Animaux en location : clause limitant leur nombre réputée non écrite et absence de trouble manifestement illicite

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure lorsqu’elle ne se heurte pas à une contestation sérieuse, ou prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. L’urgence et le trouble doivent toutefois être établis.

L’article 10 I de la loi du 9 juillet 1970 rend non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation, sous réserve de l’absence de dégâts ou de troubles de jouissance. Le juge en déduit qu’une clause limitant le nombre d’animaux de compagnie est également non écrite, dès lors que le texte ne prohibe pas expressément la détention de plusieurs animaux.

Les courriers de résidents produits pour établir les nuisances ont été jugés insuffisants au stade du référé, en présence d’attestations contraires et d’une contestation sérieuse. L’ancienneté des doléances a également exclu l’urgence et la caractérisation d’un trouble manifestement illicite. La demande du bailleur est rejetée, avec condamnation aux dépens et au paiement de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le bailleur demandait qu’une locataire se sépare de l’un de ses deux chiens en application du règlement intérieur. La clause limitant le nombre d’animaux a été écartée comme non écrite. Les éléments produits ne démontrant ni trouble manifestement illicite ni urgence, la demande a été rejetée et le bailleur condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de 450 euros.

Un bailleur social a loué un logement à une locataire en 2009. Après des plaintes de résidents concernant les aboiements et le comportement de deux chiens, il l’a mise en demeure de se séparer de l’un d’eux, en invoquant le règlement intérieur limitant à un le nombre d’animaux de compagnie.

Le bailleur a ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir la séparation d’avec l’un des chiens sous astreinte. La locataire a contesté la validité de la clause et la réalité des troubles, en produisant notamment des attestations.

Le juge a considéré que la clause limitative était réputée non écrite au regard de l’article 10 I de la loi du 9 juillet 1970. Les éléments produits ne suffisaient pas à établir un trouble manifestement illicite et l’urgence n’était pas démontrée. La demande a été rejetée ; le bailleur a été condamné aux dépens et à verser 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Vérifier l’existence d’une urgence ou d’un trouble manifestement illicite.
• Rechercher une contestation sérieuse sur la réalité des nuisances.
• Appliquer l’article 10 I de la loi du 9 juillet 1970.
• Écarter toute clause interdisant ou limitant la détention d’animaux familiers.
• Évaluer la force probante des plaintes et attestations contradictoires.
• Établir un lien entre les animaux et les troubles de jouissance allégués.

• Courriers de résidents signalant des nuisances sonores et comportementales.
• Attestations produites par la locataire en sens contraire.
• Règlement intérieur limitant à un le nombre d’animaux.
• Courrier recommandé de mise en demeure du bailleur.

La locataire conserve ses deux chiens, la clause limitative étant réputée non écrite et les nuisances n’étant pas établies avec le degré requis en référé. Le bailleur voit sa demande rejetée et supporte les frais de la procédure.

• Maintien de la détention des deux animaux
• Rejet de la mesure de séparation sous astreinte
• Condamnation du bailleur à 450 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des entiers dépens par le bailleur
• Réévaluation nécessaire des preuves de nuisances avant toute nouvelle action

À faire

• Vérifier la licéité des clauses relatives aux animaux
• Documenter précisément les nuisances alléguées
• Recueillir des attestations circonstanciées de résidents
• Établir la date et la persistance des troubles
• Qualifier l’urgence ou le trouble manifestement illicite

À éviter

• Fonder la demande sur une simple limitation numérique
• Produire des plaintes non datées ou générales
• Négliger les attestations contraires
• Confondre contestation sérieuse et trouble manifeste
• Saisir le juge des référés sans établir l’urgence

La clause limitant le nombre d’animaux de compagnie

L’article 10 I de la loi du 9 juillet 1970 rend non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation, sous réserve de l’absence de dégâts ou de troubles de jouissance. Le juge en déduit qu’une clause limitant le nombre d’animaux de compagnie est elle aussi non écrite, le texte ne prohibant pas expressément la détention de plusieurs animaux.

Les conditions du référé pour trouble manifestement illicite

Selon les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut intervenir en l’absence de contestation sérieuse ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ici, les courriers de résidents étaient contredits par des attestations et leur appréciation relevait du fond. L’urgence n’était pas davantage établie.

La preuve des nuisances imputées aux animaux

Les pièces produites par le bailleur ne démontraient pas suffisamment que les chiens causaient les troubles allégués. La contestation sérieuse résultant des éléments contraires empêchait d’ordonner la mesure sollicitée en référé.

Article 484 et suivants du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 10 I de la loi du 9 juillet 1970, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile