Du 11 septembre 2026

72A

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00520 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3T7K

S.D.C. LES TERRES DU BARON

C/

[S] [H], [R] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 11 septembre 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.D.C. LES TERRES DU BARON, représenté par son syndic de copropriété, la société AGESTYS
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Me Delphine TRANQUARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [H]
né le 09 Septembre 1979 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Me Didier SAILLAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [R] [Z]
née le 07 Septembre 1980 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Didier SAILLAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juin 2026

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 08 Avril 2026

Procédure accélérée au fond

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 2], [Localité 6] est soumis au statut de copropriété et est administré par la SAS AGESTYS es qualité de syndic de copropriété.
M. [S] [H] et Mme [R] [Z] sont propriétaires du lot n°15 consistant en un appartement au sein de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 2], [Localité 7] [Adresse 5].
Le 20 septembre 2024, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait délivrer à M. [S] [H] et Mme [R] [Z] une mise en demeure de payer la somme de 7066,12 euros, restée sans effet.
Par acte délivré le 7 août 2025, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner M. [S] [H] et Mme [R] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de voir condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [Z] au paiement de la somme de  9147,17 euros au titre des impayés de charges de copropriété.
A la suite de l’audience du 9 mars 2026 tenue par la première section REFERES du tribunal judiciaire de Bordeaux, le dossier a fait l’objet d’un renvoi devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux eu égard au montant de la demande inférieure à 10 000 euros à l’audience du 26 juin 2026.
Lors de cette audience, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TERRES DU BARON, représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :
Condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 9187,66 euros ; Juger que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7066,12 euros à compter de la mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus ; Condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi Condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 2550 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement M. [S] [H] et Mme [R] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure préalable. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] précise qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] [H] et Mme [R] [Z], en leur qualité de propriétaire au sein de la résidence sont redevables du paiement des charges de copropriété en ce que les budgets prévisionnels, les comptes de copropriété et les travaux ont été régulièrement approuvés par les assembles générales des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite l’allocation de dommages et intérêts en arguant que la défaillance de M. [S] [H] et Mme [R] [Z] dans le paiement des charges de copropriété crée un déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété qui est tenue de faire l’avance des sommes dues et le préjudice ainsi causé à la copropriété est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.
M. [S] [H] et Mme [R] [Z], représentés par leur conseil sollicitent du tribunal de :
Juger qu’ils sont autorisés à s’acquitter de la dette de 9147,17 euros en 24 mensualités sans application d’intérêt de retardDébouter Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de toutes ses autres demandesSubsidiairement, les minorer. M. [S] [H] et Mme [R] [Z] reconnaissent devoir la somme de 9147,17 euros au titre des charges de copropriété et expliquent que le lot n°15 de la résidence [Adresse 4] a fait l’objet d’un grave sinistre de dégâts des eaux qui a engendré des frais importants pour eux et l’impossibilité de louer l’appartement et de le vendre les plaçant dans une situation financière difficile. Ils expliquent qu’une procédure judiciaire est en cours devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins d’engager la responsabilité de la société AGESTYS intervenant en sa qualité de mandataire de M. [S] [H] et Mme [R] [Z].
À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.
MOTIFS
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues et des provisions sur charges : L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
En vertu de l’article 14-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« I- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».
Selon l’article 14-2-1 de la même loi, « I- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
II.-L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».
Au soutien de sa demande de paiement des charges de copropriété, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit aux débats les pièces suivantes :
▸ le contrat de mandat du syndic
▸ les procès-verbaux des Assemblées Générales des 24 août 2020, 30 juin 2021, 2 mai 2022, 4 juillet 2022, 22 juin 2023 et 28 juin 2024 portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux,
▸ les mises en demeure des 24 avril 2024 et 20 septembre 2024
▸le détail du compte de M. [S] [H] et Mme [R] [Z] arrêté au 1er janvier 2026 faisant apparaitre un solde de 9187,68 euros.
Au vu de ces pièces et en l’absence de contestation de M. [S] [H] et Mme [R] [Z], il convient de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 9187,68 euros arrêtée au 1er janvier 2026. Il convient d’assortir la somme de 7066,12 euros d’intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 (date de distribution de la mise en demeure du 20 septembre 2024) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, si le retard de paiement des charges de copropriété, soit d’une somme d’argent, est constant, il n’est pas démontré que ce retard dans les paiements résulte de la mauvaise foi de M. [S] [H] et Mme [R] [Z] étant relevé que les retards peuvent résulter des difficultés financières engendrées par le dégât des eaux intervenus en 2020 dans l’appartement. Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par M. [S] [H] et Mme [R] [Z].

Par conséquent la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [H] et Mme [R] [Z] proposent de rembourser la dette par 24 mensualités. Si les débiteurs justifient de la survenance d’un sinistre au sein du lot dont ils sont propriétaire ayant engendré l’impossibilité de louer le bien ou de le vendre, ils ne produisent aucune pièce de nature à connaitre précisément leur situation financière au jour de l’audience. Or, le juge peut accorder des délais de paiement eu égard à la situation des débiteurs qui n’est pas précisément connu.

Ainsi, il convient de rejeter cette demande.

Sur les autres demandes :
L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne démontre pas la solidarité des débiteurs dès lors qu’ils ne sont pas mariés et qu’aucune disposition légale ou conventionnelle ne prévoit leur solidarité dans le paiement des charges de copropriété.

L’article 696 du code procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les dépens qui n’ont pas lieu d’inclure le coût de la mise en demeure, ce coût apparaissant dans le décompte des charges de copropriété et ne constitue pas un acte nécessaire de la procédure devant le tribunal judiciaire seront supportés par M. [S] [H] et Mme [R] [Z], partie perdante, qui seront en outre condamnés au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [H] et Mme [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 9187,68 euros arrêtée au 1er janvier 2026, (incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 7066,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [H] et Mme [R] [Z] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [S] [H] et Mme [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi mis à disposition au greffe, les jour, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE