RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00519 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HR77

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
– [U] [C] [Y]
– [J], [F] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Florent MALET
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 14 SEPTEMBRE 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

ASSOCIATION [Adresse 1]/SYNDIC SARL [N]
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 2])
représentée par Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [C] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [J], [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4] (LA BRETAGNE)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Juin 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R], propriétaires du lot n°21 (parcelle de terrain et villa) du lotissement DOMAINE DE MONTGAILLARD, située au [Adresse 4], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE LA RÉUNION, les ont fait assigner, par actes séparés de commissaire de justice en date du 18 mai 2026, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.436,02 euros, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 18 juin 2025, avec anatocisme ;
– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;
– leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE [Localité 2], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R], régulièrement convoqués par actes séparés de commissaire de justice en date du 18 mai 2026 remis à l’étude, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l’article 473 du même code prévoit que lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R], régulièrement convoqués par actes séparés de commissaire de justice en date du 18 mai 2026, remis à l’étude, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5] produit notamment à l’appui de sa demande :
– un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaires de Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] du lot considéré ;
– le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois à compter du 29 mai 2025 ;
– les procès-verbaux des assemblées générales du 29 novembre 2023, 17 décembre 2024 et 6 juin 2025, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
– les appels de fonds pour les années 2024 et 2025 et du premier trimestre 2026 ;
– des décomptes et répartitions des charges pour les années 2023, 2024 et 2025 ;
– une mise en demeure par avocat datée du 18 juin 2025, revenue avec la mention “pli avisé, non réclamé” ;
– un décompte arrêté au 1er avril 2026.

Il ressort du décompte arrêté au 1er avril 2026 que la dette de charges de copropriété et de travaux de Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] arrêtée à cette date, s’élève à la somme de 1.250,92 euros, déduction faite des frais apparaissant au dit décompte.

Il est de principe que si un lot est en indivision entre deux ou plusieurs personnes, ces dernières ne se trouvent pas de droit solidaires entre elles pour le paiement des charges communes relatives à ce lot car la solidarité ne se présume pas. Le réglement de la copropriété peut prévoir de manière licite une clause de solidarité. Or, en l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas produit aux débats. Dès lors, aucune condamnation solidaire des indivisaires ne peut être prononcée. Ils seront donc condamnés conjointement, chacun au paiement de la moitié de la dette, en deniers et quittances.

Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] ne comparaissent pas et n’apportent aucun élément justifiant de l’extinction de leur obligation.

Il convient donc d’arrêter la dette de charges et de travaux de copropriété de Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] à la somme de 1.250,92 euros au 1er avril 2026 et de les condamner conjointement au paiement de cette somme, chacun par moitié, au syndicat des copropriétaires du lotissement du DOMAINE DE [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE [Localité 2], assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de la mise en demeure.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 18 mai 2026.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

– les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;
– les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
– les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
– les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
– les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de “mise en demeure” préalables à la mise en demeure du 18 juin 2025, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aussi, les seuls frais susceptibles d’être mis à la charge de Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] sont ceux de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 18 juin 2025, qui seront retenus pour la somme de 32,55 euros, montant fixé au contrat type de syndic versé aux débats.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] à payer conjointement, chacun pour moitié, la somme de 32,55 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 au syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5].

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’absence de preuve d’une part, de la mauvaise foi de Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] et d’autre part, d’un préjudice indépendant du retard de paiement subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence résultant de leur défaillance, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R], succombant à l’instance, supporteront les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] seront condamnés à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R], conjointement chacun pour moitié, à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE [Localité 2], la somme de 1.250,92 euros arrêtée au 1er avril 2026, outre celle de 32,55 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de la mise en demeure.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 18 mai 2026.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement DOMAINE DE [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE [Localité 2], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [F] [R] au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mise en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE