N° RG 26/00173 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6EJL

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHAIGNEAU sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA BRETAGNE, dont le siège est [Adresse 3]
représenté par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [S], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 09 Juillet 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 17 Septembre 2026 par décision rendue par défaut et en dernier ressort.

Le : 17/09/2026

Exécutoire à : Me BOMMELAER Benoît

Copie à : Mme [S] [Y]

Madame [Y] [S] a acquis la propriété des lots n°2, 18 et 38 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé résidence CHAIGNEAU situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAIGNEAU sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à LORIENT (56100) représenté par son syndic la SAS FONCIA BRETAGNE (le Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [Y] [S] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de:

-recevoir le Syndicat des copropriétaires en son action, l’en déclarer bien fondé,

– condamner Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 2751,71 euros suivant relevé de situation du 11 mai 2026 majorée des intérêts légaux à compter du commandement signifié le 13 janvier 2026 et jusqu’à parfait paiement,

-ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– condamner Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

– rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Madame [Y] [S] reste débitrice de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

Pour les motifs exposés dans ses écritures, notifiées à Madame [Y] [S] avant l’audience, dont le bénéfice a été repris à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son conseil, a renouvelé l’ensemble de ses demandes, actualisant sa demande de condamnation à la somme de 3230,12 euros suivant relevé de situation du 1er juillet 2026, majorée des intérêts légaux à compter du commandement signifié le 13 janvier 2026.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [Y] [S] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement:

Sur la demande au titre des charges exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

Le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions tendant au paiement des charges de copropriété impayées :

– les procès verbaux d’assemblée générale en date des 24 avril 2025 et 11 mars 2026,
– les appels de fonds des 18 mars 2025 et 15 juin 2026,
– le contrat de syndic.

Le Syndicat des copropriétaires réclame ainsi la somme totale de 3230,12 euros au titre des charges.

Absente à l’audience, Madame [Y] [S] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le demandeur.

Il convient cependant de déduire du montant réclamé les frais réclamés pour un montant total de 1382,46 euros qui seront étudiés au paragraphe suivant.

Madame [Y] [S] sera donc condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3230,12 – 882,67 = 1847,66 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté 1er juillet 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2026, date de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes au titre des frais de recouvrement:

-frais de mise en demeure pour 54 euros les 4 août 2025 et 4 novembre 2025,
-relance après mise en demeure pour 44 euros le 25 août 2025 et 24 novembre 2025,
-frais de constitution du dossier pour l’avocat de 499,79 euros
-frais du commandement de payer pour un montant de 129,52 euros,
-frais d’assignation pour un montant de 57,36 euros

Ces frais qui sont dûment justifiés seront accordés. Il sera par ailleurs relevé que sans motif particulier, il est réclamé à deux reprises des frais de constitution de dossier transmis à l’avocat et de dossier transmis à l’huissier pour un même montant. Dès lors, seule la somme de 499,79 euros sera accordée sur ce fondement.

Par conséquent, Madame [Y] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 882,67 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2026 date de l’assignation.

Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [S] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer, coût déjà inclus dans les frais ci-dessus accordés.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort:

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA BRETAGNE, la somme de 1847,66 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté 1er juillet 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2026, date de l’assignation.

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA BRETAGNE, la somme de 882,67 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2026 date de l’assignation.

DIT que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA BRETAGNE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Madame [Y] [S] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA BRETAGNE la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Y] [S] aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE