TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7K-27CM

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 14/09/2026
à l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES
Me Yves MOUNIER

Rendue le QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 06 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 07 septembre 2026 puis prorogée au 14 septembre 2026 et ce jour, rendue par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée d’Isabelle LEBOUL, Greffière lors des débats et de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

S.C.I. CANDALE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. V FIN élisant domicilie dans les lieux loués situés à [Adresse 2], rez-de-chaussée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venue aux droits de la SARL LE BIDULE, elle-même aux droits de la SASU [K] [C], elle-même aux droits de la SARL LE [Localité 3].
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 janvier 2026, la SCI CANDALE a fait assigner la SARL V FIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :
– juger que le bail est résilié à compter du 09 octobre 2025 ;
– ordonner l’expulsion de la SARL V FIN des locaux loués en ce compris l’occupation de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique ;
– condamner la SARL V FIN à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges ;
– condamner la SARL V FIN à lui verser à titre provisionnel :
. la somme de 6 296,67 euros correspondant à l’arriéré de loyer et de charges au 17 octobre 2025
. le montant du dépôt de garantie équivalant à deux mois de loyer
– condamner la SARL V FIN à lui verser le montant du devis de travaux afin de détruire le mur en parpaings condamnant la porte de la cuisine et l’accès à la cour suivant le montant du devis de l’entreprise qui sera mandatée par le bailleur le jour de la réalisation de l’état des lieux de sortie ;
– condamner la SARL V FIN à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 septembre 2023.

La demanderesse expose qu’un bail sous seing privé a été conclu entre les parties le 12 décembre 2005 pour un local situé [Adresse 4] à [Localité 1] ; que le fonds de commerce a été cédé à la SARL V FIN par acte du 22 mai 2023 ; qu’elle a eu la surprise de constater que le preneur avait fait édifier un mur en parpaing avec intégration d’un conduit d’extraction dans la cour de l’immeuble et que ces travaux ont condamné une porte existant antérieurement dans la cuisine et ont supprimé l’accès à la cour arrière du local commercial ; qu’elle a fait délivrer à la société V FIN un commandement d’avoir à remettre en état avec rappel de la clause résolutoire le 20 juin 2025 ; qu’il n’a pas été déféré aux causes de ce commandement en ce qu’aucun travaux d’enlèvement du mur en parpaing n’a été réalisé par le preneur ; que la SARL V FIN a manqué à son obligation de règlement des loyers et qu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 09 septembre 2025, en vain.

Appelée à l’audience du 23 février 2026, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 06 juillet 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. la SCI CANDALE le 19 juin 2026, par des écritures dans lesquelles elle réitère ses demandes initiales sauf à solliciter le paiement d’une provision de 1 619,40 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 17 octobre 2025 ;

. la SARL V FIN le 17 juin 2026, par des écritures dans lesquelles elle demande au juge des référés, au visa des articles 835-1 et 835-2 du code de procédure civile, L.145-41, L.141-3 et R.145-36 du code de commerce, de :
– débouter la SARL CANDALE de l’intégralité de ses demandes
– ordonner à la société CANDALE qu’elle mette à sa disposition les clés permettant l’ouverture de la porte
– condamner la SCI CANDALE à lui verser à titre de provision la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
– condamner la SCI CANDALE à lui verser à titre de provision la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi pour défaut de conformité de l’exploitation du local pourtant donné par le bailleur
– condamner la SCI CANDALE à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

aux motifs qu’il existe des contestations sérieuses et qu’elle n’est nullement responsable de la construction d’un mur et qu’elle a valablement fait enlever le panneau recouvrant le dit mur.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales de la SCI CANDALE :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :
– le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou d’inexécution d’une des conditions du bail ;
– un commandement d’avoir à remettre en état permettant l’accès permanent à la cour arrière, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrment signifié à la SARL V FIN le 20 juin 2025
– un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 09 septembre 2025 pour un montant de 8 130,86 euros dont 7 961,54 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 03 septbre 2025 et 169,32 euros au titre du coût de l’acte ;
– le preneur n’a pas ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La SARL V FIN soutient que lors de la cession, aucun état des lieux n’a été effectué avec l’agence immobilière en charge de la gestion locative des murs et que le mur litigieux était présent avant son arrivée et la porte était condamnée et obstruée, que le bailleur avait parfaitement connaissance de la situation et qu’il ne lui a pas transmis les clés autorisant à ouvrir la porte séparant la cuisine de la cour arrière ; que s’il y a des désordres à constater, ils sont du fait de l’ancien exploitant.

La SCI CANDALE produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice daté des 23 janvier et 15 février 2024 établissant la présence d’un mur en parpaings donnant sur la cour intérieure de l’immeuble et l’impossibilité d’accéder à la cour intérieure depuis les parties communes. Elle ne produit aucun état des lieux d’entrée régularisé avec la SARL V FIN ou avec un locataire précédent.

Un plan daté du 18 février 2022, reproduit dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice requis par la défenderesse, daté du 04 février 2026, représente les lieux tels qu’ils existent actuellement.

Il résulte de ces éléments que la question relative à l’obligation de remise des lieux en état de la SARL V FIN soulève des questions de fond qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Par suite, le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée dans le commandement d’avoir à remettre en état se heurte à une contestation sérieuse, de même que l’obligation de paiement du coût des travaux de destruction du mur en parpaings.

Dans ses dernières conclusions, la SCI CANDALE admet que les charges locatives de 2023 et 2024 visées par le commandement de payer comportent par erreur la taxe foncière afférente au local loué et soutient que d’autres charges courantes n’ont pas été réglées à hauteur de 574,57 euros pour l’exercice 2023 et 1 044,83 euros pour l’exercice 2024.

Le montant des charges impayées revendiqué par la bailleresse soit 1 619,40 euros est inférieur à un mois de loyer qui s’élevait à la date de la délivrance du commandement de payer à la somme de 1 654,07 euros outre 10,80 euros de provisions pour charges.

La clause résolutoire insérée au bail prévoit que le bail est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructeux à défaut de paiement à son échéance d’un terme terme de loyer et des charges et accessoires.

Par suite, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Le bail n’est pas résilié et la SCI CANDALE, qui ne justifie pas des charges réclamées à hauteur de 1 619,40 euros, doit être déboutée de toutes ses demandes.

Sur les demandes de la SARL V FIN :

L’obligation pour la SCI CANDALE de remettre les clés permettant l’ouverture de la porte donnant sur la cour intérieur à la société V FIN, qui ne justifie pas les lui avoir réclamées en vain, se heurte en l’état de la question de fond relative à la consistance exacte du bien loué à la société V FIN, à une contestation sérieuse.

La société V FIN sera déboutée de sa demande.

La société V FIN ne justifie pas de préjudices en réparation desquels elle serait légitime à se voir allouer des dommages et intérêts.

Elle sera déboutée de ses demandes de sommes provisionnelles.

Sur les demandes accessoires :

La SCI CANDALE succombant, elle sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SCI CANDALE sera condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

DEBOUTE la SCI CANDALE de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la SARL V FIN de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI CANDALE aux dépens ainsi qu’à payer à la SARL V FIN la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.