TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Maître Victor RIOTTE
Copie certifiée conforme à :
-Maître [X] [H]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/09285
N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWD

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Juillet 2025

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Victor RIOTTE de l’AARPI EVEY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0027

DÉFENDERESSE

S.C.I. [P]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non-représentée

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/09285 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière [P] est propriétaire des lots de copropriété 6, 58 et 112 dans l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a fait signifier une sommation, par acte des 5 et 7 septembre 2022, d’avoir à payer la somme de 4.522,23 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 6] à Paris 15ème a fait assigner la SCI [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 26 mars 2026.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du décret du 17 mars 1967 et 1240 et 1343-3 du code civil, de :

« ➢ CONDAMNER la SCI [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] les sommes de :

-13.698,63 € au titre des charges de copropriété, somme arrêtée au 1er juillet 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 5 septembre 2022,
En ce compris l’ensemble des frais nécessaires de l’article 10+-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la somme de 2.318,35 euros,
-2.500 € à titre de dommages et intérêts,
-2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

➢ CONDAMNER la SCI [P] à payer les entiers dépens de l’instance.

➢ ORDONNER l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343.2 du code civil. »

Citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI [P] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026 puis mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 19 février 2025, établissant la qualité de propriétaire de la SCI [P] des lots 6, 58 et 112 dans l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à Paris 15ème.

Pour justifier de sa demande principale, déduction faite des frais, à hauteur de la somme de 11.380,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] produit notamment :

– le décompte des sommes dues du 27 septembre 2022 au 1er juillet 2025,

– les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur,

– les procès-verbaux d’assemblée générale des 27 juin 2022, 2 octobre 2023, 7 mai 2024 et 22 avril 2025 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels pour les années 2023, 2024, 2025 et 2026, et voté les travaux de réfection de l’électricité des parties communes, de remplacement des moteurs des systèmes VMC, d’installation d’un appareil pour le traitement anticalcaire du réseau d’eau sanitaire, de remplacement du revêtement sol PVC escaliers A, B et C et de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses côté cour,
– le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal, pour la période du 27 septembre 2022 au 1er juillet 2025, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] est établie à hauteur de la somme de 11.380,28 euros.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La SCI [P] sera condamnée au paiement de la somme de 11.380,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 (appel 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts légaux à compter du 8 septembre 2022 (lendemain de la sommation de payer) sur la somme de 4.522,23 € et du 16 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.318,35 euros se décomposant comme suit :

-27/09/2022 : [Z] sommation de payer 07/09/2022 : 180,43 €
-27/09/2022 : [Z] sommation de payer 14/09/2022 : 154,91 €
-03/11/0222 : mise en demeure : 42,00 €
-01/12/2022 : intérêts de retard : 02,97 €
-01/12/2022 : relance : 33,00 €
-22/02/2023 : constitution dossier huissier : 480,00 €
-03/05/2023 : mise en demeure : 44,00 €
-06/06/2023 : relance : 35,00 €
-06/06/2023 : intérêts de retard : 01,98 €
-21/12/2023 : [Z] sommation de payer 03/03/2023 : 175,83 €
-27/02/2025 : constitution dossier huissier : 480,00 €
-26/03/2025 : [Z] sommation du 11/03/2025 : 208,23 €
-12/06/2025 : constitution dossier avocat : 480,00 €

Deux sommations de payer, pour une somme identique, ont été délivrées à sept jours d’intervalle les 7 et 14 septembre 2022.

Il n’y a pas lieu de retenir les frais de la sommation du 14 septembre 2022 dont l’utilité n’est pas démontrée.

Le contrat de syndic conclu pour la période antérieure au 1er octobre 2025 n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations engagées par le syndic durant cette période, qui ne sont par conséquent pas retenues.

Concernant les honoraires du syndic pour constitution et transmission dossier à l’huissier et à l’avocat, ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seuls les frais de signification des sommations de payer en date des 7 septembre 2022, 3 mars 2023 et 11 mars 2025 antérieures à l’assignation seront par conséquent retenus comme justifiés à hauteur de 564,49 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 564,49 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de la SCI [P] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [P] succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI [P] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à Paris 15ème arrondissement la somme de 11.380,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 (appel 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts légaux à compter du 8 septembre 2022 sur la somme de 4.522,23 € et du 16 juillet 2025, pour le surplus,

CONDAMNE la SCI [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à Paris 15ème arrondissement la somme de 564,49€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] [Localité 6] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à Paris 15ème la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [P] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

La Greffière La Présidente