TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l’Étoile – CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00321 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KB4V

NAC : 5AZ 0A

JUGEMENT

Du : 17 Septembre 2026

Monsieur [V] [K] [C]
Rep/assistant : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [N] [E] [Z]
Rep/assistant : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [I] [D]
Rep/assistant : Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Septembre 2026

A : SCP JAFFEUX

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Septembre 2026

A : SCP JAFFEUX

Me Jean-paul GUINOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Valérie PIRELLO, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 02 Juillet 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [K]- [C], demeurant125 Avenue Royat – 63400 CHAMALIÈRES
représenté par Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [N] [E]- [Z], demeurant125 Avenue Royat – 63400 CHAMALIÈRES
représentée par Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [D], demeurant 76 avenue de Royat – 63400 CHAMALIÈRES

représentée par Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 1er décembre 2023, Madame [I] [D] a donné à bail à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] un logement situé 3 rue Georges Couthon à CHAMALIÈRES (63400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770 euros, provision sur charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 1er décembre 2023.
Suite à un signalement, la SAS URBANIS a établi, le 3 juillet 2024, un diagnostic technique faisant état de plusieurs désordres constitutifs de manquements au Code de la santé publique et au décret de décence n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Par courrier en date du 26 septembre 2024, le Maire de CHAMALIÈRES a pris acte de l’enquête réalisée par la SAS URBANIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Madame [I] [D] a fait signifier aux locataires un congé pour reprise prévu pour le 30 novembre 2026.

Un constat d’échec de conciliation a été dressé le 15 janvier 2025.

Un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice le 28 janvier 2025.

Par courrier en date du 25 mai 2025, les locataires ont donné congé à Madame [I] [D] en ayant sollicité un départ anticipé au 14 juin 2025 en raison de l’indécence du logement.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 7 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] ont fait assigner Madame [I] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

Constater l’indécence du logement loué par Madame [I] [D] aux consorts [K]-[C]/ [E]-[Z],

à titre principal :

Prononcer la nullité du bail,
autoriser les locataires à suspendre le paiement des loyers et charges en cours,

à titre subsidiaire :

Condamner Madame [I] [D] à exécuter sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l’ensemble des travaux nécessaires pour rendre le logement décent,

Ordonner la consignation des loyers entre les mains de Monsieur le bâtonnier séquestre jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en décence du logement,

en tout état de cause :

Condamner Madame [I] [D] à payer et porter aux consorts [K]-[C]/ [E]-[Z] les sommes suivantes :
11 250 euros au titre de la restitution des loyers indus ou à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel au 31 mai 2025,
7 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
218,18 euros à titre de remboursement de la facture de débouchage,
3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux,
Pour mémoire au titre des frais de constat,
1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Madame [I] [D] aux entiers dépens d’instance,

à titre infiniment subsidiaire :

surseoir à statuer sur les demandes de dommages et intérêts,
ordonner avant dire droit une expertise judiciaire au contradictoire des parties avec pour l’expert mission habituelle en la matière et notamment :
convoquer les parties et se rendre sur les lieux,
expertiser l’ensemble des biens donnés à la location,
décrire l’ensemble des désordres qui l’affectent et en identifier la cause,
dire si le logement est décent au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
décrire les travaux nécessaires pour rendre le logement décent et en estimer le coût,
donner son avis sur les préjudices soufferts par les locataires.

Au titre de leurs dernières conclusions, Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] ont sollicité du juge des contentieux de la protection de:

constater l’indécence du logement loué par Madame [I] [D] aux consorts [K]-[C]/[E]-[Z],
prononcer la nullité du bail,
condamner en tout état de cause Madame [I] [D] à payer et porter aux consorts [K]-[C]/[E]-[Z] les sommes suivantes:
11 970 euros au titre de la restitution des loyers indus ou à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel au 7 juillet 2025,
7 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux,
pour mémoire au titre des frais de constat,
3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [I] [D] aux entiers dépens d’instance,
à titre infiniment subsidiaire :
surseoir à statuer sur les demandes de dommages et intérêts,
ordonner avant dire droit une expertise judiciaire au contradictoire des parties pour l’expert mission habituelle en la matière notamment :
convoquer les parties et se rendre sur les lieux,
expertiser l’ensemble des biens donnés à la location,
décrire l’ensemble des désordres qui l’affectent et en identifier la cause,
dire si le logement est décent au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
décrire les travaux nécessaires pour rendre le logement décent et en estimer le coût,
donner son avis sur les préjudices soufferts par les locataires.

