TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00343 –

N° Portalis DBX2-W-B7K-LOI7

[F] [Z]

C/
[N] [V]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEUR:

M. [F] [Z]
né le 07 Mars 1958 à [Localité 2] (GARD)
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [N] [V]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Corinne PEREZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Mai 2026
Date des Débats : 06 juillet 2026
Date du Délibéré : 15 septembre 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 15 Septembre 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seings privés en date du 3 février 2023, Monsieur [F] [Z] a donné à bail pour une durée d’un an reconductible, à Madame [N] [O] [S] un logement situé sur la commune de [Adresse 5] ([Adresse 6], [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 € et 40 € de provision mensuelle pour charges.

En date du 31 octobre 2025, le bailleur a fait signifier, par Maître [U] [J], commissaire de justice, un congé du bailleur pour vendre, donnant congé à la locataire à la date du 2 février 2026.

La date étant échue, et Madame [O] [S] occupant toujours le logement, Monsieur [F] [Z] a assigné, en date du 9 février 2026, Madame [O] [S], devant le tribunal judiciaire de NIMES, pour l’audience du 4 mai 2026, afin de voir
– valider le congé pour vente signifié le 2 février 2026,
– Dire et juger Madame [O] [S] occupante sans droit, ni titre de ce logement,
– Prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef de l’appartement, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– Condamner Madame [O] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à celui des loyers et des charges jusqu’à son départ effectif du logement,
– Condamner Madame [O] [S] à payer la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée, l’affaire a été renvoyée au 06 juillet 2026.

A l’audience, en demande, Monsieur [F] [Z], représenté, confirment les termes de son assignation et produit un décompte actualisé.

En défense, Madame [O] [S] est non comparante, la signification à la personne même du destinataire s’avérant impossible, celui-ci en a été avisé selon les dispositions des article 656 et 658 du Code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
En l’espèce, il sera fait droit à la demande,

Sur la résiliation du bail :

Il ressort des dispositions de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 que
 » I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (…) »
II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.
III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, au vu du congé pour vente délivré par le bailleur, en date du 31 octobre 2025, il apparaît que l’ensemble des mentions obligatoires et notamment la justification du congé par la volonté du demandeur de vendre le logement et l’indication du prix et des conditions de la vente projetée, valant offre de vente au profit du locataire ne sont pas présentes au document.

En conséquence, le congé devant, à peine de nullité, indiquer ces mentions obligatoires, Monsieur [F] [Z] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il n’a pas lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie », en conséquence, Monsieur [F] [Z] sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DECLARE nulle la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [F] [Z],

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTE Monsieur [F] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Juge,