TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 15 octobre 2026

Enrôlement : N° RG 25/04881 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6H2J

AFFAIRE : S.D.C. LES ROSIERS 21 TRAVERSE DES ROSIERS 13014 MARSEILLE ( la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ S.C.I. SCI SOSI ()

Grosse délivrée le
15 Octobre 2026
À
-la SELARL TATARIAN JOUREAU
DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Octobre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers 13014 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la société CBF ASSOCIES, SCP immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 494 003 213, prise en son établissement 51 cours Pierre Puget 13006 Marseille, elle même prise en la personne de Me [B] [V] désigné à la fonction d’Administrateur provisoire par ordonnance du 24 novembre 2025 rendue par le Tribunal Judiciaire de Marseille (RG 25/02260)

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SCI SOSI, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 453 584 963, dont le siège social est sis 30 rue Balthazar de Montron 13004 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société dénommée SOSI, société civile immobilière, est propriétaire du lot n°456 au sein de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Un commandement de payer lui a été signifié le 18 juin 2024 pour un montant au principal de 5.831,16 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 28 novembre 2024.

*

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice le cabinet BPY IMMOBILIER, a assigné la SCI SOSI devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,
Vu les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

– CONSTATER la défaillance de la SCI SOSI dans le paiement des charges de copropriété,
– CONDAMNER la SCI SOSI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, les sommes suivantes :
• 9 973,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 5 831,16 euros et à compter de la signification de l’assignation sur le surplus.
• 2 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive des défendeurs.
• 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– ORDONNER la capitalisation des intérêts.
– CONDAMNER la SCI SOSI aux entiers dépens.
Régulièrement citée à étude, la SCI SOSI n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/4881.

Par conclusions d’actualisation de créance régulièrement signifiées au RPVA le 1er mars 2026 et signifiées par commissaire de justice à la SCI SOSI le 2 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par son administrateur provisoire la SCP CB ASSOCIES prise en la personne de Me [B] [V], a modifié ses demandes comme suit :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,
Vu les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

– CONSTATER la défaillance de la SCI SOSI dans le paiement des charges de copropriété,
– CONDAMNER la SCI SOSI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, les sommes suivantes :
• 9 125,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 mars 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 5 831,16 euros et à compter de la signification de l’assignation sur le surplus.
• 2 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive des défendeurs.
• 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– ORDONNER la capitalisation des intérêts.
– CONDAMNER la SCI SOSI aux entiers dépens.

*

La clôture de la procédure est intervenue le 18 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats, notamment :
– Le règlement de copropriété
– La matrice cadastrale
– Le décompte arrêté au 1er avril 2025
– Les procès-verbaux des assemblées générales tenues le 19 janvier 2021, le 19 juillet 2021, le 30 septembre 2021, le 15 septembre 2023, le 20 novembre 2024 et le 30 juillet 2025
– Les attestations de non recours pour les assemblées générales du 19 janvier 2021, du 30 septembre 2021, du 15 septembre 2023, du 20 novembre 2024 et du 30 juillet 2025Les grands livres des exercices 2021,2022,2023 et appels de fonds
– Le commandement de payer en date du 18 juin 2024
– La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 28 novembre 2024
– Le contrat de syndic
– Les statuts de la SCI
– L’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire pour le syndicat des copropriétaires rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille en date du 24 novembre 2025
– Le décompte actualisé au 16 mars 2026

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

S’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 16 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat. Le solde antérieur figurant au décompte est justifié par le grand livre comptable de la copropriété. La production des appels de fonds n’est quant à elle imposée par aucun texte.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété faute de démontrer qu’ils correspondent à des diligences exceptionnelles, ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de « 2ème relance » du 21/02/2023 (45.00 euros) et du 15/05/2023 (45.00 euros)
– Les frais « d’honoraires de mise en demeure » du 08/03/2024 (36.00 euros) et du 23/08/2024 (60.00 euros)
– Les frais « d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » du 24/07/2024 (300.00 euros) et du 02/09/2025 (96.00 euros)
– Les frais « d’honoraires suivi dossier contentieux » du 24/12/2024 (600.00 euros), du 03/03/2025 (600.00 euros), du 03/03/2025 (600.00 euros) et du 11/09/2025 (240.00 euros)
Pour un montant total de 2.622,00 euros.

Au surplus, les frais d’avocats ne sont pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 mais des frais irrépétibles pouvant être réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ainsi, la somme de 138,71 euros (12/12/2024) sera également retranchée du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

La SCI SOSI reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de la somme de 160,65 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI SOSI à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 6.203,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 mars 2026, ainsi que la somme de 160,65 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI SOSI, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SOSI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, la somme de 6.203,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5.831,16 euros, et à compter du 30 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE la SCI SOSI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, la somme de 160,65 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI SOSI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 Traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SOSI aux entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze octobre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.