TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/07588
N° Portalis 352J-W-B7I-C46QD

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Mai 2024

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [P] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2081

DÉFENDEURS

L e Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [H] – [Z] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]

La société CABINET [H] – [Z] [Y], SAS, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0720

Décision du 17 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/07588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46QD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Lénaig BLANCHO, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2026 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [P] [N] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 17 décembre 2020, les pompiers sont intervenus en raison de l’effondrement du plafond au premier sous-sol du bâtiment mitoyen sis [Adresse 5] à [Localité 4] et des risques d’effondrement du sol d’un autre appartement du même immeuble. Les pompiers sont intervenus dans le local de Monsieur [P] [N] et ont, pour ce faire, été contraints de couper le rideau métallique et une partie de la porte d’entrée.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Monsieur [P] [N] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 2ème et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], principalement sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, aux fins d’être indemnisé des préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, Monsieur [P] [N] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les articles 3, 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Recevoir le demandeur en ses conclusions et les déclarer bien fondées,
Rejeter toutes conclusions contraires,

Et, en conséquence,
Rejeter toutes les demandes de condamnation formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] et la société CABINET [H] – [Z] [Y],

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] et la société CABINET [H] – [Z] [Y] à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 24 600 € TTC en réparation des dommages occasionnés à la devanture de son bien (2 040 TTC et 22 650 € TTC),

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] et la société CABINET [H] – [Z] [Y] à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 21 600 € en réparation du préjudice de jouissance résultant des dommages occasionnés à la devanture de son bien actualisé à juin 2025 et à parfaire jusqu’au prononcé de la décision,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] et la société CABINET [H] – [Z] [Y] à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] et la société CABINET [H] – [Z] [Y] aux entiers dépens de la présente instance,

Rappeler et maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 2ème et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur [P] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] les sommes suivantes :

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
* 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [P] [N] à payer au cabinet [H] [Z] [Y] les sommes suivantes :
* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
* 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [P] [N] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 21 mai 2026, a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’indemnisation formée par Monsieur [P] [N] :

Monsieur [P] [N] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil ainsi que sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir en substance que :
– il existe un défaut d’entretien de la structure et des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5] ; les pompiers ont dû intervenir à la suite de l’effondrement du plafond du 1er sous-sol du bâtiment et en raison de l’existence de risques d’effondrement de deux logements du fait de la menace de chute du plafond du salon de l’un des deux logements sur l’autre,
– les plafonds et sols relevant de la structure de l’immeuble et du gros œuvre sont des parties communes,
– en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut d’entretien et de conservation des parties communes engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic à l’égard des tiers,
– le défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5] a rendu nécessaire l’intervention des sapeurs-pompiers et la réalisation de repérage par ces derniers ; dans ces conditions, les défendeurs doivent répondre des dommages occasionnés par l’intervention des pompiers et des réparations rendues nécessaires dans le cadre de celle -ci,
– dès lors, il sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel par la production de deux devis à hauteur de la somme de 24.600 € TTC ainsi que de son préjudice locatif à hauteur de la somme de 21.600 €.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], répondent que :
– sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aucune faute ne peut leur être reprochée ; ils n’ont commis aucun fait ayant causé un dommage au demandeur,
– sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [P] [N] procède par affirmations sans apporter la moindre preuve de ses allégations ; les désordres ayant nécessité l’intervention des pompiers sont privatifs puisqu’il s’agit d’un dégât des eaux, déclaré le 17 décembre 2020, au droit du plancher haut de l’appartement du 1er étage gauche,
– les obligations d’entretien et de conservation de l’immeuble ont toujours été respectées par le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice,
– les désordres ont fait l’objet de travaux réparatoires et de consolidation du plancher haut du 1er étage comme préconisés par l’architecte de l’immeuble dans son descriptif en date du 13 janvier 2022 ; ces travaux ont été réceptionnés le 31 mars 2023.

***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (ex. Cass. civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758) résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu’il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Un copropriétaire ou un tiers ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil), que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndic de copropriété, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire ou à l’égard des tiers, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Ainsi, dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, Bull. n° 119, 7 septembre 2017 n° 16-19.571, 15 mars 2018, n° 16-26.177, 13 décembre 2018, n° 16-16.065, 9 mai 2019, n° 18-13.670), sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

En l’espèce, il sera d’abord souligné que les moyens tirés du défaut d’entretien des parties communes soulevés à l’encontre du syndicat des copropriétaires défendeur sont inopérants dans le cadre de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite, s’agissant de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires prévue à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il ressort des éléments constants et non contestés de la procédure que l’intervention des pompiers en date du 17 décembre 2020 a été rendue nécessaire en raison de l’effondrement d’un plafond de 20 m² environ au premier sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 5] et d’un risque d’effondrement du sol du salon de deux autres logements. Les pompiers ont alors dû s’assurer que les bâtiments voisins ne présentent aucun risque pour leurs occupants, raison pour laquelle ils ont occasionné les dégâts sur le rideau métallique et la porte d’entrée de la boutique appartenant à Monsieur [P] [N].

Le syndicat des copropriétaires produit un rapport de diagnostic en date du 12 octobre 2021 portant sur un sinistre dégât des eaux du 17 décembre 2020, jour de l’intervention des pompiers.

Outre le fait que ce rapport a été établi de manière non contradictoire :
– il porte sur l’appartement situé au 1er étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 5], alors que l’effondrement ayant nécessité l’intervention des pompiers a eu lieu au premier sous-sol de l’immeuble et aucun élément n’est fourni pour faire le lien entre ces différents sinistres,
– par ailleurs, ce rapport ne démontre aucunement que l’origine du sinistre provient de parties privatives, comme le soutient le syndicat des copropriétaires défendeur,
– en tout état de cause, à supposer qu’un dégât des eaux soit à l’origine de l’effondrement des planchers, il n’en demeure pas moins qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable notamment vis-à-vis des tiers des désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble « sans préjudice de toutes actions récursoires » ; il appartiendrait donc au syndicat des copropriétaires défendeur de se retourner vers l’éventuel responsable de ce sinistre.

Décision du 17 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/07588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46QD

Il n’est pas non plus discuté par les parties que les planchers, plafonds et autres éléments de structure sont des parties communes.

Dès lors, les dommages causés au bien de Monsieur [P] [N] trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5], l’intervention légitime des pompiers ayant été rendue nécessaire par l’effondrement du plancher haut du premier sous-sol de cet immeuble.

En conséquence, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit de ces désordres et devra ainsi réparer le préjudice subi par le demandeur.

S’agissant de la responsabilité du syndic de l’immeuble, le cabinet [H] [Z] [Y], ce dernier a le pouvoir, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] ».

L’effondrement d’un plancher du 1er sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] démontre un manquement de la part du syndic de l’immeuble à son obligation de conservation, de garde et d’entretien de l’immeuble. Par ailleurs, il peut être relevé que le rapport de diagnostic produit par les défendeurs relève également une déformation du plancher haut de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble et précise que cette déformation préexistait au sinistre de dégât des eaux, objet dudit rapport.

Il ressort ainsi de ces éléments que l’immeuble en question présentait des désordres de structure démontrant une défaillance du syndic dans sa mission de conservation et d’entretien dudit immeuble, ce qui engage la responsabilité du cabinet [H] [Z] [Y], en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires défendeur et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], seront condamnés in solidum à réparer les préjudices subis par le demandeur.

S’agissant des préjudices subis par Monsieur [P] [N], ce dernier sollicite à titre de réparation, les sommes suivantes :
– 24.600 € TTC au titre de son préjudice matériel,
– 21.600 € au titre de son préjudice de jouissance de son bien.

Il produit une facture en date du 4 janvier 2021 portant sur la dépose des grilles métalliques avec les moteurs pour un montant de 2.040 € TTC ainsi qu’un devis de réfection de la baie vitrée endommagée, actualisé au 12 juin 2025, pour un montant de 22.560 € TTC.

Il ressort de ces éléments que le préjudice matériel subi par le demandeur s’évalue à la somme totale de 24.600 € TTC.

Concernant le préjudice de jouissance, le demandeur indique ne plus pouvoir utiliser la devanture ni la porte d’entrée de son local et ne plus avoir la possibilité de le louer. Il sollicite ainsi une indemnisation à hauteur de 400 euros par mois sur 54 mois.

Cependant, Monsieur [P] [N] ne produit aucune pièce permettant de justifier tant l’existence même de son préjudice de jouissance ou une impossibilité de louer son local que le quantum de sa demande indemnitaire. Il sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires et son syndic :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Monsieur [P] [N] conclut au rejet de sur cette demande.

***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Par ailleurs, celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

En l’espèce, il a été fait droit partiellement aux demandes de Monsieur [P] [N].

Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires et son syndic que le droit d’ester en justice du demandeur aurait dégénéré en abus fautif. En outre, le syndicat des copropriétaires et son syndic ne justifient pas des préjudices allégués ni du quantum de leurs demandes indemnitaires.

En conséquence, ils seront intégralement déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], seront par ailleurs condamnés in solidum au paiement de la somme de 3.600 euros à Monsieur [P] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], seront, par voie de conséquence, déboutés de l’intégralité de leurs demandes au titre des dépens, et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], responsables des préjudices subis par Monsieur [P] [N] sur les fondements respectifs des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 24.600 euros TTC en réparation de son préjudice matériel,

Déboute Monsieur [P] [N] de l’intégralité de sa demande d’indemnisation formée au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], aux entiers dépens,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], à payer à Monsieur [P] [N] la somme de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et son syndic, le cabinet [H] [Z] [Y], de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

La Greffière Le Président