Madame [I] [D] s’oppose aux demandes des consorts [K]-[C]/[E]-[Z] et sollicite du Juge des Contentieux de la Protection de :

-débouter les demandes de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions,
-reconventionnellement : condamner les consorts [K]-[C]/[E]-[Z] à payer et porter à Madame [I] [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, les parties se réfèrent respectivement à leurs conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la décence du logement

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Depuis le 1er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine n’est considéré comme énergiquement décent qu’à la condition que sa consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) défini à l’article L.126-6 du Code de la construction et de l’habitation, soit inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an (article 3 bis ajouté au décret n°2002-120 par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021).

Il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation.
En vertu de l’article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L.126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

L’article L.126-33 du même Code prévoit quant à lui qu’en cas de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique. En outre, tout manquement par un non-professionnel à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros.

En l’espèce, Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] signalent l’indécence du logement dans lequel ils ont vécu du 1er décembre 2023 au 7 juillet 2025 en raison d’une indécence énergétique et d’une mise en danger du fait de nombreux désordres tels que l’absence de ventilation, de refoulement d’eaux usées ou encore de problèmes d’électricité, de gaz et de plomb.

Il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de bail, signé le 1er décembre 2023, n’était pas accompagné du diagnostic de performance énergétique pourtant obligatoire.

Les demandeurs produisent les correspondances qu’ils ont adressées à Madame [I] [D] par lesquelles ils lui demandaient de produire les documents énergétiques du logement.

Madame [I] [D] soutient quant à elle que Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] avaient parfaitement connaissance du diagnostic de performance énergétique puisqu’il figurait sur l’annonce du logement sur le site LEBONCOIN. Toutefois, elle n’en rapporte pas la preuve.

En l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion du contrat de bail, Madame [I] [D] a manqué à son obligation d’information.

Il ressort du diagnostic technique, réalisé le 17 octobre 2022, que le logement est classé G en raison de sa consommation d’énergie qui s’élève à 541 kWh/m2/an dû à des problèmes d’isolation, notamment au niveau des murs, des plafonds, de la toiture et du plancher.

En outre, le logement contient du plomb, une installation d’électricité intérieure comportant des anomalies et une installation de gaz présentant également des anomalies de type A1 et A2 dont il est mentionné que le caractère de gravité nécessite des travaux dans les meilleurs délais.

Malgré l’évaluation du logement en 2022, Madame [I] [D] n’a effectué aucun travaux entre 2022 et l’arrivée des locataires dans le logement puisqu’il ressort de l’état des lieux d’entée, datant du 1er décembre 2023, que les radiateurs de l’entrée, du garage, des toilettes à l’étage et de la salle de bain ne fonctionnent pas. Également, il est précisé que le grenier présente deux moquettes superposées en mauvais état et que les branchements se détachent. Une fuite d’eau est présente dans le tuyau de l’évier de la cuisine et la cheminée n’est pas fonctionnelle. Le plafond est endommagé par une infiltration d’eau présente au niveau des trappes de visite du toit au niveau du grenier. Enfin, la peinture et le ciment s’effritent au niveau des murs de l’entrée principale en raison d’une fuite.

Les anomalies mentionnées au sein du diagnostic de performance énergétique sont corroborées par le rapport de visite établi le 3 juillet 2024 par la société URBANIS. Plusieurs désordres relèvent notamment du Code de la santé publique et du décret de décence n°2002-120 du 30 janvier 2002 tels que :

la mauvaise étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries extérieures en simple vitrage bois,
la présence de fissures repérées depuis le grenier jusqu’au niveau d’un linteau du rez-de-chaussée,
la présence de moisissures dans la salle de bain,
des traces d’infiltration d’eau au niveau des plafonds du grenier,
l’absence de système de ventilation dans la salle de bain,
la pression de la chaudière variable,
l’absence de 30Ma, liaisons équipotentielles non repérées,
le DPE du logement indique une consommation conventionnelle supérieure à 450 kwh/m2/an (541/G/120)

Le procès-verbal de constat, dressé le 28 janvier 2025, mentionne également plusieurs désordres au sein du logement, notamment :
tous les éléments de radiateur de l’étage sont très chauds mais ceux situés au sous-sol ne chauffent presque pas,
une température ambiante affichée à 14,4°C,
une fuite d’eau au niveau du robinet de l’arrière cuisine,
la peinture qui s’écaille par plaques sur toute la surface plafonnée de l’arrière cuisine,
la moisissure au niveau des murs de la salle de bain,
la détérioration des plinthes en bois et du bois encadrant la porte de la salle de bain,
l’humidité présente au niveau de la cave et des combles aménagées,
l’infiltration au niveau de la surface mansardée,
des fissures au-dessus de la fenêtre au niveau de la surface plafonnée mansardée, du front de mur qui se situe sur l’arrière du placo, du front de mur gauche en sortant mais également à l’extérieur du logement au niveau de la fenêtre du rez-de-chaussée, des fenêtres de l’étage, au niveau de la terrasse, de la façade orientée à l’est et des fronts de mur du garage.

En outre, il ressort de l’attestation de Madame [F] [R] et Monsieur [B] [Y], l’absence de chauffage au sein du logement.
En raison des nombreux dysfonctionnements au sein du logement, Madame [I] [D] a rédigé un avenant au contrat de bail d’habitation, en date du 27 février 2024, afin de réduire le loyer, initialement prévu à hauteur de 770 euros, à 620 euros.

Si la bailleresse conteste la situation dénoncée en soutenant que les locataires avaient connaissance de l’état réel de la maison avant de la louer, elle ne peut s’émanciper de son obligation d’ordre public de délivrer un logement décent.
Malgré les factures relatives aux travaux effectués, dont certaines sont antérieures à l’arrivée des demandeurs dans le logement, le responsable du territoire du Puy-de-Dôme a précisé à Madame [I] [D], le 8 juillet 2025, que la procédure de signalement a été clôturée uniquement en raison du départ des locataires et de son engagement à ne plus louer le logement tant que les travaux de mise aux normes ne seront pas réalisés.

Ainsi, il est démontré que le logement présente les caractéristiques d’un logement indécent qui ne permet pas à la bailleresse de le louer de nouveau.

En conséquence, le logement est déclaré indécent.

Sur la validité du contrat de bail

En vertu des dispositions de l’article 1178 du Code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] sollicitent le prononcé de la nullité du contrat de bail en invoquant les manquements de la bailleresse quant à ses obligations, notamment celle de remettre aux locataires un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer son maintien en état d’usage.
Toutefois, l’article 20-1 du même texte prévoit expressément que le locataire peut demander la mise en conformité du logement sans qu’il ne soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Ainsi, le manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent constitue une inexécution d’une obligation contractuelle, et non un vice affectant les conditions de formation ou la validité du contrat.

Les conséquences d’un éventuel manquement relèvent donc de l’exécution du contrat et peuvent consister, selon les circonstances, en l’injonction de réaliser les travaux nécessaires, la réduction ou la suspension du loyer ainsi que l’allocation de dommages et intérêts en réparation d’un éventuel trouble de jouissance, mais ne justifient pas l’anéantissement rétroactif du bail.

En conséquence, à défaut pour le demandeur de démontrer un vice autonome du consentement, une illicéité de l’objet du contrat ou l’absence d’une condition de validité au sens de l’article 1128 du Code civil, la demande doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêt au titre du préjudice matériel

Moyen des parties

Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] sollicitent la restitution des loyers indus ou la somme de 11 970 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel.
Madame [I] [D] s’oppose à la demande en soutenant d’une part, que le logement n’était pas dans un état tel qu’il était inhabitable et d’autre part, que les demandeurs avaient accepté de le louer en toute connaissance de cause.
Réponse du tribunal

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.
Il est de principe que l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur, ou son information préalable, ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent.
L’article 1231-2 du Code civil précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.
En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique, établi le 17 octobre 2022, met en évidence l’indécence énergétique du logement en raison d’un défaut d’isolation et révèle par ailleurs la présence de plomb ainsi que des anomalies affectant les installations de gaz et d’électricité.

En outre, le rapport de visite établi le 3 juillet 2024 par la société URBANIS et le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 28 janvier 2025, font état des désordres matériels affectant le logement parmi lesquels figurent notamment la présence de moisissures au sein de la salle de bain, une infiltration d’eau située sous les combles, des fissures affectant plusieurs niveaux du bâtiment et un dysfonctionnement des éléments de chauffage.
La suspension des loyers ne peut être envisagée que temporairement jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.
Madame [I] [D] verse aux débats plusieurs factures relatives aux travaux d’amélioration qu’elle a diligentés, notamment en ce qui concerne l’électricité, le gaz, l’assainissement le chauffage, le toit et la fenêtre de toit du logement.

S’il y a lieu de retenir un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, il convient de constater que les désordres relevés ont nécessairement eu un impact sur les conditions de vie des demandeurs.
Toutefois, les consorts [K]-[C] et [E]-[Z] ne produisent aucune facture de leur consommation d’énergie ni des frais engagés pour remédier aux désordres constatés puisque ces derniers ont été pris en charge par la bailleresse.

Pour autant, l’absence de production de factures établissant une dépense spécifique ou une perte financière précisément chiffrée ne saurait, à elle seule, exclure tout droit à indemnisation.
Dès lors, le préjudice matériel subi, distinct du préjudice de jouissance, sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité évaluée au regard de la nature, de l’importance et de la durée des désordres constatés.

Ainsi, il convient d’indemniser le préjudice subi par les demandeurs par une réduction du loyer correspondant à la moitié du loyer initial de 770 euros, soit 385 euros par mois pour la période d’occupation comprise entre le 1er décembre 2023 et le 7 juillet 2025.

Cette réduction représente un montant de 7 401,94 euros, dont il convient de déduire la somme de 2 758,39 euros déjà accordée au titre de la réduction mensuelle de 170 euros appliquée du 1er mars 2024 au 7 juillet 2025.

En conséquence, Madame [I] [D] sera condamnée à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et à Madame [N] [E]-[Z] la somme de 4 643,55 euros au titre du préjudice matériel subi.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] sollicitent la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice moral subi.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [L] [K]-[E] a développé une rhinite allergique début 2024, correspondant au premier hiver suivant son entrée dans les lieux, notamment lorsque le logement présentait des dysfonctionnements au niveau du chauffage et du thermostat de l’eau.
En effet, le procès-verbal de constat en date du 28 janvier 2025 faisait état d’une température ambiante à hauteur de 14,4°C et d’une température de l’eau n’excédant pas les 20,2 °C.

En conséquence, Madame [I] [D] sera condamnée à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du congé frauduleux

Moyen des parties

Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] sollicitent la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du congé frauduleux émis par Madame [I] [D].
Selon eux, la bailleresse a fait délivrer un congé pour reprise dans l’unique but de se soustraire à son obligation de remise en état du logement.
De ce fait, les demandeurs ont pris l’initiative de quitter les lieux le 7 juillet 2025. Ils précisent en outre que la bailleresse a finalement vendu son bien le 3 février 2026.
Madame [I] [D] conteste les allégations des demandeurs et soutient la validité du congé pour reprise qu’elle a émis le 3 décembre 2024 en précisant qu’à la date de la délivrance de l’assignation, elle était dans l’incapacité de savoir qu’elle allait vendre son bien au profit de sa petite-fille puisque la vente n’a été réalisée que le 3 février 2026.

Elle indique en outre qu’elle n’avait pas eu d’autres choix que de délivrer un congé en raison du fait que le classement G du logement l’interdisait de renouveler le bail par tacite conduction à compter du 1er décembre 2026.

Réponse du tribunal

En vertu des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et dans sa demande de réparation du préjudice subi.

En l’espèce, Madame [I] [D] a fait délivrer, le 3 décembre 2024, un congé pour reprise à Monsieur [V] [K]-[C] et à Madame [N] [E]-[Z] à effet du 30 novembre 2026.

Il ressort du mail de Monsieur [V] [K]-[C], en date du 16 mars 2024, qu’à la suite de la proposition de la bailleresse de vendre son logement, il s’est intéressé au montant des travaux à réaliser.
Madame [I] [D] avait déjà pour ambition de vendre son bien puisqu’en mars 2024, elle a indiqué sa volonté de le faire évaluer.
Le 3 février 2026, soit neuf mois avant la fin du congé qui avait été donné aux anciens locataires, la bailleresse a vendu son bien à Monsieur [P] [S] et Madame [A] [U], sa petite-fille.
Ainsi, en délivrant un congé pour reprise en faveur de sa petite-fille le 3 décembre 2024, et non un congé pour vendre, Madame [I] [D] a empêché les demandeurs de préempter sur l’acquisition du logement dans lequel ils résidaient depuis le 1er décembre 2023.
Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] ont donc donné congé par courrier en date du 25 mai 2025 et ont quitté le logement le 7 juillet 2025.

Ainsi, ils ont subi un préjudice du fait du congé frauduleux délivré par la bailleresse.

En conséquence, Madame [I] [D] sera condamnée à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] la somme de 1 500 euros.

Sur les autres demandes

Madame [I] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens, celle des frais avancés au titre de constat de commissaire de justice et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.
Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’indécence du logement donné à bail suivant contrat conclu le 1er décembre 2023 entre Madame [I] [D] et Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] ;

PRONONCE la validité du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] la somme de 4 643,55 euros au titre du préjudice matériel subi ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts du préjudice moral subi ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [K]-[C] et Madame [N] [E]-[Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection