Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 16 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 256 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13301 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZTK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 22/08249

APPELANTE

Madame [R] [F] [Z], née le 2 octbre 1966 à [Localité 2], de nationalité française, assistante de direction

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Bettina FERREIRA HOUDBINE de la SELAS JDS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0612

INTIMÉE

La Société [U] [K] [E], SARL, prise en la personne de son reeprésentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° : B 319 803 631 00021

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambrr

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRAD – ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présentr lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 22 octobre 2021, Mme [R] [Z] a formulé une offre d’achat, au prix de 370.000 €, d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4], mis en vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière, la SARL [U] [K] [E], au prix de 385.000 €.

La SARL [U] [K] [E] était titulaire d’un mandat exclusif de vente en date du 29 septembre 2021, confié par Mme [A] [J], représentée par sa fille, Mme [T] [N].

Par courriel en date du 27 octobre 2021, la SARL [U] [K] [E] a informé Mme [R] [Z] que son offre avait été acceptée par la venderesse.

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2021, Mme [A] [J], représentée par sa fille, Mme [T] [N], a conclu, en présence et avec le concours de la SARL [U] [K] [E], une promesse synallagmatique de vente avec Mme [R] [Z]. La promesse stipulait au profit de Mme [R] [Z] une condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 1er janvier 2022 à 18 heures. L’acte fixait la date de signature de l’acte authentique de vente au 28 janvier 2022.

Le 17 novembre 2021, Mme [R] [Z] a versé entre les mains du notaire désigné à l’acte la somme de 17.750 €, à titre de dépôt de garantie.

Par courriel du 27 décembre 2021, le notaire a informé Mme [Z] que « La fille de Mme [J] doit déposer au Tribunal de Charenton des documents pour la mise en place d’une habilitation familiale pour sa maman en vue de la vente de son appartement. Si pas de retard au niveau de l’habilitation familiale et retour du tribunal dans des délais corrects, nous pourrons fixer un rdv de signature avant fin janvier prochain. A défaut, le rdv risque d’être retardé ».

Par courriel du 11 janvier 2022, la SARL [U] [K] [E] a confirmé à Mme [Z] la procédure d’habilitation familiale en cours, lui précisant que la date de signature prévue le 28 janvier 2022 ne pourrait pas être respectée et qu’elle n’avait aucune prévision sur les échéances à venir.

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2022, Mme [R] [Z] et Mme [T] [N] ont convenu de l’annulation de la vente.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier délivré le 8 décembre 2022, Mme [R] [Z] a assigné la SARL [U] [K] [E] devant le tribunal judiciaire de Créteil en réparation de son préjudice.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

-déboute Mme [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SARL [U] [K] [E],

-condamne Mme [R] [Z] à verser à la SARL [U] [K] [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamne Mme [R] [Z] aux entiers dépens,

-rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

-rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Mme [R] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2025, par lesquelles Mme [R] [Z], appelante, invite la cour à :

INFIRMER le jugement rendu le 14 mai 2024 par la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de CRETEIL en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la société [U] [K] [E] à payer à Madame [R] [Z] la somme totale de 15.018,85€ en réparation de son préjudice de perte de chance d’acquérir un bien immobilier,

CONDAMNER la société [U] [K] [E] à payer à Madame [R] [Z] la somme totale de 470,59€ en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNER la société [U] [K] [E] à payer à Madame [R] [Z] la somme totale de 10.000€ en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER la société [U] [K] [E] à payer à Madame [R] [Z] la somme totale de 3.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société [U] [K] [E] aux entiers dépens,

Y ajoutant,

REJETER l’ensemble des demandes de la société [U] [K] [E],

CONDAMNER la société [U] [K] [E] à payer à Madame [R] [Z] la somme totale de 2.400€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNER la société [U] [K] [E] aux entiers dépens d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 janvier 2025, par lesquelles la SARL [U] [K] [E], intimée, invite la cour à :

Vu l’article 1240 du Code civil,

DÉBOUTER Madame [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du [U] [K] [E],

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de Créteil,

A titre subsidiaire,

RÉDUIRE à de plus justes proportions les quantums sollicités au titre du préjudice,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [Z] à verser à la société [U] [K] [E] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Mme [Z] agit à l’encontre de l’agence immobilière sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; elle estime qu’elle a commis une faute à son égard, en ne mettant pas tout en ’uvre pour respecter son obligation d’assurer l’efficacité juridique de son acte ; alors que l’agence a été alertée par le fait que Mme [J] n’a manifestement pas écrit de sa main la date sur la procuration et qu’elle était placée en EHPAD, elle n’a pas demandé à rencontrer Mme [J] ni à obtenir un certificat médical constatant sa capacité d’exprimer la volonté, et elle n’a pas vérifié la capacité juridique de Mme [J] ; elle précise qu’elle n’a eu connaissance de la procuration, qui n’était pas annexée à son exemplaire de promesse de vente, que le 10 mai 2022 après l’avoir réclamée à l’agence à plusieurs reprises ; elle ajoute qu’à la date de la promesse de vente, l’agence ne disposait pas du titre de propriété et qu’elle ne justifie pas d’une carte professionnelle en vigueur à cette date ;

L’agence oppose qu’il n’est pas démontré qu’elle n’a pas rencontré Mme [J], que l’âge de la venderesse et son placement en EHPAD, en raison de difficultés à se mouvoir suite à des fractures, n’étaient pas de nature à remettre en question sa capacité juridique, qu’elle n’avait aucune raison de suspecter une difficulté tenant à cette capacité juridique et qu’il ne lui appartenait pas de solliciter un certificat médical ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

L’intermédiaire professionnel (agent immobilier mandaté par le vendeur) qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (1ère chambre civile, 14 janvier 2016, pourvoi n°14-26.474) ;

En l’espèce, l’agence immobilière produit la procuration du 30 octobre 2021 (pièce 3 agence), par laquelle Mme [A] [J] âgée de 82 ans donne pouvoir à sa fille Mme [T] [N] née [Q] de la représenter pour la vente de son bien ;

Cette procuration mentionne les identités précises de Mme [J] et de Mme [N], la description précise du bien, le prix et le paiement au comptant au jour de l’acte authentique ;

Elle mentionne de façon manuscrite, la date, la mention « bon pour pouvoir » et la signature, et celles-ci paraissent avoir été écrites de la même main, contrairement à l’allégation sans fondement de Mme [Z] ;

L’agence justifie que Mme [A] [J] est bien propriétaire du bien immobilier objet de la vente situé [Adresse 3] à [Localité 4] (pièce 9 agence) ;

L’agence démontre ainsi s’être assurée que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la promesse de vente étaient réunies ;

Ce n’est que dans le courriel du 11 janvier 2022 (pièce 10 [Z]) qu’il apparaît que l’agence vient d’être informée d’une procédure d’habilitation familiale en cours pour Mme [A] [J] ;

Ce n’est que le 7 octobre 2022 (pièce 13 agence) que Mme [T] [N] a informé l’agence que le 9 décembre 2021, soit un mois après la promesse de vente du 2 novembre 2021, le notaire lui avait demandé de faire établir un certificat médical pour vérifier les capacités de Mme [J] et que sa mère était entrée en EHPAD, sans en mentionner la date, en précisant que cette entrée avait été motivée, non pas par une absence de capacité mentale, mais par des chutes à répétition engendrant des fractures ;

Et il ressort du jugement du juge des tutelles du 28 juin 2022 (pièce 42 [Z]) que ce n’est que le 24 décembre 2021 que le médecin a conclu à une habilitation familiale, et ce n’est que le 28 juin 2022 que le juge a estimé au vu du certificat médical et de l’audition, qu’une mesure de représentation de Mme [J] n’était pas nécessaire, qu’une mesure d’assistance apparaissait suffisante, qu’il résultait des éléments médicaux qu’elle n’était plus en mesure de vivre seule à son domicile et qu’il était envisagé de vendre à l’amiable son logement ;

Ainsi l’agence immobilière démontre qu’à la date de la promesse synallagmatique de vente du 2 novembre 2021, Mme [A] [J] disposait des capacités pour consentir à la vente de son bien et que sa fille, Mme [T] [N], disposait d’une procuration valable pour la représenter ;

Le fait que, postérieurement à cette promesse de vente, Mme [A] [J] a fait l’objet d’une procédure d’habilitation familiale à l’initiative du notaire et que la réitération de la vente n’a pas pu intervenir dans les délais, ne relève pas de la responsabilité de l’agence immobilière ;

Et l’absence de justification par l’agence d’une carte professionnelle en vigueur, à la date de la promesse de vente, est sans lien avec la faute reprochée pour ne pas avoir décelé que la venderesse nécessiterait une mesure de protection à la date de la réitération de la vente ;

Par conséquent, Mme [Z] échouant à rapporter la preuve d’une faute délictuelle commise par l’agence à son égard, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SARL [U] [K] [E] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SARL [U] [K] [E] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [Z] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [Z] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SARL [U] [K] [E] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de Mme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,