,

– Déboute Monsieur [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Condamne Monsieur [R] [U] à verser à Madame [A] [S] et la SCI PATRICIA 19 la somme globale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Déboute Monsieur [R] [U] et Madame [I] [U] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne Monsieur [R] [U] aux entiers dépens de l’instance,

– Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. »

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que de Mme [U] doit être mise hors de cause puisque sa condamnation n’est pas sollicitée dans l’assignation initiale et qu’il est démontré qu’elle n’est pas propriétaire du bien litigieux.

Au repos au repos Le tribunal a encore considéré que concernant la demande d’élagage, les pièces produites démontrent que les cyprès présents sur le fonds de M. [U] ne respectent pas les dispositions de l’article 10 du cahier des charges du lotissement puisqu’ils dépassent la hauteur de 1,60 mètres, mais encore que les matériaux entreposés sur le terrain de M. [U] ne contreviennent à aucune disposition du cahier des charges du lotissement, enfin, concernant la demande reconventionnelle de M. [U] au titre de la procédure abusive, que rien ne démontre le caractère abusif de la procédure puisque la demande principale a été accueillie.

Par déclaration du 25 avril 2024, M. [U] interjeté appel du jugement, demandant son infirmation sauf en ce qu’il a débouté Mme [C] et la SCI Patricia 19 de leur demande de retrait des matériaux et de la mise hors de cause de Mme [U].

Par jugement du 17 avril 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [U] à payer la somme de 2 100 euros au titre de la liquidation provisoire de l’astreinte

Dans ses dernières conclusions, notifiées au greffe par le RPVA le 30 avril 2026, M. [U] demande à la cour de :

« Vu l’article 673 du Code Civil,

Vu les articles 10 et 11 du Cahier des charges du lotissement situé [Adresse 1] à [Localité 1],

Voir infirmer la décision rendue par le Tribunal judicaire de Nice, le 19 Mars 2024 en ce qu’elle :

– CONDAMNE Monsieur [R] [U] à procéder à la coupe des cyprès et de tous végétaux se trouvant sur la haie plantée sur son terrain, cadastré section HB no [Cadastre 2], en limite contigüe de la parcelle cadastrée section HB no [Cadastre 1], afin que la dite haie ne dépasse pas 1m60 de hauteur dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

– DIT que faute pour Monsieur [R] [U] de procéder à la coupe ordonnée, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 1er septembre 2024 à 20 euros par jour de retard

– DEBOUTE Monsieur [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

– CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Madame [A] [S] et à la SCI PATRICIA 19 la somme globale de 500€ au titre de l’art 700 du Code de procédure civile

– DEBOUTE Monsieur [R] [U] de sa demande sur le fondement de l’art 700 du CPC

– CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux entiers dépens.

A titre principal :

Dire que les arbres plantés sur la propriété de Monsieur [U] bénéficient de la prescription trentenaire.

A titre subsidiaire :

Dire qu’aucune disposition du cahier des charges du lotissement ne contraint Monsieur [U] à couper ses arbres à hauteur de 1,60m

Débouter par conséquent Madame [C] et la SCI PATRICIA de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner solidairement à payer à Monsieur [U] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ sur son offre de droit. »

M. [U] fait valoir que :

– Qu’il est démontré que les arbres dépassent la hauteur de 1,60 mètres depuis plus de 30 ans et que la prescription trentenaire permet de ne pas faire application des dispositions du cahier des charges du lotissement.

– A titre subsidiaire, l’article 10 du cahier des charges n’est pas applicable en l’espèce, que c’est l’article 11 qui concerne spécifiquement les arbres qui doit être appliqué et qu’il ne prévoit pas de hauteur maximale. De plus, il n’existe pas de haie entre les fonds mais des arbres et des fleurs de moins de 10 centimètres de hauteur.

– Mme [C] et la SCI Patricia 19 font une lecture tronquée de l’article 11 du cahier des charges du lotissement, leurs demandes sont mal fondées, elles ont un comportement procédurier depuis plusieurs années, la procédure n’a d’autre but que de lui nuire puisque jusqu’alors, la hauteur des arbres n’avait jamais posé de difficulté.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par le RPVA le 21 avril 2026, la SCI Patricia 19 et Mme [C] demandent à la cour de :

« Vu les articles 671 et suivants du Code civil,

Vu le cahier des charges,

Vu les présentes conclusions,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement rendu le 19 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de Nice (RG 23/0356) en ce qu’il a :

– Condamner Monsieur [R] [U] à procéder à la coupe des cyprès et de tous végétaux se trouvant sur la haie plantée sur son terrain, cadastré section HB n°[Cadastre 2], en limite contigüe de la parcelle cadastrée section HB n°[Cadastre 1], afin que ladite haie ne dépasse pas 1m60 de hauteur dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

– Dit que faute pour Monsieur [U] de procéder à la coupe ordonnée, il sera redevable, passé ce délai,

d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 1 er septembre 2024 à 20 euros par jour de retard,

– Déboute Monsieur [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– Condamne Monsieur [R] [U] à verser à Madame [A] [S] et la SCI PATRICIA 19 la somme globale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– Déboute Monsieur [R] [U] et Madame [I] [U] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne Monsieur [U] aux entiers dépens de l’instance,

– Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Sur l’appel incident,

JUGER fondées et recevables Madame [S] veuve [C] et la SCCI PATRICIA 19 en leur appel incident,

REFORMER le jugement rendu le 19 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de Nice (RG 23/0356) en ce qu’il a :

– Débouté Madame [S] et la SCI PATRICIA 19 de leur demande de condamnation de Monsieur [U] à procéder au retrait des matériaux entreposés sur son terrain.

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Monsieur [U] à procéder au retrait des matériaux entreposés entre le grillage mitoyen et la haie d’arbres qui longe la limite de séparation des fonds cadastrés section HB n°[Cadastre 1], appartenant à la SCI PATRICIA 19, et section HB n°[Cadastre 2], appartenant à Monsieur [R] [U],

DIRE que ces condamnations devront être exécutées dans le mois qui suit la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant six mois,

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [U] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance. »

La SCI Patricia 19 et Mme [C] font valoir que :

– Dans une autre instance attribuant par erreur la haie litigieuse à la SCI Patricia 19, dans un arrêt du 15 septembre 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué sur la hauteur de la haie en faisant application de l’article 10 du cahier des charges du lotissement. L’arrêt n’a jamais été mis à exécution puisque M. [U], qui n’était pas partie à l’instance, reconnaissait être propriétaire de la haie.

– Il est démontré que les cyprès constituent une haie qui dépasse les 1,60 mètres de haut et que bien que ne causant pas de préjudice, ils doivent être taillés pour respecter les dispositions de l’article 10 du cahier des charges du lotissement. Cet article concerne également les arbres dès lors qu’ils constituent une haie.

– L’article 11 du cahier des charges n’est pas applicable en l’espèce puisqu’il concerne les arbres présents avant la constitution du lotissement et les arbres litigieux ont été planté après.

– La prescription trentenaire alléguée par M. [U] n’est pas démontrée et n’est pas applicable en l’espèce puisqu’il s’agit d’une obligation contractuelle.

– Les attestations produites par M. [U] ne sont pas recevables puisqu’elles ne respectent pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et les photographies ne sont pas datées.

– La présence de matériaux le long de la clôture est en contradiction avec les articles 10 et 13 du cahier des charges, puisque cela constitue une pollution visuelle non-conforme avec le caractère résidentiel des lieux.

L’instruction a été clôturée le 19 mai 2026.

Les parties ayant toutes deux constitué avocat, l’arrêt est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription trentenaire et sur le cahier des charges

L’article 671 du Code civil alinéa premier dispose que : « Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres, et à la distance d’un demi mètre pour les autres plantations ».

L’article 672 du Code civil précise que : « Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance égale, soient arrachés ou réduits à hauteur déterminée à l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire ».

-Il résulte de cet article que le point de départ de la prescription trentenaire pour la réduction des arbres à la hauteur déterminée par l’article 671, n’est pas la date à laquelle les arbres ont été plantés mais la date à laquelle ils ont dépassé la hauteur maximum permise.

En l’espèce, l’appelant oppose la prescription trentenaire au cahier des charges du lotissement du 9 février 1954, produit aux débats, qui :

en son article 10, prévoit que chaque acquéreur devra faire établir dans les trois mois qui suivront la vente ou avant le début des travaux, la clôture de son lot, sur une ligne séparative des lots par un grillage, une grille doublée d’une haie vive à 50 centimètres et ne devant pas dépasser 1,60 mètre,

en son article 11 prévoit que les arbres qui pourront être plantés même en remplacement de ceux existants au moment de la vente, ne devrons jamais former un rideau épais ou continu. Un intervalle de 10 mètres devra être aménagé entre les arbres de hautes futaies, tous les arbres et arbustes devront être convenablement entretenus et élagués.

L’appelant soutient également que les végétaux litigieux sont des arbres qui relèvent de l’article 11, sans limitation de hauteur par conséquent et non de l’article 10, qui ne concerne que les haies.

Il est admis que le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, destiné à régir leurs relations et en principe imprescriptible, sauf par la prescription trentenaire, du fait du non-usage par l’ensemble des colotis ou renonciation unanime de leur part.

En l’espèce, ces deux hypothèses relatives à la prescription trentenaire, ne sont pas établies.

L’appelant affirme que les arbres litigieux plantés en limite séparative existent depuis au moins 1974, produisant aux débats une attestation de Mme [N], du 18 février 2023, selon laquelle alors qu’elle était en location à la fin des années 70, lors de son emménagement dans le lotissement, les haies étaient d’une hauteur bien supérieure à 1,60 mètre, joignant une photographie à son propos.

Cette attestation dactylographiée ne respecte pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile qui prévoient notamment le caractère manuscrit du témoignage et la production d’un document d’identité.

L’attestation dactylographiée de M. [T], du 5 juin 2024, selon laquelle lors des quatre dernières décennies, aucune modification notable n’est intervenue dans la végétation de la propriété dont il s’agit, contrevient également aux dispositions de l’article 202, le témoin ne mentionnant d’ailleurs même pas ses date et lieu de naissance ni ne produisant un document d’identité.

L’appelant produit également aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice, du 1er octobre 2014, selon lequel notamment les arbres litigieux dépassent largement 2 mètres.

Ce procès-verbal a été produit à la requête des consorts [P] et [D].

Ces constatations ne permettent pas de démontrer que les arbres litigieux ont dépassé la hauteur légale depuis plus de 30 ans, les intimées affirmant que de surcroît que l’huissier de justice n’a pas pénétré dans leur lot et ajoutant, ce qui est exact, que la tolérance entre voisins n’est pas de nature à entraîner la caducité du cahier des charges.

En définitive, la prescription trentenaire n’est pas démontrée, pas plus qu’il n’est démontré que les dispositions contractuelles du cahier des charges s’effacent devant elle.

-L’appelant soutient également que ses arbres litigieux relèvent de l’article 11 du cahier des charges et non de l’article 10, qu’ils ne sont donc pas concernés par une hauteur maximale, sinon par l’obligation d’être élagués régulièrement, ce qui est justifié.

Il produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 1er octobre 2024, assorti de photographies, qui présente un alignement d’arbres composés de branches et de végétaux uniquement en leur sommet, l’huissier de justice constatant que sur toute la longueur de la propriété, il n’y a pas de haie séparative sur le fonds de M. [U].

Cependant, les photographies présentent bien un alignement d’arbres le long de la séparation entre les deux fonds, qui constitue une haie, l’appelant arguant du fait qu’il s’agit d’arbres pour soutenir que ceux-ci ne sont pas concernés par l’article 10 du cahier des charges.

Les intimées produisent aux débats quant à elles :

un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 17 mai 2022 qui relève l’existence sur le lot appartenant à M. [U], de 14 cyprès, en limite de propriété, dont la cime atteinte au minimum 3,50 mètres de haut,

un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 5 novembre 2024, selon lequel la hauteur de la haie implantée sur le lot appartenant à M. [U], est supérieure au haut de la toiture de l’auvent adossé au pignon de la villa appartenant aux intimées, ce qu’illustre une photographie en particulier.

Il résulte de ce qui précède, que l’alignement des arbres litigieux constitue à la limite des deux propriétés, une haie, qui relève des dispositions de l’article 10 du cahier des charges et que la hauteur des arbres n’est pas en conformité avec la hauteur d’1,60 mètre, imposée aux végétaux implantés sur la ligne séparative.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à faire procéder à la coupe des cyprès et végétaux, constituant en réalité la haie implantée sur son terrain en limite de la propriété cadastrée section HB n°[Cadastre 1] appartenant à Mme [C] et à la SCI Patricia 19.

Sur l’appel incident portant sur la dépose des matériaux entreposés entre le grillage mitoyen et la haie d’arbres

Il est rappelé que le premier juge a rejeté la demande de dépose des matériaux entreposés sur le terrain de M. [U] en limite de propriété, considérant que ceux-ci ne contreviennent pas aux articles 10 et 13 du cahier des charges.

Les intimées font grief à l’appelant de déposer des objets hétéroclites sur la bande de terrains située entre le muret mitoyen surmonté d’un grillage et la haie séparative, faisant état d’un procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du lotissement, du 24 octobre 2006, par lequel il a été rappelé que la séparation entre les lots doit être réalisée par de la végétation et non par des structures de quelque nature que ce soit, cette résolution étant produite aux débats, ainsi que des procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 17 mai 2022 et 25 novembre 2024, faisant état, photographies à l’appui, de panneaux en plexiglas, de canisses ou de toiles à l’endroit litigieux.

Les intimées considèrent qu’il s’agit de nuisances visuelles dans un lotissement qui revendique un caractère résidentiel, ce qui entraîne qui plus est une diminution de la valeur vénale de leur propriété.

L’article 13 du cahier des charges prévoit que pour conserver au lotissement son caractère résidentiel, il ne pourra être construit notamment aucun établissement, seules les habitations bourgeoises étant admises, il ne pourra être établi aucune publicité sur les murs, pignons, clôtures ou sur des panneaux placés sur les lots vendus ou non, seuls les panneaux nécessaires à la société venderesse, pour la publicité relative à la vente des lots, étant autorisés.

Force est de constater que les matériaux déposés par M. [U], contestés par les intimées

en leur valeur esthétique, ne contreviennent pas au cahier des charges, lequel n’a pas été modifié par la résolution de l’assemblée générale.

Le jugement est par conséquent également confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’appelant sollicite la condamnation des intimées à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Celle-ci n’est nullement fondée eu égard à la teneur de cette décision.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] est condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [Z] [S], épouse [C] et à la SCI Patricia 19, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Rejette l’appel incident,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [U] aux dépens d’appel,

Condamne M. [R] [U] à payer à Mme [Z] [S], veuve [C] et à la

SCI Patricia 19, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,